Jesteśmy Spółdzielnią mleczarską. Wynajmujemy nasze mieszkanie spółdzielcze byłemu pracownikowi. Spółdzielnia obciąża nas fakturą z VAT ZW, my też obciążamy najemcę fakturą ze stawką ZW. Natomiast za media otrzymujemy od Spółdzielni mieszkaniowej oddzielne faktury za wodę, energie elektryczna i gaz i tak też obciążamy najemcę oddzielnymi fakturami za każde media naliczając marżę i stosując stawkę odpowiednią jaką stosuje spółdzielnia.
Czy powinniśmy tak robić nadal, czy może wystawiać jedną wspólną fakturę za najem ze stawką ZW ujmując w niej wszystkie media i czynsz?
Do niedawna na pewno można było stwierdzić, iż stosowane przez Państwa rozliczanie kosztów mediów jest prawidłowe. Niestety od niedawna organy podatkowe zmieniły pogląd w tej sprawie i aktualnie kwestionują taki sposób rozliczania. W aktualnym stanie prawnym i na gruncie aktualnych interpretacji, stosowany przez Państwa sposób rozliczania może być kwestionowany, stąd bezpieczniejsze może być nieodliczanie VAT od faktur zakupowych mediów i odsprzedawanie ich wraz z najmem ze stawką ZW.
Do niedawna refakturowanie mediów na najemcę według właściwej stawki było powszechnie akceptowane przez organy podatkowe. Stanowisko w tym zakresie prezentowane przez organy podatkowe było jednolite i uznawały one, że w przypadku odsprzedaży mediów na rzecz najemcy, odprzedaż ta stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, opodatkowany stawką wykazaną w fakturze pierwotnej (tak np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 1 czerwca 2010 r., IPPP3-443-231/10-2/JF).
Aktualnie, organy podatkowe zmieniły swoje stanowisko w powyższym zakresie i uznają, iż w przypadku najmu występuje tzw. usługa kompleksowa, opodatkowana stawką właściwą dla tej usługi jako całości. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 20 grudnia 2010 r., IPPP3-443-935/10-2/JF, uznał, że opłaty za media stanowią usługi poboczne, uzupełniające w stosunku do usług najmu, a więc powinny być opodatkowane stawką właściwą dla usługi zasadniczej, czyli najmu. Podobnie Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 8 grudnia 2010 r., ILPP2/443-1484/10-4/SJ.
Ponadto w związku z nowelizacją ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054) - dalej u.p.t.u., która to nowelizacja weszła w życie z dniem 1 kwietnia 2011 r. wskazuje się, iż obecnie nie ma podstaw do wyłączania z czynszu najmu kwot należnych za media i ich odrębnego refakturowania na najemcę. Począwszy od dnia 1 kwietnia 2011 r. weszła w życie nowelizacja art. 29 ust. 1 u.p.t.u. Zgodnie ze zmienioną treścią przepisu podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej.
Zgodnie z powyższą regulacją przyjmuje się, iż każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym sprzedawca obciążył nabywcę powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje jako element świadczenia zasadniczego.
Tym samym twierdzi się, iż w porównaniu do stanu prawnego, który obowiązywał do dnia 1 kwietnia 2011 r. wynagrodzenie z tytułu zawieranych przez wynajmującego umów najmu należy traktować w sposób szeroki, obejmujący również wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu. Z racji nowelizacji art. 29 ust. 1 u.p.t.u. bez znaczenia pozostanie regulacja umowna w zakresie zawartych dotychczas przez wynajmującego umów najmu. Zatem nawet w przypadku, gdy umowy przewidywały, że kwota czynszu najmu obejmuje jedynie wynagrodzenie za najem nieruchomości, natomiast tzw. media zostaną rozliczone w odrębny sposób, poprzez ich refakturowanie przez wynajmującego na najemcę, zapis ten nie będzie umożliwiał opodatkowania w sposób odrębny mediów. Mając na uwadze powyższe należy podkreślić, iż w obecnym stanie prawnym koszty mediów powinny stanowić element wynagrodzenia usługi najmu i tak być rozliczane (tak: R. Żuk, Refakturowanie mediów: zmiany w VAT, eGospodarka.pl).
Uwagi
Można próbować twierdzić, że jeżeli z umowy najmu wynika odrębny sposób rozliczania mediów, należy przyjąć, że w tym przypadku mamy do czynienia z samoistnymi usługami, których wykonanie jest niezależne od zawarcia umowy najmu. W takiej sytuacji uzasadnione mogłoby być refakturowanie mediów według stawek wynikających z pierwotnie wystawionych faktur.
