Pytanie
Kilka lat temu jednostka (spółka jawna) poniosła koszty na oczyszczenie placu oraz zburzenie części budynków, które wynajmowała. Na tej działce nie wynajmowała więcej budynków, dlatego też zaliczyła poniesione koszty jako niestanowiące kosztu uzyskania przychodu. Obecnie planuje ww. teren przeznaczyć pod budowę budynków wielorodzinnych, z których część chce przeznaczyć pod wynajem.
Czy jest podstawa prawna, by poniesione 6 lat temu koszty zaliczyć teraz do wartości środków trwałych w budowie?
Odpowiedź
Koszty rozbiórki, oczyszczenia placu, jak i wyburzenia części budynków poniesione 6 lat temu (ówcześnie niezaliczone do kosztów podatkowych) będą zwiększały wartość początkową obecnie budowanych środków trwałych na omawianym terenie.
Uzasadnienie
Zgodnie z wolą ustawodawcy zapisaną w art. 22a ust. 1 ustawy z 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – dalej u.p.d.o.f., środkami trwałymi są m.in. stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
3) inne przedmioty
– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.
Ponadto, na podstawie art. 22c u.p.d.o.f., środkami trwałymi są m.in. grunty, z tym że one nie podlegają amortyzacji.
Zaznaczyć należy, że dokonując klasyfikacji środków trwałych (przyporządkowując je do odpowiedniej grupy), a nawet już tylko ustalając, czy dany obiekt jest samodzielnym środkiem trwałym, należy odwołać się do regulacji rozporządzenia Rady Ministrów z 10.12.2010 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) – dalej KŚT.
Według unormowań KŚT, przez środki trwałe rozumie się rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki lub oddane do używania na podstawie najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.
Jednocześnie wskazane zostało, że do środków trwałych zalicza się w szczególności:
1) nieruchomości – w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budynki i budowle, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu niemieszkalnego;
2) maszyny, urządzenia, środki transportu i inne rzeczy;
3) ulepszenia w obcych środkach trwałych;
4) inwentarz żywy.
Ponadto, w KŚT zostało wskazane, iż do wyposażenia budynku zalicza się wszystkie instalacje wbudowane w konstrukcje budynku na stałe, np. instalacje sanitarne, elektryczne, sygnalizacyjne, komputerowe, telekomunikacyjne, przeciwpożarowe oraz normalne wyposażenie budynku, np. wbudowane meble.
To oznacza, że do wartości początkowej wliczyć należy wszelkie wydatki niezbędne do wytworzenia środka trwałego w szczególności związane z nabyciem takich elementów wyposażenia jak drzwi, instalacji, jak i koszt oczyszczenia placu czy też wyburzenia poprzednio istniejących na danym terenie obiektów, itp. Odrębnym środkiem trwałym jest grunt, na którym ów budynek jest wzniesiony.
Skoro budynek jest przez podatnika budowany, definiując wartość początkową należy odwołać się do kosztu wytworzenia.
Według regulacji art. 22g ust. 4 u.p.d.o.f., prawodawca wskazał, że za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.
Oznacza to, że o ile moment przyjęcia środka trwałego do używania generalnie nie musi kończyć kształtowania kosztu wytworzenia, o tyle wartość poniesionych 6 lat temu kosztów na wyburzenie terenu i części budynków wliczana jest do wartości początkowej jedynie wówczas, gdy zostały naliczone przed dniem przyjęcia składnika majątku do używania.
Uwaga!
Od 1.01.2017 r. obowiązuje nowe rozporządzenie z 3.10.2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych, jednak dla celów podatków dochodowych nowa KŚT będzie stosowana od 1.01.2018 r. Klasyfikacja zastosowana w udzielonej odpowiedzi pozostaje więc aktualna do końca roku 2017.
Marek Jurek
Czy koszty rozbiórki zwiększają wartość nowej inwestycji?
Przeczytaj odpowiedź eksperta Vademecum Głównego Księgowego.
