Od 1 sierpnia 2024 r. zacznie obowiązywać nowelizacja rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czyli tzw. przepisy o patodeweloperce. Przygotowano je na zamówienie polityczne. Hasło #StopPatodeweloperka miało pomóc wygrać PiS wybory parlamentarne. Z ideą nowych przepisów nie sposób się nie zgodzić. W założeniu mają one poprawić komfort życia mieszkańców bloków. Zwiększają m.in. odległość między budynkami oraz sąsiednimi balkonami. Przy każdym budynku wielorodzinnym będzie plac zabaw. Zniknie też możliwość budowy tzw. mikrokawalerek.
Nowe regulacje nie są jednak idealne. Obawiają się ich zarówno inwestorzy prywatni, jak i gminy. Mogą spowodować bowiem spowolnienie lub wstrzymanie niektórych inwestycji, wzrost cen lokali, niepewność co do interpretacji prawa oraz wydłużenie procedury wydawania pozwoleń na budowę. Ich obawy nie są bezpodstawne, o czym doskonale zdaje sobie sprawę ministerstwo rozwoju. Obecnie pracuje na projektem nowelizacji, która ma rozwiązać jeden z problemów, jaki pojawi się po wejściu w życie tych przepisów. Okazuje się bowiem, że obowiązkowe place zabaw przy jednobudynkowych inwestycjach zamrożą wiele małych projektów lub zmniejszą ich wielkość.
Czytaj też: Rządowa walka z patodeweloperką spowoduje wzrost cen mieszkań
Przesunięcie daty pomogło, ale nie we wszystkim
Wejście w życie przepisów o patodweloperce przesuwano dwukrotnie. Za każdym razem resort rozwoju "uginał się" pod licznymi apelami w tej sprawie, pochodzącymi nie tylko od deweloperów i samorządów, ale i organizacji przedsiębiorców. Ich zdaniem ani samorządy, ani deweloperzy nie są w stanie w tak krótkim czasie dostosować się do tych przepisów. W sumie więc vacatio legis wyniosło siedem miesięcy.
- Nasze apele odniosły skutek. Datę wejścia w życie nowych przepisów przesunięto dwukrotnie, co było bardzo dobrą decyzją ze strony ministerstwa. Deweloperzy zyskali przez to dodatkowe siedem miesięcy, dzięki czemu wiele projektów będzie mogło być kontynuowane na starych zasadach. Nie oznacza to jednak, że wchodzące w życie przepisy są idealne. Nadal będą przysparzać częściowych problemów - mówi Patryk Kozierkiewicz, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Zobacz szkolenie online: Zasady określające odległości budynków po 1 sierpnia 2024 r. >
Place zabaw "zamrożą" inwestycje?
Dużym problemem będą przede wszystkim przepisy o placach zabaw. Do tej pory inwestorzy mieli obowiązek je urządzić dla zespołu budynków, czyli co najmniej dwóch. Po 1 sierpnia taki plac zabaw musi powstać nawet, jeżeli inwestycja obejmuje tylko jeden budynek (wystarczy, że jest w nim minimum 20 mieszkań), co może okazać się bardzo trudne, a czasami wręcz niewykonalne.
- Taka mała inwestycja powstaje na niedużej działce, na której trudno zmieścić wszystkie elementy zagospodarowania. A projektując plac, musimy zachować odpowiednią odległość od drogi, śmietnika, parkingu czy okien budynku. Może zatem okazać się, że deweloperzy, aby zaprojektować inwestycje zgodnie z przepisami, będą zmuszeni zmniejszyć gabaryty budynku, a w skrajnych przypadkach w ogóle zrezygnować z planowanego przedsięwzięcia. W mojej ocenie w przyszłości należałoby rozważyć wycofanie się z tego obowiązku - komentuje Patryk Kozierkiewicz.
