Karuzeli zmian w warunkach technicznych dla mieszkaniówki ciąg dalszy. Już w najbliższy czwartek wchodzi w życie kolejne, po przepisach o patodeweloperce, uregulowanie. To jednak nie koniec, resort rozwoju pracuje nad kolejnymi zmianami. Te obowiązujące od 15 sierpnia mają na celu wyeliminowanie wątpliwości dotyczących sytuowania budynków w stosunku do granicy działki budowlanej. Dzięki temu będzie można budować bliżej sąsiada. Powinno być też mniej również sporów między inwestorem a urzędnikami.
Czytaj też: Przedłużenie ważności rozporządzenia o warunkach zabudowy z podpisem prezydenta
Ściana to nie elewacja
Chodzi o nowelizację z 9 maja 2024 r. rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2024 r., poz. 726; dalej jako: rozporządzenie). Wprowadza ona zmiany do par. 12 określającego odległości pomiędzy budynkami. Przewiduje, że każda płaszczyzna powstała w wyniku załamania lub uskoku ściany będzie trzeba traktować jako oddzielną ścianę. Celem zmiany jest wyprostowanie błędnej interpretacji przepisów. Niektóre starostwa (prezydenci miast na prawach powiatu) utożsamiają pojęcie elewacji z pojęciem ściany. Zmiana niby mała, ale - jak podkreślają prawnicy - w praktyce niezwykle istotna.
- To bardzo ważna zmiana. W swojej praktyce spotkałem się z przypadkami rozszerzania się budynków wielorodzinnych ku górze, nieco na podobieństwo litery igrek. Organy nadzoru budowlanego zadowalały się dokonywaniem pomiarów na parterze, gdzie wymogi odległościowe były spełnione. Inaczej jednak było już wyżej. Wskazanie w nowelizowanym przepisie, że płaszczyzna po „załamaniu” będzie stanowić nową ścianę, pozwoli zapobiec tej praktyce - wyjaśnia Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.
Czytaj też w LEX: Zmiany w sytuowaniu budynków "po skosie" na działce budowlanej >
Budynek bliżej sąsiada
W par. 12 rozporządzenia pojawił się też nowy ustęp - 1a. Wynika z niego, że można zbliżyć budynki ze ścianą usytuowaną w sposób inny niż równoległy w stronę granicy działki, na której sytuowany jest budynek, w taki sposób, by to lokalizacja zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi determinowała konieczność zachowania odległości 4 m. W pomiarach ma być przyjmowany najdalej wysunięty element ramy lub innych elementów okna lub drzwi.
- Projektanci mieli problemy w ustalaniu tych odległości, przede wszystkim w zakresie ich mierzenia na działkach o nietypowym kształcie i przy sytuowaniu budynku w sposób inny niż równoległy do granicy działki - zauważa Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
Czytaj też w LEX: Zasady sytuowania budynków na działce po nowelizacji 2024 r. >
Jak z kolei tłumaczy dr Agnieszka Grabowska-Toś, Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś, dotychczas, jeśli część ściany, w której znajdowały się okna, była cofnięta w stosunku do pozostałej części tej ściany w taki sposób, że jej odległość od granicy działki wynosiła 4 m, a pozostała część tej ściany była zbliżona do granicy działki na odległość 3 m, organy uznawały, że inwestor naruszył wymóg minimalnej odległości ściany z oknami od granicy działki. Teraz już tak nie będzie, co oznacza, że właściwie inwestor będzie mógł zlokalizować budynek w taki sposób, że jego część będzie znajdowała się bliżej granicy działki sąsiedniej.
Tymczasem dwa tygodnie temu weszły w życie przepisy o tzw. patodeweloperce, które wprowadziły uregulowanie całkowicie odwrotne w stosunku do budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości powyżej czterech kondygnacji nadziemnych. Takie bloki można sytuować w odległości minimum 5 m od granicy działki, zamiast w odległości 3 (ściana z otworami) i 4 m (ślepa ściana). Dzięki temu między blokami deweloperskimi mają być większe odległości.
Zobacz też szkolenie online: Prawa i obowiązki projektanta w procesie budowlanym >
- W szczególnych przypadkach również budynki wielorodzinne o wysokości powyżej 4 kondygnacji nadziemnych będzie można sytuować w odległości mniejszej niż wymagane zgodnie z przepisami o tzw. patodeweloperce 5m od granicy działki. Na przykład, gdy konstrukcja takich budynków będzie miała formę kaskadową (to znaczy, że wysokość takiego budynku będzie zwiększała się od strony granicy działki stopniowo o kolejne kondygnacje - podkreśla dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Graficzny załącznik
Do rozporządzenia dodano także graficzny załącznik, który wskazuje na wybranych przykładach, poprawny sposób określenia minimalnej odległości budynków od granicy działki budowlanej.
- Warto jest się zastanowić nad dodaniem podobnej grafiki także do innych przepisów. Gdyby wprowadzono więcej tego typu rysunków, to byłaby szansa na ujednolicenie orzecznictwa organów i sądów administracyjnych - postuluje Piotr Jarzyński.
Więcej drewna w budynkach
W budynkach ma być również więcej elementów drewnianych. Będzie można bezpiecznie stawiać budynki o konstrukcji drewnianej (niskie (N) ZL III lub (N) ZL IV ). Nowela podnosi także klasę odporności ogniowej przegród.
Ponadto w przepisach pojawi się obowiązek zabezpieczenia elementów nośnych ścian oddzielenia przeciwpożarowego okładzinami o zdolności do zabezpieczenia ogniochronnego K2 60, co zapewnia ochronę tych elementów przez minimum godzinę przed zapaleniem się, zwęgleniem lub innym uszkodzeniem, mającym znaczenie dla skuteczności ograniczenia rozprzestrzenia się pożaru wewnątrz budynku.
Czytaj więcej w LEX: Szersze zastosowanie elementów drewnianych przy wznoszeniu budynków >
Przepisy przejściowe
W noweli rozporządzenia przewidziano przepisy przejściowe, zgodnie z którymi, jeżeli przed dniem wejścia w życie rozporządzenia:
- złożono wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,
- wydano decyzję o pozwoleniu na budowę lub odrębną decyzję o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,
- zgłoszono budowę lub wykonanie innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
- wydano decyzję o legalizacji samowoli budowlanej
– stosuje się przepisy dotychczasowe.
Zobacz też szkolenie online: Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych - przykłady z praktyki >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
