Małżonkowie (współwłasność małżeńska) kilka lat temu zakupili gospodarstwo rolne. Obecnie mąż chce przekazać część tego gospodarstwa na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Gospodarstwo to budynek mieszkalny, budynek gospodarczy i grunty. Do działalności mąż chce przekazać tylko budynki, tzw. działkę siedliskową. Pozostałe grunty rolne pozostaną poza działalnością. VAT od ponoszonych w przyszłości wydatków na remont i adaptację budynków, które będą adaptowane na biuro firmy (budynek mieszkalny) i warsztat z garażem (budynek gospodarczy) będzie podlegał odliczeniu.
Jak będzie należało rozliczyć odliczony VAT w przypadku przyszłej sprzedaży tej nieruchomości czy też likwidacji działalności?

W takiej sytuacji może wystąpić konieczność dokonania korekty odliczonego VAT.


Jak wynika z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn zm.) - dalej u.p.t.u., prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje podatnikowi w zakresie, w jakim towary i usługi wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych. Oznacza to, że podatnik ma prawo do odliczenia tylko tego VAT, który zawarty jest w towarach i usługach, które mają być wykorzystywane przez niego do wykonywania czynności opodatkowanych. Jeżeli towary i usługi wykorzystywane są zarówno do wykonywania czynności opodatkowanych, jak i zwolnionych od podatku, podatnik ma prawo do odliczenia podatku naliczonego w odpowiedniej proporcji - przypadającej do sprzedaży opodatkowanej (art. 90 ust. 2 u.p.t.u.). Po zakończeniu roku podatkowego, w którym w sposób proporcjonalny dokonywano odliczeń VAT, podatnik dokonuje korekty podatku odliczonego z uwzględnieniem proporcji (sprzedaży opodatkowanej i zwolnionej) minionego roku (art. 91 ust. 1 u.p.t.u.). Jednak w przypadku nieruchomości, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, jeżeli zostały one zaliczone do środków trwałych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15.000 zł., korekty dokonuje się w przeciągu 10 lat (art. 91 ust. 2 u.p.t.u.).

Przytoczone przepisy dotyczące korekt odliczonego podatku stosuje się co do zasady w odniesieniu do podatników, u których występuje zarówno sprzedaż opodatkowana, jak i zwolniona, a podatnik nie jest w stanie określić odrębnie kwot podatku naliczonego związanych z poszczególnymi rodzajami tej sprzedaży. Do przepisów tych jednak ustawodawca odsyła także w przypadku, gdy podatnik miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od wykorzystywanego przez siebie towaru lub usługi i dokonał takiego obniżenia, albo nie miał takiego prawa, a następnie to prawo zmieniło się (art. 91 ust. 7 u.p.t.u.). Taka sytuacja może mieć miejsce m.in. w przypadku sprzedaży nieruchomości, a także przy likwidacji działalności. Wówczas, jeżeli jedna z tych okoliczności nastąpi w przeciągu 10 lat, licząc od roku, w którym adaptowane nieruchomości (o wartości początkowej przekraczającej 15.000 zł.) zostały oddane do użytkowania, podatnik będzie miał obowiązek skorygować VAT naliczony, dotyczący tej adaptacji, przypadający na pozostały okres korekty. W przypadku jednak opodatkowanej sprzedaży nieruchomości, przyjmuje się, że dalsze jej wykorzystywanie związane jest z czynnościami opodatkowanymi (art. 91 ust. 6 pkt 1 u.p.t.u.).

Reasumując, odliczony VAT, dotyczący wydatków poniesionych na adaptację nieruchomości (środka trwałego) powinien być skorygowany, jeżeli od roku oddania zaadaptowanej nieruchomości do użytku, do momentu jej sprzedaży lub likwidacji działalności nie upłynął okres 10 lat. Korekty dokonuje się jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego jej okresu (art. 91 ust. 5 u.p.t.u.). Jeżeli wyzbycie nieruchomości nastąpi w ramach sprzedaży opodatkowanej, przyjmuje się, iż nieruchomość nadal służy czynnościom opodatkowanym, zatem w tej sytuacji korekty składać nie należy.

Warto ponadto zwrócić uwagę, że w przypadku, gdy nieruchomość jest jedynie remontowana (gdy nie jest to adaptacja) wydatki na ten cel nie podwyższają wartości początkowej środka trwałego. Zatem odliczony VAT, dotyczący wydatków na remont, podlega korekcie jedynie w przypadku zmiany prawa do odliczenia, które wystąpi na przełomie roku poniesienia tego wydatku. W takiej sytuacji oraz w sytuacji gdy wartość początkowa adaptowanego środka trwałego nie przekracza 15.000 zł. okres korekty 10-letni nie ma zastosowania.