- To co ucieszy inwestorów, to obniżenie normatywu nasłonecznienia placu zabaw dla dzieci. Po zmianie, nasłonecznienie co najmniej 50 proc. powierzchni placu zabaw dla dzieci ma wynosić co najmniej 2 godziny, liczone w dniach równonocy, w godzinach 10:00-16:00. W zabudowie śródmiejskiej dopuszczalne będzie nasłonecznienie nie krótsze niż 1 godzina (aktualnie konieczne jest zapewnienie nasłonecznienia placu zabaw dla dzieci, wynoszącego co najmniej 4 godziny, liczone w dniach równonocy, w godzinach 10:00-16:00; w zabudowie śródmiejskiej dopuszczone jest nasłonecznienie nie krótsze niż 2 godziny). To pozwoli na sytuowanie placów zabaw przy mniej korzystnych warunkach zapewnienia światła słonecznego - twierdzi Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Czytaj też w LEX: Realizacja placu zabaw po zmianach 2024 r. >
Obecnie resort rozwoju pracuje nad załagodzeniem przepisów dotyczących placów zabaw. Chce dopuścić możliwość ich urządzenia na innej działce niż ta, na której realizowana jest inwestycja, jeżeli zostanie spełnionych szereg warunków z tego rozporządzenia oraz:
- odległość od najdalszego wejścia do budynku do wejścia na plac zabaw dla dzieci ma wynosić nie więcej niż 750 m, liczona jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych;
- powierzchnia placu zabaw dla dzieci ma wynosić co najmniej 150 proc. powierzchni;
- plac zabaw dla dzieci ma znajdować się na poziomie terenu;
- plac zabaw dla dzieci ma być dostępny przez cały okres użytkowania budynku lub zespołu budynków.
Projekt budzi duże wątpliwości. W jego uzasadnieniu wskazano, że „inną działką”, może być np. działka gminna. Wystarczy więc, że deweloper podpisze umowę z gminą i urządzi plac w innym miejscu na gruncie komunalnym. Po oddaniu do użytkowania plac zabaw dla dzieci będzie nadal własnością samorządu. - Propozycja noweli nie wskazuje jednak, w jakim trybie (na mocy której ustawy) ma nastąpić zawarcie umowy z samorządem, ani na jakich faktycznie zasadach - zwraca uwagę Joanna Maj, radca prawny, SWK Legal Sebzda-Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni.
Natomiast w opinii PZFD propozycja jest ciekawa, nie rozwiązuje jednak istoty problemu. - Przede wszystkim nie wiadomo, jak w praktyce będzie przebiegać współpraca z samorządami. Przypominam, że mamy już przykłady rozwiązań, które wymagały kooperacji na linii gmina-inwestorzy, takie jak "lokal za grunt" i wiemy, że w praktyce to się zupełnie nie powiodło - komentuje Patryk Kozierkiewicz.
Sprawdź: Kalendarz szkoleń w LEX Budownictwo >
Cena promocyjna: 79.2 zł
Cena regularna: 99 zł
Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 89.1 zł
Mikrokawalerki będą dalej powstawać
Nowe przepisy mają też skończyć z fikcją prawną. Chodzi o to, że pod płaszczykiem lokali użytkowych wielu deweloperów buduje mikrokawalerki. Od 1 sierpnia minimalna powierzchnia lokalu użytkowego ma wynosić co najmniej 25 mkw. Nie dotyczy to jednak lokali, które znajdują się na pierwszej lub drugiej kondygnacji naziemnej budynku, pod warunkiem, że będzie do nich zapewniony bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku oraz lokali znajdujących się w budynkach zamieszkania zbiorowego oraz w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy.
Mikrokawalerki nadal będą dostępne na rynku oraz dozwolony będzie obrót lokalami użytkowymi o powierzchni mniejszej niż 25 mkw., które już powstały przed wejściem życie przepisów o patodeweloperce. Rozporządzenie nie reguluje bowiem kwestii związanym z obrotem lokalami. Stosuje się je przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków.
Okazuje się jednak, że dalej będzie można omijać przepisy i budować mikrokawalerki. Obowiązujące od 1 sierpnia przepisy nie dotyczą bowiem budynków zamieszkania zbiorowego, takich jak: hotele, akademiki, domy wczasowe. To oczywiście zrozumiałe. - Budowa mniejszych lokali jest standardem w przypadku m.in. inwestycji w kurortach, które są wykorzystywane w celach turystycznych, na najem krótkoterminowy. Z drugiej strony, takie wyłączenie otwiera potencjalną możliwość instrumentalnego wykorzystania przepisów również w innych sytuacjach. W mojej ocenie budowa tzw. mikrokawalerek to problem przede wszystkim natury planistycznej i to w tym zakresie powinno się wprowadzić zmiany. Nie jest to materia przepisów techniczno-budowlanych - tłumaczy Patryk Kozierkiewicz.
- Na mikrokawalerki należy spojrzeć z perspektywy kupującego, który w obliczu inflacji, wysokich stóp oprocentowania kredytu, miał możliwość nabycia lokalu pełniącego funkcje mieszkalne za stosunkowo niższą – w porównaniu z lokalami mieszkalnymi – cenę. Prawdopodobnie na nowy lokal użytkowy o powierzchni 25 mkw. wielu już nie będzie stać. Dlatego ta zmiana uderza w rynek mieszkaniowy i dostępność w przyszłości takich lokali dla zwykłego Kowalskiego, który ma studiujące dzieci, bez możliwości wynajęcia akademika czy mieszkania - podkreśla Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś.
