Czy sprzedaż niezabudowanych gruntów z majątku prywatnego przez osobę fizyczną będącą udziałowcem spółki z o.o. z działalnością deweloperską podlega opodatkowaniu VAT?

Pytanie pochodzi z publikacji Vademecum Doradcy PodatkowegoOsoba fizyczna w latach 2006-2007 nabyła pięć nieruchomości gruntowych niezabudowanych w tej samej okolicy. Grunty zgodnie z ewidencją gruntów są gruntami rolnymi. Zgodnie z decyzją o ustaleniu warunków zabudowy grunty te przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową. Osoba fizyczna prowadzi znikomą działalność w postaci spółki cywilnej. Ponadto osoba ta jest pośrednio udziałowcem spółki z o.o., która zajmuje się działalnością deweloperską. Spółka z o.o. jest właścicielem gruntów w tej samej okolicy co osoba fizyczna. Spółka z o.o. na gruntach, które sama posiada i na gruntach, które są we własności osoby fizycznej, planuje inwestycję deweloperską polegającą na budowie zespołu budynków wielorodzinnych wraz z usługami. W związku z tym spółka z o.o. zamierza nabyć od osoby fizycznej grunty, które potrzebne są jej do realizacji inwestycji.W jaki sposób osoba fizyczna powinna opodatkować sprzedaż tych gruntów?Czy sprzedaż będzie czynnością w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu VAT?Czy będzie to sprzedaż majątku osobistego i będzie podlegała opodatkowaniu PCC?

Odpowiedź:

W mojej opinii sprzedaż działek z majątku prywatnego nie będzie podlegać VAT. Jednak kwestia ta od wielu lat budzi kontrowersje.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) – dalej u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Aby zatem dostawę towarów (nawet jednorazową) uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w odniesieniu do tej transakcji podatnik działał w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy, miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystywane przez niego towary czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności.
W przedstawionym stanie faktycznym w mojej opinii sprzedaż działek nie spełnia tych wymogów, bowiem z treści pytania wynika, iż dokonywana jest sprzedaż prywatnego majątku jako osoba prywatna, nie jako przedsiębiorca.
Ponadto w z treści pytania wynika, iż nie dokonali Państwo żadnych aktywnych działań, które mogłyby świadczyć o zamiarze profesjonalnego obrotu nieruchomościami, tj. nie podejmowano jakichkolwiek starań mających na celu przygotowanie do sprzedaży gruntu takich jak np. uzbrojenie terenu, czy ogłoszenie w mediach. Dlatego też Należy uznać, iż transakcja zbycia działek, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w niniejszej sprawie mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu u.p.t.u.
Podobnej treści wykładnię zastosował WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 9 grudnia 2011 r. (I SA/Po 726/11), w którym wskazał, że:
„(…) sprzedaż gruntów przez rolnika nie może być a priori uznana za działalność gospodarczą nawet gdy dotyczy gruntów wykorzystywanych w działalności rolniczej. Rolnik sprzedający działki budowlane może sprzedawać je jako majątek osobisty. Okoliczność, iż jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 Dyrektywy 112 – jest w tym zakresie bez znaczenia (por. wyrok TSUE C-180-181/10) (…)”.
Dotyczy to również sytuacji, gdy sprzedawanych jest kilka lub więcej działek stanowiących majątek prywatny. Jak czytamy w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 15 stycznia 2007 r. (III SA/Wa 3885/06):
„(...) nie można uznać za poprawny poglądu, aby sprzedaż kilku lub więcej działek budowlanych, jeżeli tylko działki te stanowią majątek osobisty podatnika VAT i nie służą prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, skutkowała powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Jeżeli zatem Skarżący nie dokonał nabycia działek w celu ich dalszej odsprzedaży, ale nabył je w drodze darowizny jako osoba fizyczna, w związku z czym, działki te stanowią jego majątek osobisty, uznać należało, iż ich sprzedaż nie podlega opodatkowaniu VAT.
Do podobnych wniosków doszedł także WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 19 marca 2008 r. (III SA/Gl 161/08) uznając, że sprzedaż działek budowlanych powstałych z podziału nieruchomości dziedziczonej przez osobę fizyczną niebędącą przedsiębiorcą nie jest opodatkowana VAT. W przedmiotowej sprawie podatnik podzielił nieruchomość nabytą w drodze spadku na działki budowlane i zaczął sprzedawać. W opinii organów podatkowych taka sukcesywna sprzedaż działek stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. WSA uznał jednak, że jeśli osoba fizyczna sprzedaje swój majątek, nie występując w roli przedsiębiorcy, nie prowadzi działalności gospodarczej, to nie jest podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży działek. Zdaniem sądu bez znaczenia jest częstotliwość wykonywania tych czynności.
Jednakże przy sprzedaży wskazanych w pytaniu działek należy wykazać się znaczną ostrożnością, bowiem istnieje ryzyko zakwestionowania przez organy podatkowe transakcji jako wykonywanej poza działalnością gospodarczą.
Z uwagi na powiązania ze spółką (która prowadzi działalność deweloperską), ilością działek wskazane jest zwrócenie się do Ministra Finansów z prośbą o wydanie interpretacji w trybie art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.), pozwoli to na wyeliminowanie zakwestionowania sposobu rozliczania transakcji przez organy podatkowe.

Rafał Styczyński, autor współpracuje z publikacją Vademecum Doradcy Podatkowego
Odpowiedzi udzielono 5.04.2016 r.