Już 1 kwietnia 2024 r. wchodzi w życie nowelizacja  rozporządzenia  w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czyli tzw. przepisy o patodeweloperce. Istotą zmiany jest m.in. poprawa komfortu mieszkańców, utrzymanie dobrych obyczajów deweloperskich i zasad współżycia społecznego. Z drugiej zaś strony, wchodzące zmiany budzą istotne zastrzeżenia branży deweloperskiej, która wskazuje, że wprowadzone one zostały bez analizy technicznych możliwości i ostatecznych skutków cenowych dla potencjalnego nabywcy mieszkania, jak i w sposób uniemożliwiający deweloperom odpowiednie przygotowanie się do zmian.

Czytaj też: Będzie paraliż inwestycji - przepisy o patodeweloperce sprzeczne z planami

Koniec mikrokawalerek

Najważniejsze zmiany, jakie wprowadza rozporządzenie to m.in. obowiązek zwiększenia przez dewelopera minimalnej powierzchni lokalu użytkowego do co najmniej 25mkw. Minimalna powierzchnia nie dotyczy jednak lokali, które znajdują się na pierwszej lub drugiej kondygnacji naziemnej budynku pod warunkiem, że będzie do nich zapewniony bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku oraz lokali znajdujących się w budynkach zamieszkania zbiorowego oraz w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy. Co istotne, powyższa zmiana nie dotyczy lokali znajdujących się w budynkach, dla których przed 1 kwietnia 2024 r. wydana została decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu (art. 30 ust. 5aa prawa budowlanego.).

Dalej od sąsiada

Ponadto, deweloper będzie musiał uwzględnić w swoich projektach obowiązek zmniejszenia wskaźnika zagęszczenia zabudowy, tj. minimalna odległość od granicy działki w przypadku budowy budynku o wysokości ponad 4 kondygnacji naziemnych będzie wynosiła 5 m – bez względu na obecność okien i drzwi w ścianie skierowanej do granicy działki. Deweloper będzie musiał również zachować minimalną odległość wynoszącą 30 m pomiędzy ścianami nowego budynku produkcyjnego lub magazynowego (o powierzchni zabudowy ponad 1000 mkw.), a ścianami istniejącego budynku mieszkalnego lub zamieszkania zbiorowego.

Balkony na nowych zasadach

Słusznym rozwiązaniem dla użytkowników osiedli budowanych przez deweloperów będzie zapewnienie przez nich większej prywatności dla właściciela lokalu. W sytuacji, kiedy deweloper będzie chciał wybudować więcej niż jeden balkon w ramach jednej płyty balkonowej zobowiązany będzie do zastosowania przegrody o wysokości co najmniej 2,2 m oraz szerokości równej co najmniej szerokości balkonu. Co istotne, obowiązek zapewnienia prywatności rozciągnięty został również na obowiązek stosowania przez dewelopera pomiędzy dwoma mieszkaniami w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych przegród spełniających odpowiednie wymogi akustyczne oraz drzwi o podwyższonej izolacji akustycznej.

Choć w nowych inwestycjach bywa to już normą, to rozporządzenie nakłada na dewelopera obowiązek zagwarantowanie wózkowni i rowerowni w budynkach, tj. deweloper zobowiązany będzie do zapewnienia pomieszczenia gospodarczego nie mniejszego niż 15 m2 na potrzeby przechowywania rowerów i wózków dziecięcych. Ma to zapobiec sytuacjom pozostawiania rowerów i wózków w ciągach komunikacyjnych, na korytarzach przed mieszkaniami.

Koniec betonozy i obowiązkowe place zabaw

Rozporządzenie również zwraca uwagę na budowanie przez deweloperów tzw. betonowych osiedli pozbawionych elementu zielonego. Od 1 kwietnia 2024 r. w przypadku działki budowlanej przeznaczonej pod publicznie dostępny plac o powierzchni powyżej 1000 mkw., co najmniej 20 proc. powierzchni tego placu musi stanowić teren biologicznie czynny, o ile wyższy procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Rozporządzenie wprowadza również obowiązkowe place zabaw, tj. deweloper zobowiązany będzie do wybudowania placów zabaw przy bloku lub na osiedlu, w których jest więcej niż 20 mieszkań. Przy budynkach z 21-50 mieszkaniami co najmniej 1 mkw.  placu będzie przypadał na jedno mieszkanie, przy budynkach z 51-100 mieszkaniami plac zabaw będzie musiał mieć min. 50 mkw., a przy inwestycjach od 101 do 300 mieszkań na każdy lokal ma przypadać min. 0,5 mkw. placu. Powyżej 300 mieszkań w budynku plac zabaw musi mieć powierzchnię min. 200 m2.

Poślizg we wdrożeniu przepisów, czy jest potrzebny?

Polski Związek Firm Deweloperskich zwracał uwagę Ministrowi Rozwoju i Technologii na konieczność opóźnienia wejścia w życie rozporządzenia, jako że warunki techniczne to jedne z najważniejszych przepisów regulujących zasady wznoszenia budynków. Zdaniem PZFD, zmieniane przepisy, nie uwzględniają nawet etapu poprzedzającego opracowanie koncepcji i projektów architektonicznych, co często trwa nawet około roku.

Moimi zdaniem tak szybkie wprowadzanie tak istotnych dla branży deweloperskiej zmian stawiają pod znakiem zapytania pewność co do dalszego inwestowania przez deweloperów na polskim rynku nieruchomości, biorąc pod uwagę, że zmiany te zostały wdrożone z pominięciem takich czynników, jak np. okres przygotowania całej inwestycji deweloperskiej – który od pozyskania gruntu pod inwestycję do oddania budynku do użytkowania – trwa średnio ok. 5 lat, a co umknęło uwadze uprzedniemu Ministrowi Rozwoju i Technologii.

Choć rozporządzenie słusznie ma wpływać na poprawę jakości życia mieszkańców, którzy nabyli swoje mieszkania od deweloperów na rynku pierwotnym, to  moim zdaniem zmiany te nie pozostaną bez wpływu na całą działalność deweloperów. Nowe obowiązki nałożone na deweloperów mogą spowodować chwilowe wstrzymanie realizowanych inwestycji z uwagi na konieczność ich przeprojektowania lub nawet doprowadzić do sytuacji, gdzie część gruntów nabytych pod inwestycje mieszkaniowe przestanie spełniać warunki wykorzystania ich pod zabudowę mieszkaniową. Co więcej zmiany te spowodują dalszy i uzasadniony wzrost cen za lokale mieszkalne podyktowany istotnym wzrostem kosztów realizacji inwestycji, gdzie najbardziej po kieszeni dostaną ci najmniejsi deweloperzy, którzy mieli często najkorzystniejsze oferty cenowe na wybudowane przez siebie mieszkania.

Konrad Kaczyński, adwokat w Kancelarii Dubois i Wspólnicy

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.