Podatniczka prowadzi działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług stomatologiczne oraz wynajmie nieruchomości. Jest płatnikiem VAT.
Wynajmowane mieszkania są współwłasnością podatniczki i jej męża. Miesięcznie podatniczka wystawia 3-4 faktury. Mieszkania wynajmowane są osobom fizycznym, spółce z o.o., oraz spółce cywilnej. Mieszkania stanowią środki trwałe, ale nie są amortyzowane.
Podatniczka zamierza opodatkować najem mieszkań ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Czy jest możliwe rozliczanie się w dwóch formach opodatkowania jednocześnie bez konieczności wykreślania wpisu o wynajmie nieruchomości z ewidencji?
Czy wycofanie środków trwałych z ewidencji powoduje skutki podatkowe?
Czy za kilka miesięcy można to samo zrobić z pozostałymi mieszkaniami, czy należałoby wycofać wszystkie mieszkania jednocześnie z ewidencji? Jak podpisać umowy z najemcami?
Czy przychód uzyskane z wynajmu mieszkań małżonkowie powinni rozliczać po połowie?
1)
Nie jest wykluczone, aby podatnik prowadził działalność gospodarczą i jednocześnie osiągał przychody z najmu, jako prywatnego źródła przychodów.
2)
Nie ma potrzeby wykreślania nieruchomości z ewidencji środków trwałych. Wynajmowane nieruchomości - choć nie będzie już działalności w zakresie wynajmu - pozostawać będą środkami trwałymi.
3)
Umowy najmu może podpisać albo jedno z małżonków albo oboje razem. Przychody zasadniczo będą przychodami obojga małżonków po połowie. Można jednak złożyć stosowne oświadczenie, tak aby przychód opodatkować tylko o jednego z małżonków.

Ad. 1)

Jak rozumiem chodzi o to, aby wynajmować mieszkania poza działalnością gospodarczą, tak aby przychody z wynajmu mogły być opodatkowane ryczałtem. Przychody z wynajmu nieruchomości osiągane w ramach działalności nie mogą być opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym. Jeśli natomiast są one osiągane w ramach odrębnego źródła przychodów (poza działalnością), to wówczas mogą być one opodatkowane w formie zryczałtowanej.

Nie jest zasadniczo wykluczone, aby podatnik prowadził działalność gospodarczą i jednocześnie osiągał przychody z najmu, jako prywatnego źródła przychodów. Przepisy ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.) - dalej u.z.p.d., nie wykluczają takiej możliwości. Wskazane jednak byłoby wykreślenie z ewidencji "wynajmu nieruchomości" jako przedmiotu działalności. Wtedy podatnik wskaże również na zewnątrz, że już nie chce prowadzić działalności w ramach wynajmu, ograniczy się tylko do czerpania pożytków cywilnych z nieruchomości, wynajmując ją. Jeśli w ewidencji będzie pozostawać wpis o wynajmie nieruchomości jako przedmiocie działalności, to wówczas powstaje pytanie, czy faktycznie zmienia się sposób wynajmu nieruchomości i czy można mówić o wynajmie w ramach odrębnego źródła przychodów. Dlatego też lepiej od razu wszystkie nieruchomości wynająć "prywatnie".

Ad. 2)

Nie ma potrzeby wykreślania nieruchomości z ewidencji środków trwałych. Proszę pamiętać, że zgodnie z przepisami art. 22a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f., środkami trwałymi są nie tylko składniki majątkowe przeznaczone dla celów działalności, ale także oddane w wynajem (dzierżawę). Wynajmowane nieruchomości - choć nie będzie już działalności w zakresie wynajmu - pozostawać będą środkami trwałymi.

Pamiętać zaś należy, że podatnik opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym także powinien amortyzować środki trwałe, tyle, że nie może rozliczyć odpisów amortyzacyjnych w kosztach uzyskania przychodów.

Samo zaś przekazanie środka trwałego na potrzeby prywatne nie wywołuje na gruncie podatku dochodowego żadnych skutków (poza tym, że dany składnik majątku przestaje być amortyzowany).

Ad. 3)

Umowy najmu może podpisać albo jedno z małżonków (w imieniu obojga; jeden z małżonków może bowiem dokonywać samodzielnie czynności nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu w odniesieniu do składników majątku wspólnego) albo oboje.

Przychody zasadniczo będą przychodami obojga małżonków po połowie (zgodnie z art. 8 ust. 1 u.p.d.o.f.). Można jednak złożyć stosowne oświadczenie, tak aby przychód opodatkować tylko o jednego z małżonków.