Stawka podatku od nieruchomości dla budynków i mieszkań zajętych na działalność gospodarczą jest niemal 30-krotnie wyższa od tych zajętych na potrzeby mieszkaniowe, dlatego rozstrzygnięcie, jakiego dokonał Naczelny Sąd Administracyjny w podjętej uchwale, ma niezwykle istotne znaczenie.
O podjęcie uchwały wnioskował prokurator generalny, opowiadając się za rozstrzygnięciem, aby wszystkie nieruchomości – budynki lub ich części wynajmowane przez przedsiębiorców były objęte wyższą stawką podatku od nieruchomości, przewidzianą dla nieruchomości
związanych z działalnością gospodarczą, bez względu na to, komu i na jaki cel wynajmowany jest lokal. Problem powstał wskutek rozbieżnego orzecznictwa w tym zakresie. Ukształtowały się dwie linie orzecznicze.
Do sprawy przyłączył się Rzecznik Praw Obywatelskich i Rzecznik Małych i Średnich Przedsiębiorców. Przedstawiciele obydwu rzeczników postulowali o podjęcie uchwały.
Zobacz w LEX: Jak prawidłowo wyliczyć wysokość podatku od nieruchomości – na przykładach >
Najem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych z niższą stawką
21 października br. NSA podjął uchwałę, stwierdzając, że budynki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków w rozumieniu art. 21 ust. 1 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne jako mieszkalne, przeznaczone do najmu w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od
nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych
(uchwała sygn. III FPS 2/24).
Uchwała ta oznacza, że jeśli firma, będąca właścicielem mieszkania, wynajmuje je osobie fizycznej, która w nim zamieszka, to takie mieszkanie objęte jest niższą stawką podatku od nieruchomości, a nie tą 30 razy wyższą, przewidzianą dla działalności gospodarczej. NSA podkreślił, że ustawodawca użył dwóch różnych pojęć w ustawie. Maksymalne opodatkowanie ma zastosowanie do budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej a w przypadku, gdy chodzi o budynki mieszkalne zajętych na prowadzenie działalności gospodarczych. To samo przesądza, zdaniem NSA, o tym, że te dwa pojęcia zakresowo są różne. Istotą sprawy jest wyjaśnienie, w jakim zakresie pokrywają się one ze sobą a w jakim wzajemnie wykluczają.
Zaliczenie przedmiotów opodatkowania do kategorii związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wiąże się z zastosowaniem najwyższych stawek podatku od nieruchomości.
NSA przypomniał, że w wyroku z 24 lutego 2021 r. w sprawie SK 39/19 Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych jest niegodny z Konstytucją.
- Po wydaniu tego wyroku jasne stało się, że sam fakt posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę bez względu na jego status i podmiot organizacyjno-prawny nie jest wystarczający do uznania związku tej nieruchomości z działalnością gospodarczą. Pojawił się natomiast problem doprecyzowania, co należy rozumieć przez związanie z prowadzeniem działalności gospodarczej. Wyjaśnienie tego pojęcia będzie miało istotny wpływ na sposób postrzegania innego zwrotu legislacyjnego – zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej – argumentował sędzia sprawozdawca Krzysztof Winiarski. Dodał, że Trybunał nie doprecyzował znaczenia tych pojęć, ale uczyniły to sądy administracyjne w wielu orzeczeniach.
NSA wskazał, że kluczowe znaczenie w tej sprawie ma wyrok NSA z 15 grudnia 2021 r., sygn. akt III FSK 4061/21, który w sposób jednoznaczny zdefiniował pojęcie „związane z działalnością gospodarczą”. Wskazano w nim, że za związane z działalnością gospodarczą można uznać nieruchomości stanowiące własność podatnika, znajdujące się w posiadaniu samoistnym albo użytkowaniu wieczystym, które są w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność oraz jednocześnie wchodzą w skład prowadzonego przedsiębiorstwa lub gdy przedmiot działalności przedsiębiorcy obejmuje jedynie prowadzenie działalności gospodarczej bez względu na to czy nieruchomość jest wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej lub nie lub po trzecie, gdy nieruchomości są funkcjonalnie powiązane z przedsiębiorstwem prowadzonym przez podmiot, w którego posiadaniu się znajdują nawet jeśli nie zostały uwzględnione w ewidencji środków trwałych, tzn. są faktycznie wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej albo mogą być wykorzystywane do tego celu.
Zobacz w LEX: Grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej >
Sprawdź również książkę: Opodatkowanie najmu nieruchomości >>
Pustostany nie realizują celu mieszkaniowego
NSA podkreślił, że również zwrot zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej nie został zdefiniowany przez ustawodawcę i należy jego rozumienia poszukiwać w orzecznictwie. Wskazał, że należy zawsze oceniać charakter czynności realizowanych w samym budynku lub w jego części.
