O tym, że rząd planuje zmienić przepisy dotyczące odrolnianiu gruntów w mieście Prawo.pl pisało w lipcu br. Dopiero teraz w wykazie prac legislacyjnych rządu pojawiła się informacja o rozpoczęciu prac nad projektem. Ma on wprowadzać zmiany nie tylko dotyczące odralniania. Ma to być pakiet zmian, które mają poprawić dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.
Zdaniem Ministerstwa Rozwoju i Technologii analiza sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce prowadzi do wniosku, że ciągle zwiększający się popyt na mieszkania i grunty pod budownictwo mieszkaniowe, przy jednoczesnym zmniejszaniu podaży, powoduje nierównowagę na rynku. Niedostateczna podaż gruntów, na których mogłyby powstawać nowe inwestycje mieszkaniowe, stanowi barierę dla rozwoju rynku nieruchomości w najbliższych latach.
Czytaj też: Koniec ograniczeń w obrocie ziemią rolną w miastach. Ministerstwo Rozwoju szykuje zmiany
Czytaj w LEX: Obrót nieruchomościami rolnymi po 5 października 2023 r. Ocena i skutki zmian w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego >
Odrolnienie gruntów
Resort rozwoju chce uwolnić grunty rolne położone w granicach administracyjnych miast. Nie będą już one objęte ograniczeniami wynikającymi z ustaw rolnych, a w szczególności ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Bez problemu będzie można uwolnić te grunty pod działalność inwestycyjną. Obecnie tysiące hektarów gruntów w miastach to ziemia rolna. Uprawa ziemi w miastach jest pozbawiona sensu. Często są to grunty, które leżą odłogiem, a jest potrzeba, aby zasiliły rynek nieruchomości.
Na gruncie ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: „ukur”) nieruchomością rolną jest nieruchomość rolna w rozumieniu kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. W tej sytuacji miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: „plan miejscowy”) „zdejmuje” z nieruchomości rolnej jej „kwalifikację rolną”, a przez to również ograniczenia w obrocie tą nieruchomością. Natomiast grunt rolny w rozumieniu ukur, dla którego wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z punktu widzenia rynku nieruchomości jest traktowany jako działka budowlana. Jednakże na gruncie przepisów ukur taka nieruchomość nie staje się nieruchomością inwestycyjną i obrót nią podlega ograniczeniom wynikającym z tej ustawy.
Czytaj w LEX: Ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych a bezpieczeństwo żywnościowe >
Bez normatywu parkingowego w lex deweloper
Ministerstwo rozwoju chce usunąć kontrowersyjny przepis z lex deweloper. Wszedł on w życie 12 maja 2023 r. Zgodnie z nim na każde mieszkanie realizowane w trybie lex deweloper poza strefą śródmiejską przypada 1,5 miejsca postojowego, zaś w strefie śródmiejskiej odpowiednio 1 miejsce. Wcześniej nie było tak sztywnego wskaźnika parkingowego. Samorządy ustalały własne. I teraz resort rozwoju wraca do tych zasad. Zmiana niby mała, ale bardzo istotna. Od dawna zabiegał o nią m.in. Polski Związek Firm Deweloperskich. Już kilkakrotnie w różnych projektach próbowano wprowadzić zmiany, ale się nie udało.
Zintegrowane plany inwestycyjne
Z informacji w wykazie wynika również, że szykują się zmiany w procedurze sporządzania zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI), czyli nowego narzędzia wprowadzonego przez reformę planistyczną. Jest to plan uchwalany przez gminę na wniosek inwestora.
W trakcie sporządzania ZPI gmina z inwestorem negocjuje umowę urbanistyczną, w której strony zobowiązują się do wykonania czynności m.in. z zakresu budowy infrastruktury czy ponoszenia kosztów sporządzenia dokumentu. Proponuje się, by dodatkowo wprowadzić do przepisów ogólne zasady partycypacji inwestora dotyczące realizacji i finansowania inwestycji określanych w umowie urbanistycznej.
