Rządowy program kredytowy, dzięki któremu będzie można kupić na preferencyjnych zasadach mieszkanie, jednak będzie. Tak zapewnia w mediach Krzysztof Paszyk, minister rozwoju i technologii. Zdradza też, że nowy rodzaj kredytu ma być wzorowany na starym programie kredytowym "Mieszkanie dla Młodych" (dalej jako: MdM). Wzorem MdM będą m.in. limity cen mieszkań, które wolno będzie kupić za preferencyjny zasadach. Dzięki temu uniknie się tego, czego wszyscy się obawiają, czyli skokowego wzrostu cen mieszkań po wejściu w życie nowego programu.
Eksperci do zapowiedzi ministra podchodzą bardzo ostrożnie. To nie pierwsze tego rodzaju obietnice, a te wcześniejsze lądowały szybko w koszu. Tak samo może być i w tym wypadku. Wciąż brakuje też konkretów, np. w postaci projektu. Przypominają, że MdM nie był programem idealnym, faworyzował osoby zamożne, a limity cen były nieżyciowe. Wzorowanie się na nim może być więc mocno ryzykowne. Koniecznie trzeba byłoby je poprawić.
Czytaj też: Kredyt "Mieszkanie na start" nie na drogie lokale. Resort rozwoju chce limitu cen
Ogólniki, ogólniki, a gdzie projekt?
Mimo szumnych zapowiedzi resortu rozwoju, do tej pory brakuje podstawowej rzeczy, a mianowicie projektu.
- Historia lubi się powtarzać. Mamy taką samą sytuację, jak 2023 r. i w 2024 r., kiedy politycy zapowiadali, że będzie nowy program kredytowy. W pierwszym wypadku chodziło o kredyt 2 proc., a w drugim o kredyt 0 proc. Były zapowiedzi i długo, długo nic. Żadnych konkretów. A potem, jak w wypadku kredytu 0 proc., pracowano nad projektem, a potem zdecydowano się, że może jednak nie, tego kredytu nie będzie - komentuje Przemysław Dziąg, radca prawny, dyrektor prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Tymczasem tego rodzaju wypowiedzi wywołują poważne skutki dla rynku. - Potencjalni kredytobiorcy zaczęli wstrzymywać się z zakupem mieszkania, a ceny mieszkań zaczęły iść w górę. Obecnie też brakuje szczegółów. To co jednak niepokoi, to to, że mają one charakter czysto popytowy, a potrzebne są również zmiany podażowe. Dziś mamy najdroższe kredyty hipoteczne w Europie, wysokie ceny mieszkań i inflację. Nie da się tego zmienić, wprowadzając jedynie kolejny program kredytowy. Brakuje tanich gruntów pod budownictwo, a formalności budowlane są długotrwałe i skomplikowane. I w tym wypadku niezbędne są zmiany, ale poza wypowiedziami w mediach i wpisem do wykazu prac legislacyjnych nie ma nic - podkreśla Przemysław Dziąg.
Zobacz wzór dokumentu w LEX: Wniosek o spłatę części kredytu w Programie Mieszkanie dla Młodych > >
Cena promocyjna: 144.9 zł
|Cena regularna: 161 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 161 zł
Kulawy program kredytowy, czyli Mieszkanie dla Młodych
Program MdM, który ma być wzorem dla nowego programu kredytowego, miał nie tylko zalety, ale i wady, o czym zapomina powiedzieć minister rozwoju.
- Było to rozwiązanie, w ramach którego budżet państwa co prawda wykładał na stół żywą gotówkę i dopłacał (nawet ponad 100 tysięcy złotych) osobom, które chciały kupić mieszkanie. Problem w tym, że żeby wziąć taki kredyt z dofinansowaniem, to trzeba było mieć zdolność kredytową. W efekcie budżetowe pieniądze jedynie zastępowały lub uzupełniały wkład własny zamożniejszych kredytobiorców. Program ten co najwyżej skracał więc okres zbierania gotówki potrzebnej do zakupu mieszkania. Niemal nie miał on za to wpływu na poprawę sytuacji osób "niebankowalnych" (niemających zdolności kredytowej). Ci, jeśli przy danym poziomie oprocentowania kredytów nie mieli odpowiedniej zdolności kredytowej, to i tak nie mogli zrealizować marzenia o własnych „czterech kątach” - wyjaśnia Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust.
