Odpowiedź:
W sytuacji gdy mieszkania były wynajmowane można skorzystać ze zwolnienia. Gdy mieszkania zostały przekazane bezpośrednio po wybudowaniu to transakcję należy opodatkować.
Podatku VAT nie należy wpłacać z odsetkami, w pierwszym przypadku należy dokonać korekty (przekazanie po okresie wynajmu) w drugim z uwagi na fakt, że przekazanie będzie opodatkowane konieczność taka nie wystąpi.
Uzasadnienie:
W opisanej sytuacji możliwe jest zastosowanie zwolnienia bądź opodatkowania transakcji. W celu ustalenia swojego prawidłowego sposobu postępowania należy przede wszystkim ustalić, czy od momentu wybudowania budynku doszło do tzw. pierwszego zasiedlenia.
Z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.) - dalej u.p.t.u. - wynika, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Oznacza to, że opodatkowana VAT jest dostawa budynku dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz dostawa dokonana w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia.
Z art. 2 pkt 14 u.p.t.u. wynika, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
W konsekwencji jeśli doszło do oddania nieruchomości (w wykonaniu czynności opodatkowanych, czyli np. poprzez najem) do użytkowania, to – jeżeli upłynął określony termin (2 lat) – będziemy mieli do czynienia ze zwolnieniem z podatku. Jeśli jednak taka okoliczność nie zaszła, należy opodatkować taką czynność.
Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Zwolnienie to nie będzie miało zastosowania, ponieważ, jak przyjmuje, przysługiwało Państwu prawo do odliczenia VAT naliczonego przy budowie budynku, o którym mowa w pytaniu. Nie został więc spełniony jeden z ww. warunków zwolnienia, co wyklucza możliwość skorzystania z niego.
Korekta podatku VAT
Gdy przekazanie będzie zwolnione od podatku, a sprzedaż następuje w okresie korekty (w przypadku budynków wynosi on 10 lat, licząc od roku, w którym budynek został oddany do używania), to podatnik powinien zmniejszyć odliczenie VAT, którego dokonał w związku z nabyciem budynku. Ta sama reguła obowiązuje w przypadku nakładów poniesionych na dany budynek traktowanych do celów korekty jako odrębne środki trwałe. W konsekwencji na podstawie art. 91 u.p.t.u. korekcie podatku odliczonego może również podlegać podatek odliczony przy dokonywaniu ulepszeń środków trwałych.
Potwierdza to interpretacja indywidualna z 17 września 2012 r. ( IPPP2/443-537/12-5/RR/AK), w której Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził:
(...) w związku (...) ze sprzedażą ulepszonych środków trwałych (poza częścią budynku nabytego w 1992 r., którego część została wyremontowana i oddana do użytkowania w 1994 r., dla której to części 10-letni okres korekty minął) zastosowanie znajdą przepisy art. 91 ust. 4 i 5 ustawy o podatku od towarów i usług, zobowiązujące Wnioskodawcę do dokonania jednorazowej korekty w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty. Korekty odliczonego podatku naliczonego Wnioskodawca jest obowiązany dokonać w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpi sprzedaż ulepszonych środków trwałych w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty (przyjmując, że dalsze wykorzystanie środków trwałych ulepszonych jest związane z czynnościami zwolnionymi od podatku) (…)”.
Rafał Styczyński, autor współpracuje z publikacją Vademecum Doradcy Podatkowego
Odpowiedzi udzielono 8 grudnia 2014 r.