Ponadto w procedurze sporządzania ZPI MRiT zidentyfikowano elementy, które można zmodyfikować lub uprościć, aby narzędzie to było szerzej wykorzystywane przez inwestorów i gminy oraz miało realny wpływ na zwiększenie podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe; są to m.in.:
- ograniczająca definicja inwestycji uzupełniającej,
- nieaktualne studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin obowiązujące do czasu wejścia w życie planów ogólnych,
- wydłużająca procedurę konieczność uzyskania zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI, konieczność przygotowania pełnej treści projektu umowy urbanistycznej na wczesnym etapie procedury, brak określonych terminów na przyjęcie ZPI czy rozpatrywanie skarg z nim związanych.
Czytaj w LEX: Projektowanie zagospodarowania terenu budowy - bezpieczeństwo i ochrona zdrowia >
Cena promocyjna: 3.6 zł
Cena regularna: 36 zł
Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 36 zł
Krok w dobrym kierunku, ale ....
Prawnicy chwalą większość założeń.
- Najbardziej wyczekiwane przepisy to te, które usuwają normatyw parkingowy na poziomie krajowym przy realizacji inwestycji mieszkaniowej i powrót do zasad obowiązujących przed 2023. W wielu aktach prawnych dotychczas próbowano ten przepis usunąć (w tym w nowelizacji specustawy powodziowej), jednak bezskutecznie. Zważywszy na krótki okres obowiązywania przepisów specustawy (docelowo do końca 2025 roku), im szybciej te zmiany wejdą w życie, tym lepiej dla inwestorów - komentuje Joanna Maj, radca prawny, SWK Legal Sebzda-Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni.
Z zaciekawieniem będzie ona również śledzić zmiany dotyczące reformy planistycznej, w tym ZPI. Projekt ustawy zakłada umożliwienie radzie gminy ustalenie w drodze uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, wytycznych dotyczących umów urbanistycznych zawieranych w związku ze sporządzaniem zintegrowanych planów inwestycyjnych. - Przykładowo Kraków już taką uchwałę podjął i zakładam, że do tego grona będą dołączały sukcesywnie także inne duże miasta. Dobrze, że podstawa prawna do takich działań znajdzie się w przepisach rangi ustawowej - chwali propozycję mec. Joanna Maj.
Natomiast ma ona wątpliwości co do proponowanej nowelizacji prawa budowlanego, dotyczącej wprowadzenia przepisu zobowiązującego strony postępowań, które są niezadowolone z rozstrzygnięć wydawanych przez organy administracji publicznej na podstawie przepisów prawa budowlanego do jednoznacznego określenia w odwołaniach i zażaleniach: zarzutów wobec rozstrzygnięć, zakresu żądania będącego przedmiotem odwołania lub zażalenia oraz wskazania dowodów uzasadniających to żądanie.
Zdaniem autorów projektu "celem projektowanego rozwiązania jest przyspieszenie procedury wydawania pozwoleń na budowę, a tym samym przyspieszenie procesów inwestycyjnych. W przypadku gdy odwołanie od decyzji lub zażalenie na postanowienie nie będzie spełniało powyższych wymogów, zastosowanie będzie miał art. 64 par 2 kodeksu postępowania administracyjnego, z tym że wezwanie wnoszącego do usunięcia braków nie powinno nastąpić później niż po upływie 14 dni od dnia wpływu odwołania lub zażalenia".
- Pojawia się pytanie zatem, czy rzeczywiście będziemy mieli do czynienia z przyśpieszeniem procedury, kiedy organ będzie musiał wzywać skarżącego do uzupełnienia odwołania i zrobi to czternastego dnia od daty wpływu, wyznaczając mu termin siedmiu dni na dostosowanie odwołania do zgodności z prawem, a skarżący po dwukrotnym awizowaniu nada do organu odpowiedź w ostatnim dniu terminu. W tym przypadku spokojnie całość czynności wstępnych, badających wymogi formalne odwołania zamknie się w kilku dobrych tygodniach. Problemem są braki kadrowe i znaczne obłożenie referatów w organach II instancji i tutaj należałoby szukać rozwiązania systemowego. Propozycja, jakkolwiek w swojej idei słuszna, nie rozwiąże definitywnie problemu przewlekłości procedur budowlanych - podkreśla Joanna Maj.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
