Fiasko uwłaszczeń dla firm, tylko nieliczne przekształciły prawo użytkowania wieczystego

Drugi etapu reformy uwłaszczeniowej poniósł klęskę. Tylko nieliczne firmy przekształciły prawo użytkowania wieczystego we własność. Cena za przekształcenie była zdecydowanie zbyt wysoka dla większości przedsiębiorców. Dostali też zbyt mało czasu na złożenie wniosków. Dla nikogo nie jest to jednak zaskoczenie. O tym, że narzucone zasady wykupu są z "sufitu" mówiło się już w trakcie prac nad reformą.

Tylko do 31 sierpnia firmy mogą składać wnioski o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność. Kolejek jednak przed urzędami miast nie ma i nie będzie. Większość przedsiębiorców nie zdecydowała się na zmianę statusu gruntu, ponieważ to się im zwyczajnie nie opłaca. 

Czytaj też:  Ruszył wykup komercyjnych gruntów. Firmy czekają jednak problem

Rok na wniosek to za mało

Reformę uwłaszczeniową przewiduje nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). Wchodzi ona w skład pakietu zmian znajdujących się w ustawie z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1463). Przepisy obowiązują od 31 sierpnia 2023 r. Na ich podstawie użytkownik wieczysty gruntu zabudowanego, który zrealizował cel użytkowania wieczystego powstały przed 1 stycznia 1998 r., może wystąpić z żądaniem sprzedaży. W takim wypadku organ ma obowiązek zawrzeć umowę. Najczęściej są to urzędy miast. 

To, ile trzeba zapłacić za przekształcenie zależy od tego, czy nieruchomość należy do Skarbu Państwa, czy do samorządu. W pierwszym wypadku obowiązują bardziej  „sztywne” zasady. Zgodnie z art. 198i u.g.n. cenę nieruchomości (zapłata jednorazowa) należącej do Skarbu Państwa ustala się jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Jeżeli użytkownik wieczysty będzie chciał rozłożyć cenę na raty, wzrośnie ona do dwudziestopięciokrotności powyższej kwoty. 

Gdy chodzi o nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego, jest większa swoboda. To same samorządy ustalają szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości. Przepisy dały im cztery miesiące na wydanie uchwał. Termin upłynął 31 grudnia 2023 r.

Zainteresowanie przekształceniem jest jednak znikome. - Nie spotkaliśmy się w naszej praktyce z żadnym przypadkiem, aby przedsiębiorca chciał skorzystać z tej opcji przekształcenia - mówi dr Tomasz Ludwik Krawczyk, adwokat oraz partner w GKR Legal.

Podobne obserwacje ma Michał Gliński, radca prawny, wspólnik kancelarii Wardyński i Wspólnicy. - Na podstawie naszych obserwacji doszliśmy do przekonania, że użytkownicy wieczyści w zdecydowanej większości nie są zainteresowani podnoszeniem roszczeń o nabycie własności gruntu  - twierdzi. 

Jaki jest powód fiaska drugiego etapu reformy? Na pewno jednym z nich jest zbyt krótki termin na składanie wniosków o przekształcenie. Firmy dostały tylko rok. Na skompletowanie niezbędnych dokumentów i oszacowanie, czy samo przekształcenie w ogóle się opłaca, czy nie, to zbyt krótko, o czym ustawodawca doskonale wiedział. Było to bowiem podnoszone w trakcie prac legislacyjnych nad projektem ustawy z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1463), czyli przepisów uwłaszczeniowych. W trakcie prac nad nowelą pojawiła się propozycja wydłużenia terminu na składanie wniosków z 12 do 36 miesięcy. Sejm odrzucił jednak poprawkę senacką w tej sprawie. 

Gospodarka nieruchomościami. Komentarz [PRZEDSPRZEDAŻ] ebook

Elżbieta Klat-Górska

Sprawdź  

Tylko grunty zabudowane i wysoka cena

Nie tylko brak czasu spowodował to, że firmy "odpuściły" sobie przekształcenie. Kolejnym powodem jest to, że dotyczyło ono jedynie gruntów zabudowanych. 

- Powodem tak mizernego zainteresowania nie są nawet niezbyt korzystne zasad rozliczenia z tytułu przekształcenia. Raczej to, że dotyczy ono wyłącznie działek zabudowanych - wyjaśnia mec. Krawczyk. 

Firmy nie mogą też liczyć na tak wysokie bonifikaty, jak w wypadku pierwszego etapu reformy, kiedy ustawowo przekształciło się prawo użytkowania wieczystego gruntu pod budynkami wielorodzinnymi i domami jednorodzinnymi. 

W przypadku firm cena sprzedaży stanowi wielokrotność iloczynu stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste oraz wartości gruntu, określonej na dzień nabycia nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości następuje w formie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. 

- Przy ustalaniu zobowiązań finansowych z tytułu nabycia gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, zastosowanie mają przepisy o pomocy publicznej, w tym o pomocy de minimis. Wartość pomocy publicznej odpowiada różnicy między wartością nieruchomości gruntowej a ceną sprzedaży tej nieruchomości - wyjaśnia mec. Michał Gliński.

Jednocześnie jednostki samorządu terytorialnego otrzymały prawo uchwalenia szczegółowych warunków sprzedaży gruntów albo zobowiązania organu wykonawczego do indywidualnego określania tych warunków w drodze zarządzenia. Większość dużych polskich gmin skorzystała z uprawnienia i przyjęła uchwały, na podstawie których postanowiła sprzedawać grunty użytkownikom wieczystym za cenę równą ich wartości, czyli cenę maksymalną, co wyeliminowało pomoc publiczną.

- Ustalenie ceny maksymalnej równej wartości nieruchomości spowodowało, że roszczenie o nabycie gruntu nie jest dla użytkowników wieczystych atrakcyjne, gdyż w praktyce wymaga zapłacenia ceny odpowiadającej pełnej wartości użytkowania wieczystego. Skoro na rynku nieruchomości nie różnicuje się cen za własność gruntu i cen za użytkowanie wieczyste gruntu, oznacza to, że użytkownicy wieczyści, którzy kupili użytkowanie wieczyste na warunkach rynkowych, musieliby zapłacić ponownie taką samą albo podobną cenę za prawo własności gruntu - zwraca uwagę mec. Gliński. 

Według niego roszczenie o przekształcenie jest korzystne, jedynie z perspektywy użytkowników wieczystych gruntów przemysłowych, którzy ponoszą nakłady na grunt o wartości znacznie przekraczającej wartość gruntu i o strategicznym znaczeniu dla ich działalności, a także pomocne w sytuacjach, gdy ryzyka związane z użytkowaniem wieczystym nie mogły być wyłączone lub ograniczone w inny sposób, np. ryzyko braku możliwości podziału geodezyjnego lub prawnego gruntu, podwyższenia opłat rocznych, rozwiązania użytkowania wieczystego, itp. 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.