Niestety z uwagi na możliwe zakwestionowanie takiego rozliczania przez organy podatkowe, jeśli chcieliby Państwo zastosować taki sposób rozliczania (według właściwych stawek), to należałoby wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.
Czy powinniśmy tak robić nadal, czy może wystawiać jedną wspólną fakturę za najem ze stawką ZW ujmując w niej wszystkie media i czynsz?
Do niedawna na pewno można było stwierdzić, iż stosowane przez Państwa rozliczanie kosztów mediów jest prawidłowe. Niestety od niedawna organy podatkowe zmieniły pogląd w tej sprawie i aktualnie kwestionują taki sposób rozliczania. W aktualnym stanie prawnym i na gruncie aktualnych interpretacji, stosowany przez Państwa sposób rozliczania może być kwestionowany, stąd bezpieczniejsze może być nieodliczanie VAT od faktur zakupowych mediów i odsprzedawanie ich wraz z najmem ze stawką ZW.
Do niedawna refakturowanie mediów na najemcę według właściwej stawki było powszechnie akceptowane przez organy podatkowe. Stanowisko w tym zakresie prezentowane przez organy podatkowe było jednolite i uznawały one, że w przypadku odsprzedaży mediów na rzecz najemcy, odprzedaż ta stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, opodatkowany stawką wykazaną w fakturze pierwotnej (tak np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 1 czerwca 2010 r., IPPP3-443-231/10-2/JF).
Aktualnie, organy podatkowe zmieniły swoje stanowisko w powyższym zakresie i uznają, iż w przypadku najmu występuje tzw. usługa kompleksowa, opodatkowana stawką właściwą dla tej usługi jako całości. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 20 grudnia 2010 r., IPPP3-443-935/10-2/JF, uznał, że opłaty za media stanowią usługi poboczne, uzupełniające w stosunku do usług najmu, a więc powinny być opodatkowane stawką właściwą dla usługi zasadniczej, czyli najmu. Podobnie Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 8 grudnia 2010 r., ILPP2/443-1484/10-4/SJ.
Ponadto w związku z nowelizacją ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054) - dalej u.p.t.u., która to nowelizacja weszła w życie z dniem 1 kwietnia 2011 r. wskazuje się, iż obecnie nie ma podstaw do wyłączania z czynszu najmu kwot należnych za media i ich odrębnego refakturowania na najemcę. Począwszy od dnia 1 kwietnia 2011 r. weszła w życie nowelizacja art. 29 ust. 1 u.p.t.u. Zgodnie ze zmienioną treścią przepisu podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej.
Zgodnie z powyższą regulacją przyjmuje się, iż każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym sprzedawca obciążył nabywcę powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje jako element świadczenia zasadniczego.
Tym samym twierdzi się, iż w porównaniu do stanu prawnego, który obowiązywał do dnia 1 kwietnia 2011 r. wynagrodzenie z tytułu zawieranych przez wynajmującego umów najmu należy traktować w sposób szeroki, obejmujący również wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu. Z racji nowelizacji art. 29 ust. 1 u.p.t.u. bez znaczenia pozostanie regulacja umowna w zakresie zawartych dotychczas przez wynajmującego umów najmu. Zatem nawet w przypadku, gdy umowy przewidywały, że kwota czynszu najmu obejmuje jedynie wynagrodzenie za najem nieruchomości, natomiast tzw. media zostaną rozliczone w odrębny sposób, poprzez ich refakturowanie przez wynajmującego na najemcę, zapis ten nie będzie umożliwiał opodatkowania w sposób odrębny mediów. Mając na uwadze powyższe należy podkreślić, iż w obecnym stanie prawnym koszty mediów powinny stanowić element wynagrodzenia usługi najmu i tak być rozliczane (tak: R. Żuk, Refakturowanie mediów: zmiany w VAT, eGospodarka.pl).
Uwagi
Można próbować twierdzić, że jeżeli z umowy najmu wynika odrębny sposób rozliczania mediów, należy przyjąć, że w tym przypadku mamy do czynienia z samoistnymi usługami, których wykonanie jest niezależne od zawarcia umowy najmu. W takiej sytuacji uzasadnione mogłoby być refakturowanie mediów według stawek wynikających z pierwotnie wystawionych faktur.
Niestety z uwagi na możliwe zakwestionowanie takiego rozliczania przez organy podatkowe, jeśli chcieliby Państwo zastosować taki sposób rozliczania (według właściwych stawek), to należałoby wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.