- Zdaniem NSA przez zwrot legislacyjny zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej należy rozumieć okoliczność wykorzystywania całości lub części na prowadzenie działalności gospodarczej to jest prowadzenie w tej części budynku tej działalności. Chodzi tu o sytuacje, w których w lokalu realizowane są przez podatnika albo przez najemcę podatnika działania mające przesłanki umożliwiające uznanie takiej aktywności za działalność gospodarczą – podkreślił sędzia sprawozdawca. NSA podkreślił, że w sytuacjach, kiedy mamy do czynienia z zakupywaniem przez przedsiębiorcę wielu lokali mieszkalnych i nie wynajmowanie ich na cele mieszkaniowe tylko utrzymywanie w celach inwestycyjnych nie można mówić o wykorzystywaniu ich na cele mieszkalne i wówczas należy uznać je za związane z działalnością gospodarczą, opodatkowane wyższą stawką podatku od nieruchomości. NSA podkreślił, że istotne jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, niezależnie od tego, kto je realizuje, wówczas zastosowanie ma niższa stawka podatku.
Eksperci: Uchwała korzystna dla najemców, niekorzystna dla gmin
- Podjęcie uchwały w tej sprawie (niezależnie od jej treści) jest istotne dla praktyki. Zaczynała się bowiem rysować rozbieżność w orzecznictwie sądowym, godząca w zasadę pewności prawa. Wydaje się, że treść uchwały zdaje się odpowiadać idei polskiego podatku od nieruchomości, którym jest oderwanie wysokości opodatkowania od dochodów, jakie ewentualnie przynosi nieruchomość z jednej strony, przy jednoczesnym preferencyjnym opodatkowaniu substancji mieszkaniowej. Powstaje pytanie, czy tę ideę dostatecznie jasno wyrażają przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ale ostatecznie dobrze się stało, że uchwała o takiej właśnie treści zapadła – ocenia dr hab. Adam Bartosiewicz, prof. UJD, doradca podatkowy, radca prawny.
Na ciekawe aspekty skutków tej uchwały zwraca uwagę kolejny ekspert.
- Uchwała NSA – na pozór paradoksalnie – najbardziej powinna ucieszyć osoby, które mieszkają w wynajętych domach lub mieszkaniach. Gdyby bowiem NSA podzielił zapatrywanie wyrażone przez prokuratora generalnego we wniosku o podjęcie uchwały, to po stronie wynajmujących pojawiłyby się dodatkowe koszty inwestycji w nieruchomości mieszkalne na wynajem, które – z wysokim prawdopodobieństwem – zostałyby przerzucone na najemców. Smakiem muszą obejść się natomiast gminy, dla których podatek od nieruchomości stanowi przecież jedną z kluczowych pozycji budżetowych. Przychylenie się przez NSA do argumentacji prokuratora generalnego dawałoby im podstawę do zastosowania prawie trzydziestokrotnie wyższej stawki podatku od nieruchomości - komentuje Marcin Bodziony, doradca podatkowy, specjalista od kontroli i postępowań podatkowych w Thedy & Partners.
Ekspert podkreśla, że jest to niebagatelna różnica, zwłaszcza dla tzw. gmin wielkomiejskich. - Podwyższona (momentami znacznie) inflacja, istotne i długotrwałe ożywienie w budownictwie oraz wzrost gospodarczy spowodowały, że w ostatnich latach bardzo popularnym modelem inwestycyjnym stał się zakup mieszkań (często hurtowy) na wynajem w dużych ośrodkach miejskich – zauważa Marcin Bodziony.
Jego zdaniem, nie wszystko jednak stracone.
- Choć pisemne uzasadnienie uchwały nie jest jeszcze znane, to jej ustne motywy wskazują, że ma ona charakter „salomonowy”. Wydaje się bowiem, że gminy będą mogły zastosować podwyższoną stawkę podatku od nieruchomości, np. do tzw. inwestycyjnych pustostanów, czyli
mieszkań lub domów, które nie są wynajmowane, a zysk z inwestycji ma nastąpić na skutek wzrostu ich wartości. Jak odróżnić, czy mieszkanie jest inwestycyjnym pustostanem, czy nie? Moje doświadczenie w kontrolach podpowiada, że „sojusznikiem” organów podatkowych będą tu rachunki za media – podkreśla Marcin Bodziony.
Czytaj również: Podatek od nieruchomości wynajmowanych w działalności gospodarczej.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
