Przepisy o patodeweloperce obowiązują od 1 sierpnia 2024 r. Miały poprawić komfort życia mieszkańców bloków, tymczasem pomylono spójniki i osiągnięto efekt zgoła odwrotny. Domy będą mogły stać stać bliżej siebie. Prawnicy apelują do resortu rozwoju o jak najszybsze poprawienie przepisu. Ale nie wszyscy. Niektórzy uważają, że żadnego błędu nie ma.
Czytaj też: Przepisy o patodeweloperce obowiązują od 1 sierpnia, ale nie ukrócą wszystkich patologii
Miało być dalej od sąsiada, a jest... bliżej
Chodzi o nowelizację z 27 października 2023 r. rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki mieszkalne i ich usytuowanie, czyli o tzw. przepisy o patodeweloperce. Wprowadziły one m.in. zmianę w par. 12 ust. 1 rozporządzenia. Zwiększyła ona do 5 m minimalną odległości od granicy działki budowlanej budynków wielorodzinnych o wysokości powyżej 4 kondygnacji nadziemnych. Przy okazji jednak w pkt. 2 tego przepisu spójnik "i " zastąpiono spójnikiem „lub”.
W efekcie tego par. 12. ust. 1 pkt 1 i 2 brzmi obecnie następująco: Jeżeli z przepisów par. 13, par. 19, par, 23, par. 36, par, 40, par. 60 i par. 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:
- 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
- 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi (przed 1 sierpnia: bez okien i drzwi) w stronę tej granicy.
To pozornie mała zmiana. Ale tylko pozornie. Oznacza bowiem, że budynek można sytuować w odległości 3 m od granicy działki budowlanej, jeśli jest on zwrócony w stronę tej granicy ścianą bez okien lub bez drzwi. To nie musi być pełna ściana.
Cena promocyjna: 3.6 zł
|Cena regularna: 36 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 36 zł
Niby mały błąd, ale ....
Czy zmiana spójnika „i” na „lub” była zamierzona? Eksperci nie mają wątpliwości, że jest to zwykły błąd. Uzasadnienie projektu noweli z 27 października 2023 r. milczy bowiem na temat tej zmiany.
- Przypuszczam, że to zwykły błąd, ponieważ już w uzasadnieniu do projektu, tłumacząc, jak dotychczas brzmiał ten przepis, posługiwano się właśnie takim sformułowaniem, jakie znalazło się w nowelizacji. Pojawiła się ona na końcowym etapie procedowania projektu rozporządzenia i podejrzewam, że była ona zupełnie niezamierzona - komentuje dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna z Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś.
Podobnie uważa Joanna Maj, radca prawny, SWK Legal Sebzda-Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni. - Tak naprawdę nie wiadomo, czy zmiana spójnika „i” na „lub” była zamierzona. Zakładam, że mógł to być zwykły błąd czy pewnego rodzaju przeoczenie. Zakładając racjonalność działań ustawodawcy należałoby jednak przyjąć, że jest to zmiana celowa, a jeżeli tak by było, to poszukiwać tego celu. Ogólnym celem, który przyświecał zmianie par. 12 było rozluźnienie zabudowy wielorodzinnej o wysokości powyżej 4 kondygnacji. Bez względu na to, czy ściana takiego budynku ma otwory okienne lub drzwiowe, trzeba odsunąć się od granicy działki na odległość min. 5 metrów (w każdym przypadku). Nie sposób dopatrzeć się celu tej zmiany - zauważa mec. Joanna Maj.
Zobacz również w LEX: Lokalizacja warunków zabudowy na granicy działki sąsiedniej lub w odległości mniejszej niż 1,5 m od granicy tej działki > >
Bałagan? To mało powiedziane
Efekt "rzekomego" błędu jest taki, że za chwilę będzie niezły bałagan. Eksperci uważają, że resort rozwoju powinien poprawić przepis jak najszybciej. W przeciwnym razie w majestacie prawa domy będą budowane bliżej sąsiadów.
- W praktyce może dojść do chaosu interpretacyjnego. Jak w takim przypadku powinien zachować się inwestor, projektując konkretny budynek? Czy może zbliżyć się do granicy na odległość 3 m ścianą budynku, w którym są okna, ale nie ma drzwi? Czy powinniśmy udawać, że nic się nie zmieniło i par. 12 ust. 1 pkt. 2 należy stosować, tak jak dotychczas - zastanawia się dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Z kolei Piotr Szulc, radca prawny, prowadzący własną kancelarię, uważa, że zmiana może mieć niepożądane konsekwencje dla ładu przestrzennego. Pozwala ona bowiem na gęstsze zagospodarowanie działek. Z perspektywy mieszkańców oznacza to mniejsze odległości między budynkami, ograniczenie prywatności oraz potencjalne zmniejszenie dostępu do światła dziennego.
Nie inaczej myśli Michał Siembab, radca prawny z GKR Legal. - Oczywiście wydaje się, że autorowi rozporządzenia, które zasadniczo miało wprowadzić surowsze wymogi, nie chodziło o tego rodzaju ich poluzowanie. Tym niemniej mogę sobie wyobrazić, że zdarzy się inwestor, który zaprojektuje budynek w taki sposób, że ściana będzie miała okna (bez drzwi) lub drzwi (bez okien) i będzie twierdził, że odległość z rozporządzenia to 3 m. W takim wypadku organ będzie musiał argumentować, że tak naprawdę w par. 12 ust. 1 pkt 2 przez „lub” należy rozumieć tak naprawdę „i”. Aby uniknąć tego rodzaju karkołomnych interpretacji, wydaje się, że należałoby poprawić rozporządzenie, tak aby nie było wątpliwości, kiedy zastosowanie ma odległość 3 a kiedy 4 m - postuluje.
Wtóruje mu mec. Joanny Maj. - Przyjęcie interpretacji, że przepisy o patodeweloperce dopuściły możliwość zbliżenia budynku do granicy działki byłoby ryzykowne i mało który organ - zapewne - na nią przystanie. Inwestorzy też pewnie będą ostrożni z formułowaniem podobnych wniosków. Niemniej kwestia ta wymaga pilnego wyjaśnienia ze strony resortu rozwoju i technologii.
Błędu nie ma
Nie wszyscy jednak eksperci uważają, że w rozporządzeniu jest błąd. Są i tacy, którzy twierdzą, że zamieszanie ze spójnikami jest sztuczne.
- Pomny praw de Morgana, nie podzielam takiego poglądu. W przepisie nie ma błędu. Zgodnie z drugim prawem de Morgana, zaprzeczenie alternatywy jest równoważne koniunkcji zaprzeczeń. To prawo zaprzeczenia alternatywy. Wyraża się wzorem (-(p lub q)) i jest równoważne ((-p) i (-q)). Znajduje zastosowanie w przypadku paragrafu 12 ust. 1 pkt. 2 rzeczonego rozporządzenia, gdyż tam posłużono się właśnie zaprzeczeniem alternatywy według wzoru: (–(okien lub drzwi)), tożsamym z koniunkcją zaprzeczeń ((-okien) i (-drzwi)). Oczywiście zamiast minusa w normie prawnej użyto słowa „bez” - uważa Rafał Dębowski, adwokat specjalizujący się w nieruchomościach
Zobacz także w LEX: Wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki > >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