Zobacz też szkolenie online w LEX: Zmiana warunków technicznych budynków od 1 sierpnia 2024 r. >
Większa odległość nie pomoże i tak zajrzy się do garnków
Do tej pory standardowa odległość od granicy działek wynosiła 4 m w wypadku ścian z oknami lub drzwiami lub 3 m – gdy ściany były ślepe. Od 1 sierpnia odległość ta dla budynków powyżej 4 m wyniesie 5 m. Zdaniem ekspertów to rozwiązanie nie jest złe, jednak nie do końca zrozumiałe. Jaki jest sens, żeby zachowywać odległość 5 m, gdy budynki są zwrócone do siebie ślepymi ścianami?
- Zwiększenie wymogu minimalnej odległości budynków wielorodzinnych od granicy działki budowlanej do 5 m może dawać wrażenie istotnej zmiany, która pozwoli na rozrzedzenie zabudowy i zwiększy komfort ich zamieszkania. Jednak w praktyce będzie ona jedynie nieznacznie odczuwalna, tym bardziej, że przewidziana w nowym par. 12 ust. 1 rozporządzenia odległość od granicy działki, będzie liczona do ściany budynku, a nie wystających jego elementów, takich jak np. balkony. Takie elementy, zgodnie z nowym brzmieniem par. 12 ust. 6 pkt. 3 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, będzie można sytuować w odległości 1,5 m od granicy działki, a w przypadku budynków wielorodzinnych o wysokości powyżej 4 kondygnacji nadziemnych – 3m - wyjaśnia dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Zmiana odległości może też jeszcze bardziej wywindować ceny mieszkań, które już teraz są bardzo wysokie. Jeszcze kilka lat temu nikomu do głowy nie przyszło, że 1 mkw. mieszkania może kosztować grubo ponad 10 tys. zł
- Zwiększenie odległości zabudowy od granicy działki sąsiedniej dodatkowo pogłębi problem dostępności mieszkań dla przeciętnego nabywcy, ponieważ, aby sprostać nowym wymaganiom, deweloperzy będą zmuszeni zmniejszać powierzchnię zabudowy i powierzchnię użytkowo-mieszkalną (PUM), jednocześnie podnosząc ceny sprzedaży nieruchomości, aby utrzymać rentowność inwestycji i zysk na opłacalnym poziomie. Skoro już dzisiaj przeciętnie zarabiającego Polaka nie stać na mieszkanie w standardowym budynku wielorodzinnym, to tym bardziej nie będzie go stać, jeśli cena takiego lokalu wzrośnie. W rezultacie deweloperzy podniosą standard oferowanych mieszkań, aby skierować swoją ofertę w stronę zamożniejszych klientów, w tym cudzoziemców, zainteresowanych nabywaniem lokali za gotówkę, zaś dostępność mieszkań, które nabywcy o przeciętnych dochodach będą w stanie kupić, zostanie stopniowo ograniczona - uważa Michał Gliński, radca prawny i wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy.
Czytaj też w LEX: Zmiany w sytuowaniu budynków "po skosie" na działce budowlanej >
Miejsca postojowe dla niepełnosprawnych, koniec naciągania
Sierpniowa nowelizacja kończy też z naciąganiem przepisów dotyczących miejsc postojowych dla osób z niepełnosprawnością. Od sierpnia tylko 6 proc. ogólnej liczby miejsc parkingowych będzie można kwalifikować jako tego rodzaju miejsca. Do tej pory rozporządzenie nie regulowało liczby takich miejsc. - Zdarzało się, że inwestorzy korzystali z luki prawnej i projektowali kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt miejsc bez zachowania wymogu dotyczącego odległości miejsc parkingowych od okien - tłumaczy dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Więcej w LEX: Regulacje dotyczące stanowisk postojowych po nowelizacji 2024 r. >
Zgodnie bowiem z par. 20 rozporządzenia stanowiska postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby z niepełnosprawnością, mogą być zbliżone bez żadnych ograniczeń do okien innych budynków. Po zakończeniu inwestycji miejsca te były sprzedawane przez deweloperów klientom, często jako zwykłe miejsca parkingowe, choć nie spełniały wymogów odległościowych, a nabywcy nie byli upoważnieni do ich użytkowania. W związku z tym na etapie ich użytkowania klienci spotykali się z zarzutem ze strony organów nadzoru, że korzystają z miejsc parkingowych, które nie spełniają wymaganych norm.
Więcej w LEX: Zasady sytuowania budynków na działce po nowelizacji 2024 r. >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
