Sprzedają osoby fizyczne, nie spółka.
Ile wynosi podatek VAT?

Odpowiedź

Jeżeli lokal użytkowy został nabyty przez małżonków prowadzących działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej w 2000 r. bez podatku VAT (nabycie udokumentowane wyłącznie aktem notarialnym), a od 2005 r., do chwili obecnej, lokal ten jest wynajmowany przez spółkę, sprzedaż tego lokalu nie podlega opodatkowaniu stawką 23%, lecz jest albo zwolniona od podatku, albo nie stanowi czynności opodatkowanej VAT.

Uzasadnienie

Skoro od 2005 r. do chwili obecnej lokal użytkowy jest wynajmowany w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez małżonków w formie spółki cywilnej należy zakładać, że lokal ten został przez małżonków wprowadzony do majątku spółki cywilnej.

W pytaniu nie wyjaśniono jednak, czy lokal użytkowy będzie sprzedawany w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez małżonków w formie spółki cywilnej (skoro za najem tego lokalu przez spółkę cywilną wystawiane były faktury VAT należy wnosić, że spółka cywilna była czynnym podatnikiem VAT), czy też lokal ten zostanie wycofany z działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej i przekazany z majątku spółki na cele osobiste małżonków.

W pierwszym przypadku zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług – dalej u.p.t.u. – stanowiący, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Według definicji art. 2 pkt 14 u.p.t.u. pod pojęciem pierwszego zasiedlenia rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W sytuacji opisanej w pytaniu lokal użytkowy jest wynajmowany przez spółkę cywilną od 2005 r., zatem jego sprzedaż nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, a tym samym podlegać będzie, co do zasady, zwolnieniu od podatku VAT.

Użyłem sformułowania „co do zasady”, gdyż na mocy art. 43 ust. 10 i 11 u.p.t.u. podatnik (w omawianej sytuacji spółka cywilna) może zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy lokalu użytkowego, pod warunkiem, że ta spółka i nabywca tego lokalu:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tego lokalu właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy lokalu.
Oświadczenie to musi również zawierać:
– imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,
– planowaną datę zawarcia umowy dostawy lokalu użytkowego,
– adres tego lokalu.

W drugim przypadku – przekazania lokalu użytkowego na cele osobiste małżonków (wspólników spółki cywilnej) – nie wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu VAT, gdyż na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 u.p.t.u. przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności przekazanie towarów na cele osobiste wspólników, jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

Z opisu pytania wynika zaś, że przy nabyciu lokalu użytkowego nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tej prostej przyczyny, że w ogóle nie wystąpił podatek VAT.

Sprzedając później lokal użytkowy należący do majątku prywatnego małżonków nie będą oni przy tej sprzedaży posiadali statusu podatnika VAT – pod warunkiem, że po przekazaniu lokalu na cele prywatne lokal ten nie będzie przedmiotem najmu.
Jednak nawet gdyby po przekazaniu na cele osobiste małżonków lokal był przedmiotem najmu, to jego dostawa co prawda stanowiłaby czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, jednak na tej samej zasadzie co dostawa dokonana przez spółkę cywilną, byłaby ona zwolniona od podatku VAT.

Autor odpowiedzi: Karol Różycki
Odpowiedzi udzielono 25.09.2017 r.

 

Więcej informacji i narzędzi znajdziesz w programie
Vademecum Doradcy Podatkowego
Bądź na bieżąco ze zmianami prawnymi i korzystaj z aktualnych materiałów