Pytanie pochodzi z publikacji Vademecum Doradcy Podatkowego

Rozliczamy wspólnoty mieszkaniowe, w których występują lokale własnościowe mieszkalne oraz użytkowe. Wspólnota nalicza właścicielom opłaty z tytułu kosztów zarządu oraz funduszu remontowego. Koszty utrzymania nieruchomości są wspólne dla obu typów lokali.

Jaką metodę – kasową czy memoriałową – należy zastosować przy rozliczeniu rocznym CIT we wspólnocie?

W jaki sposób rozliczyć lokale użytkowe?

Odpowiedź:

Zdaniem organów podatkowych, przychody wspólnot mieszkaniowych rozpoznaje się kasowo. Ważne jest, że dochody m.in. wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, są wolne od podatku. Natomiast co do lokali użytkowych, dochody związane z tymi lokalami nie korzystają ze zwolnienia od podatku, w związku z czym podlegają opodatkowaniu CIT.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 851 z późn. zm.) – dalej u.p.d.o.p., u podatników tego podatku przychodami, co do zasady, są m.in. otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 z późn. zm.), na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Jeśli chodzi o moment rozpoznania przychodu we wspólnotach mieszkaniowych, organy podatkowe uznają, że należy stosować metodę kasową. Jeden z nich stwierdził np., że przychodem wspólnoty mieszkaniowej są otrzymane (w ujęciu kasowym) przysporzenia, a nie przychody należne, czyli naliczone zaliczki i ewentualnie wystawione noty (patrz interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 3 grudnia 2015 r., IBPB-1-2-/4510-579/15/MW). Zdaniem innego, wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto wspólnoty (bądź są wpłacane do kasy), bez względu na źródło ich pochodzenia stanowią przychód w rozumieniu u.p.d.o.p. Przychód ten powinien być rozpoznany – na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.p. – w dacie jego otrzymania (interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 30 października 2015 r., ILPB3/4510-1-358/15-4/JG).

Co ważne, wspólnoty mieszkaniowe mają możliwość skorzystania z przedmiotowego zwolnienia od CIT. Objęto nim dochody m.in. wspólnot mieszkaniowych w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi (art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p.).

A zatem, aby skorzystać z tego zwolnienia, wspólnota musi spełnić – łącznie – dwa warunki, tj. dochody te muszą być:

1) uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

2) przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Oznacza to, że nie zwolnienie nie obejmuje dochodów:

1) innych niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz

2) z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Przypomnijmy, że przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1) budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,

2) pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

3) urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci).

Co ważne, związane z wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 u.p.d.o.p. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., jest wolny od CIT, o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Wynika z tego, że pojęcia zasoby mieszkaniowe nie można rozciągać na lokale użytkowe, co ma wpływ na ich podatkowe rozliczenie. Zdaniem fiskusa: „(…) zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych znajdujących się w budynku mieszkalnym na utrzymanie części wspólnych nieruchomości, zapłatę mediów oraz zaliczki na fundusz remontowy stanowią dochód z poza gospodarki zasobami mieszkaniowymi i tym samym podlegają opodatkowaniu [CIT]” (interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 30 września 2015 r., ILPB3/4510-1-307/15-4/JG).

Sławomir Liżewski, autor współpracuje z publikacją Vademecum Doradcy Podatkowego

Odpowiedzi udzielono 23.02.2016 r.