Nowe obowiązkowe parametry dla warunków zabudowy obowiązują od 26 lipca. Problem jednak w tym, że nie zawiera ich tysiące "starych" warunków zabudowy wydanych przed tą datą. Czy takie decyzje można teraz wyrzucić tylko do kosza? Czy można je zmienić? Eksperci tłumaczą, że na ich podstawie można wprawdzie starać się o pozwolenie na budowę, ale będzie to dużo trudniejsze. Pewnego rodzaju kołem ratunkowym może być zmiana warunków zabudowy. Okazuje się jednak, że i z tym mogą być duże problemy. Część prawników uważa, że wolno modyfikować stare decyzje, inni - że nie ma wątpliwości, że przepisy tego nie dopuszczają. Łączy ich jedno - przekonanie, że wokandy sądów administracyjnych "spuchną" od nowego typu spraw.
Czytaj też: Stare czy nowe wskaźniki - bałagan w wydawaniu warunków zabudowy
Nowe standardy, czyli jakie
Od 26 lipca 2024 roku obowiązuje rozporządzenie ministra rozwoju i technologii z 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2024 r., poz. 1116), które zastąpiło wcześniejsze rozporządzenie regulujące te kwestie. Zawiera ono nowe zasady ustalania w decyzjach o warunkach zabudowy parametrów i wskaźników nowej zabudowy. A te bardzo różnią się od tych starych.
Rozporządzenie z 15 lipca 2024 r. nałożyło obowiązek bardziej szczegółowego określania parametrów przyszłej zabudowy. W przeciwieństwie do wcześniejszych regulacji, które pozwalały na bardziej ogólne definiowanie wskaźników zabudowy, nowe przepisy wymagają precyzyjnego określenia, takich elementów jak wysokość budynków, intensywność zabudowy, a także wyznaczenie linii zabudowy.
Nowe uregulowania przewidują również dodatkowe wskaźniki:
- maksymalną intensywność zabudowy,
- maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy,
- procentowy udział powierzchni zabudowanej,
- minimalny procent powierzchni biologicznie czynnej,
- minimalną liczbę miejsc parkingowych.
- Podobnie jak w przypadku powierzchni biologicznie czynnej, prawo wcześniej nie wymagało określania minimalnej liczby miejsc postojowych w decyzjach o warunkach zabudowy, choć praktyka wskazywała na potrzebę takich ustaleń. Nowe przepisy kładą większy nacisk na analizę otoczenia. Wymagają one uwzględnienia sąsiednich zabudowań i ich cech. W poprzednim stanie prawnym możliwość dostosowania się do lokalnych warunków była mniej rygorystycznie egzekwowana, co nierzadko prowadziło do budowy obiektów niepasujących do otoczenia - tłumaczy Marcin Bandurski, adwokat, wspólnik w kancelarii PROKURENT.
Problem jednak w tym, że "stare” warunki zabudowy nie zawierają nowych parametrów. Wciąż jednak obowiązują.
Czytaj w LEX: Problematyka wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy przez organ odwoławczy > >
Cena promocyjna: 350.4 zł
|Cena regularna: 438 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 364.34 zł
Jest zielone światło dla liftingu warunków
Część ekspertów uważa, że wolno zmienić stare warunki, choć przyznają jednocześnie, że będzie to niezła łamigłówka.
- W mojej ocenie można zmienić warunki zabudowy wydane przed 26 lipca. Kluczową podstawę prawną w tym zakresie stanowi art. 155 kodeksu postępowania administracyjnego, który dopuszcza zmianę ostatecznej decyzji administracyjnej przy spełnieniu określonych warunków, takich jak zgoda stron oraz zaistnienie ważnych przesłanek. Rozporządzenie nie przewiduje wyraźnego zakazu stosowania tego przepisu do decyzji wydanych przed nowelizacją, co otwiera możliwość ich modyfikacji - nie ma wątpliwości mec. Marcin Bandurski.
Nie tylko jednak mec. Marcin Bandurski tak myśli. Wśród zwolenników poglądu, że warunki wolno zmienić jest także Rafał Dębowski, adwokat, wspólnik w kancelarii Dębowski i Wspólnicy sp.k., specjalizującej się w prawie nieruchomości i inwestycji budowlanych.
- Odpowiedzi na pytanie, czy możliwa jest zmiana treści starych decyzji ustalających warunki zabudowy, poszukiwałbym przede wszystkim w przepisach rangi ustawowej. Wszak utrata mocy obowiązującej wcześniejszego rozporządzenia nastąpiła na mocy art. 71 nowelizacji z 7 lipca 2023 r. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. reformy planistycznej). Zgodnie z nim rozporządzenie, w przypadku braku miejscowego planu, zachowywało moc do dnia wejścia w życie przepisów wykonawczych wydanych na podstawie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu nadanym reformą planistyczną, jednak nie dłużej niż przez 36 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy - tłumaczy mec. Rafał Dębowski.