Przypomina też, że bardzo dużym problemem było też odpowiednie dostosowanie limitów cenowych programu. Do programu MdM można było się zakwalifikować, jeśli kupiło się mieszkanie o odpowiedniej cenie za metr. Musiała się ona mieścić w zmienianych co pół roku limitach. Na początku działania programu limity były relatywnie niskie, a program ograniczono do mieszkań nowych, czyli przede wszystkim do dużych miast. Podaż tańszych lokali deweloperskich była wtedy niewielka. Efekt był taki, że nie dało się wykorzystać pieniędzy zapisanych na ten cel w budżecie. Potem program rozszerzono też o rynek wtórny, a dopłaty zwiększono dla liczniejszych rodzin. Efekt był taki, że pieniądze na cały rok potrafiły się rozejść w czasie liczonym w godzinach, a nie tygodniach czy tym bardziej miesiącach.
Wskaźniki tak, ale po liftingu
Zdaniem Marka Wielgo, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, decydując się na limity ceny metra kwadratowego, rząd powinien zmienić metodologię ich wyliczania. Stosowana obecnie np. w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” jest po prostu niesprawiedliwa. I nie chodzi o to, że limity są zbyt niskie, co powoduje, że oferta mieszkań spełniających tego typu kryterium cenowe jest skromna.
- Problem w tym, że ustalanie przez wojewodów „po uważaniu” wysokości limitów powoduje, że w poszczególnych miastach występują ogromne różnice w wielkości oferty mieszkań objętych programem. Np. w Krakowie średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie deweloperów wynosi ok. 16,5 tys. zł, zaś limit dla mieszkań kupowanych za kredyt bez wkładu własnego – ok. 11,7 tys. zł za metr. Sytuacja w tej metropolii wyraźnie kontrastuje z sytuacją w Poznaniu, gdzie nie ma aż tak dużej dysproporcji między średnią rynkową cena metra kwadratowego i jej limitem – odpowiednio 13,3 tys. i 13 tys. zł za metr kwadratowy. Trudno też zrozumieć, dlaczego w Krakowie limit jest niższy niż w Poznaniu, mimo iż ceny mieszkań w tej pierwszej metropolii są wyraźnie wyższe w przeliczeniu na metr kwadratowy. W efekcie kupujący mieszkania w stolicy Małopolski są w praktyce pozbawieni możliwości uzyskania od państwa gwarancji wkładu własnego - uważa Marek Wielgo.
Jego zdaniem rząd powinien też uwzględnić fakt, że w przypadku małych metraży średnie rynkowe ceny metra kwadratowego są wyższe niż w przypadku dużych lokali. Co to oznacza w praktyce? Np. we Wrocławiu za kawalerkę trzeba było zapłacić pod koniec grudnia ubiegłego roku średnio aż 17,2 tys. zł w przeliczeniu na metr kwadratowy. Z kolei za czteropokojowe mieszkania deweloperzy życzyli sobie średnio 13,2 tys. zł za metr kwadratowy, czyli w granicach limitu. Problem w tym, że przeciętna cena jednostkowa mieszkania z czterema pokojami w tym mieście przekracza milion złotych. Niewielu młodych w tym mieście może sobie pozwolić na taki wydatek. Może należałoby uwzględnić w programie dwa limity do wyboru: ceny metra kwadratowego oraz ceny jednostkowej.
Swoje postulaty ma również PZFD. - Gdy chodzi o program kredytowy, to powinien być on skierowany faktycznie do osób, które tego potrzebują. Do tej pory niestety tak nie było i to jest duża wada poprzednich programów kredytowych. Kredyt 2 proc. udzielono 80 tys. kredytobiorcom, z czego połowa mogłaby kupić mieszkanie na zasadach komercyjnych, a dodatkowo tylko 37 proc. kredytobiorców kupiło mieszkanie na rynku pierwotnym - dodaje Przemysław Dziąg.
Sprawdź w LEX: Polityka mieszkaniowa jako narzędzie zarządzania mobilnością w obszarach zurbanizowanych > >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
