Czy wynajmujący ma prawo obciążyć najemcę lokalu notą, czy powinien wystawić fakturę i doliczyć podatek VAT?

Pytanie pochodzi z Vademecum Doradcy PodatkowegoProwadzący działalność gospodarczą wynajmuje lokal, który jest u niego środkiem trwałym na rzecz innego przedsiębiorcy. Właściciel otrzymuje od wspólnoty notę księgową za energię elektryczną, wodę, ścieki, zaliczkę na energię elektryczną dotyczącą pomieszczeń wspólnych, za wywóz śmieci i ubezpieczenie. Czy wynajmujący ma prawo obciążyć najemcę też notą, czy powinien wystawić fakturę i doliczyć podatek VAT?

Jeśli miałby doliczyć VAT, to jaką stawkę zastosować przy ubezpieczeniu (ZW)?

Dodam jeszcze, że koszty eksploatacji ponosi najemca na podstawie obciążenia przez wynajmującego.

Odpowiedź:

Nie jest w przedstawionej sytuacji właściwe obciążanie najemcy kosztami na podstawie not obciążeniowych. Właściwe jest wystawianie mu faktur dokumentujących odsprzedaż mediów (w zakresie, w jakim to jest dopuszczalne i strony ustaliły odrębne obciążanie kosztami mediów) według stawek dla nich właściwych oraz świadczenie usług najmu (w pozostałym zakresie) według właściwej dla świadczonej usługi najmu stawki 23%.

Uzasadnienie:

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r. poz. 1221) – dalej u.p.t.u., zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Pozostałe usługi wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości są opodatkowane VAT według stawki podstawowej 23% (zob. art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 u.p.t.u.).

Wyjaśnić jednocześnie pragnę, że od kilku lat sporna jest kwestia wyodrębniania z podstawy opodatkowania usług najmu kosztów tzw. mediów i odrębne obciążanie najemców tymi kosztami. Sprawa ostatecznie trafiła przed Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), który w wyroku z 16.04.2015 r., C 42/14 orzekł, że „w ramach najmu nieruchomości dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej i wody oraz wywóz nieczystości, zapewniane przez podmioty trzecie na rzecz najemcy bezpośrednio zużywającego te towary i usługi, należy uważać za dokonywane przez wynajmującego w sytuacji, gdy stroną umów o te świadczenia jest wynajmujący przenoszący jedynie koszty świadczeń na najemcę”. W wyroku tym TSUE orzekł również, że „najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości co do zasady należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny”.

Teoretycznie w wyroku powyższym TSUE opowiedział się za możliwością odrębnego od najmu rozliczania kosztów mediów. Problem stanowi fakt, że z uzasadnienia wskazanego wyroku wynika, że o możliwości takiej nie decyduje wola stron (co byłoby dla podatników najwygodniejsze), lecz obiektywne okoliczności transakcji. W uzasadnieniu wskazanego wyroku przeczytać bowiem można, między innymi, że „jeżeli najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług, świadczenia odnoszące się do tych towarów lub usług co do zasady mogą być uważane za odrębne od najmu. W szczególności, jeżeli najemca może decydować o swoim zużyciu wody, energii elektrycznej lub energii cieplnej, które może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i na tej podstawie fakturowane, świadczenia odnoszące się do tych towarów lub usług co do zasady mogą być uważane za odrębne od najmu”.

Mając to na uwadze należy zauważyć, że w przedstawionej sytuacji najemca nie ma możliwości wyboru świadczeniodawców, lecz zapewne w przypadku niektórych mediów (np. energii elektrycznej czy wody) ma możliwość wyboru sposobów korzystania z nich (poprzez kontrolę zużycia na podstawie liczników). W zakresie tym możliwe jest według mnie odrębne obciążanie najemcy kosztami mediów według stawek dla nich właściwych (np. według stawki 8% w przypadku wody).
W pozostałym jednak zakresie (w szczególności w przypadku opłat za wywóz śmieci, opłat dotyczących pomieszczeń wspólnych oraz kosztów ubezpieczenia) najemca nie ma ani możliwości wyboru świadczeniodawców, ani sposobu korzystania z danych usług. W zakresie tym nie jest zatem dopuszczalne odrębne obciążanie najemcy tymi kosztami. O koszty te przedsiębiorca (wynajmujący) powinien powiększać podstawę opodatkowania świadczonych usług najmu, a w konsekwencji dokumentować je fakturami z podatkiem VAT obliczanym według stawki podatku właściwej dla świadczonych usług najmu, tj. 23% (obciążanie najemcy na podstawie not obciążeniowych nie jest rozwiązaniem prawidłowym).

Niezależnie od przypadku, nie jest w przedstawionej sytuacji właściwe obciążanie najemcy kosztami na podstawie not obciążeniowych. Właściwe jest wystawianie mu faktur dokumentujących odsprzedaż mediów (w zakresie, w jakim to jest dopuszczalne i strony ustaliły odrębne obciążanie kosztami mediów) według stawek dla nich właściwych oraz świadczenie usług najmu (w pozostałym zakresie) według właściwej dla świadczonej usługi najmu stawki 23%.

Tomasz Krywan, autor współpracuje z publikacją Vademecum Doradcy Podatkowego
Odpowiedzi udzielono 29.08.2017 r.

 

Więcej informacji i narzędzi znajdziesz w programie Vademecum Doradcy Podatkowego Bądź na bieżąco ze zmianami prawnymi i korzystaj z aktualnych materiałów