Tym samym - podkreśla - ustawodawca w okresie przejściowym nie tylko dopuścił możliwość kontynuowania postępowań administracyjnych o ustalenie warunków zabudowy, ale również dał możliwość zmiany wydanych decyzji ustalających warunki zabudowy po wejściu w życie reformy planistycznej.
Obaj prawnicy twierdzą również zgodnym chórem, że zmiana starej decyzji równie dobrze może jednak... zakończyć się porażką.
- Inwestorzy powinni uwzględnić pewne ryzyko. Praktyka stosowania nowych przepisów może różnić się w zależności od organu, a także może być przedmiotem rozbieżnych interpretacji w orzecznictwie sądów administracyjnych - ostrzega mec. Marcin Bandurski.
A mec. Rafał Dębowski podkreśla, że wszczęcie postępowania w sprawie zmiany decyzji ustalającej warunki zabudowy może w okoliczności konkretnej sprawy prowadzić do kolejnych perturbacji, np. czy konieczne będzie ponowienie analizy obszarowej i co zrobić ze starą decyzją, jeśli wynik nowej analizy odbiegałby od ustaleń wynikających ze starej decyzji. Nie ma też wątpliwości, że z tym problemem będą musiały się zmierzyć nie tylko organy, ale również judykatura, a być może ostatecznie prawodawca.
Czytaj także w LEX: Nadużycie władztwa planistycznego gminy > >
Stare decyzje bez szans na zmianę
Inni prawnicy te same przepisy interpretują jednak zupełnie inaczej. W ich opinii nie wolno już od 26 lipca zmieniać starych warunków zabudowy.
- Z par. 12 nowego rozporządzenia wynika jedynie, że dotychczasowe przepisy mają zastosowanie do spraw wszczętych i niezakończonych przed 26 lipca 2024 roku, co oznacza, że nie mają zastosowania do wydanych przed tą datą decyzji o warunkach zabudowy czy nawet do decyzji wydanych po tej dacie, ale jeszcze na podstawie „starego” rozporządzenia. Tym samym, jeśli po 26 lipca 2024 r. inwestor złoży wniosek o zmianę wydanej przed tą datą decyzji, to w takim przypadku organ powinien wydać decyzją odmawiającą dokonania tej zmiany. Podobnie będzie w odniesieniu do decyzji wydanych po 26 lipca 2024 roku, ale na podstawie dotychczasowego rozporządzenia. Gdyby do powołanego paragrafu dodano zapis, że przepisy uchylanego rozporządzenia mają zastosowanie również do decyzji wydanych na podstawie uchylanego rozporządzenia, to problemu by nie było - twierdzi dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś.
Jej zdaniem warunkiem zmiany każdej decyzji administracyjnej na podstawie art. 155 k.p.a. jest tożsamość sprawy, a ta ma miejsce wtedy, gdy występują te same podmioty, gdy dotyczy ona tego samego przedmiotu i tego samego stanu prawnego w niezmienionym stanie faktycznym. - Wejście w życie nowego rozporządzenia zmieniło w sposób istotny zasady wydawania warunków zabudowy. Nie jest to zatem jakaś tam zmiana, ale taka, która wprowadziła nowe normy odnoszące się do przedmiotu sprawy, czyli zasad zagospodarowania terenu. „Stare” decyzje nie zawierają nowych parametrów i to powinno przesądzać o braku możliwości zmiany warunków zabudowy. Wcześniej można było spotkać decyzje, które określały wskaźniki powierzchni biologicznie czynnej czy miejsc parkingowych, choć zgodnie z poprzednim rozporządzeniem nie były one obowiązkowe. Jednak ze względu na brak takiej regulacji były one ustalane w tych decyzjach w różny sposób, który często nie miał nawet odzwierciedlenia w treści analizy urbanistycznej - wyjaśnia.
Wtóruje jej Michał Siembab, radca prawny w GKR Legal. - Jedynym przepisem przejściowym zawartym w nowym rozporządzeniu jest par. 12, który odnosi się tylko do spraw niezakończonych decyzją ostateczną. Postępowanie z art. 155 k.p.a. ma zaś charakter nadzwyczajny i ten przepis nie ma do niego zastosowania. W toku postępowania z art. 155 k.p.a. powinniśmy więc stosować nowe rozporządzenie - uważa.
I przypomina, że w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że wydanie decyzji w trybie art. 155 k.p.a. jest dopuszczalne jedynie przy niezmienionym stanie faktycznym i prawnym. - W niektórych orzeczeniach sądy administracyjne stosują bardziej liberalną wykładnię. Wskazują, że nie każda zmiana prawa uniemożliwia zmianę decyzji w trybie art. 155 k.p.a., a jedynie taka, która wprowadza nowe normy prawne odnoszące się do przedmiotu postępowania, przez co w przypadku warunków zabudowy należy rozumieć zmianę norm dotyczących możliwego zagospodarowania terenu. Tym niemniej w mojej ocenie nowe rozporządzenie takie normy właśnie wprowadza - puentuje.
Zobacz wzór dokumentu w LEX: Odmowa zmiany decyzji ostatecznej > >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
