Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki mieszkaniowe i ich usytuowanie, czyli tzw. przepisy o patodeweloperce.
Jedna z bardziej kontrowersyjnych zmian dotyczy nowych zasad sytuowania i realizacji placów zabaw. Branża nieruchomości wielokrotnie zwracała uwagę na ryzyko zablokowania budowy wielu inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych z uwagi na konieczność zapewnienia placu zabaw o określonej, ściśle przewidzianej w przepisach, powierzchni, funkcjonalności i wyposażenia, zapewniając przy tym odpowiednie nasłonecznienie i odległości od granic czy obiektów, warunkujące bezpieczeństwo użytkowania przez najmłodszych. Dobrze więc się stało, że resort rozwoju zaproponował zmiany w tym zakresie. Niestety daleko im do ideału.
Czytaj też: Przepisy o patodeweloperce zatopią małych graczy
Dziurawa propozycja
Projekt nowelizacji rozporządzenia nie spełnia stawianych przed nim oczekiwań, mimo że wprowadza na rzecz inwestorów pewne zwolnienia dotyczące niewykonywania placu zabaw dla dzieci, w przypadku gdy w określonej odległości istnieje publicznie dostępny plac zabaw, spełniający warunki, o których mowa w par. 12 rozporządzenia. Największe wątpliwości budzi propozycja dodania ust. 6 do tego paragrafu.
Zgodnie z nim ustawodawca dopuszcza wykonanie placu zabaw dla dzieci, na innej działce niż budowany budynek lub zespół budynków, jeżeli zostaną spełnione warunki, o których mowa w ust. 1, 3–7, 10 i 11, oraz:
- odległość od najdalszego wejścia do budynku do wejścia na plac zabaw dla dzieci ma wynosić nie więcej niż 750 m, liczona jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych;
- powierzchnia placu zabaw dla dzieci ma wynosić co najmniej 150 proc. powierzchni, o której mowa w ust. 8;
- plac zabaw dla dzieci ma znajdować się na poziomie terenu;
- plac zabaw dla dzieci ma być dostępny przez cały okres użytkowania budynku lub zespołu budynków.
W uzasadnieniu projektu zmian wskazano, że „inną działką”, o której mowa powyżej: „Może być np. działka będąca własnością jednostki samorządu terytorialnego. W tej sytuacji inwestor może zawrzeć z władzami tego samorządu odpowiednią umowę, zgodnie z którą wykona wskazany w przepisach plac zabaw dla dzieci, spełniając w ten sposób wymagania stawiane przepisami rozporządzenia. Wykonanie i oddanie do użytkowania takiego placu zabaw dla dzieci, który de facto będzie jednym z elementów całej inwestycji, będzie więc warunkiem przystąpienia do użytkowania projektowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Zaznaczyć należy, że po oddaniu do użytkowania plac zabaw dla dzieci będzie nadal własnością tej jednostki samorządu terytorialnego”.
Przepisy nowelizacji nie wskazują jednak, w jakim trybie (na mocy której ustawy) ma nastąpić zawarcie umowy z samorządem, ani na jakich faktycznie zasadach. Jedyną informację odnajdziemy za to w uzasadnieniu projektu. To istotne niedopowiedzenie będzie miało fundamentalne znaczenie. Pojawi się bowiem ryzyko braku możliwości odbioru obiektu i przystąpienia do użytkowania całej inwestycji, w przypadku gdy na którymś etapie procesu budowlanego gmina wycofa się z umowy. Z uzasadnienia projektu wiadomo, że po oddaniu do użytkowania plac nadal będzie bowiem stanowił własność samorządu.
Czyje będą właściwie place zabaw?
W tym miejscu należałoby się odwołać do art. 32 ust. 4 pkt 2 prawa budowlanego. Mówi on, że pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W myśl zaś art. 3 pkt 11 prawa budowlanego, przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane rozumie się tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
Oświadczenie w zakresie posiadania tego prawa jest środkiem dowodowym mającym wykazać prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i w razie wątpliwości podlega badaniu przez organ, który ma obowiązek ustalenia istnienia tytułu prawnego inwestora przy uwzględnieniu twierdzeń inwestora, przytaczanych przez niego dowodów i innych okoliczności mających znaczenie prawne.
Samo oświadczenie, co do zasady, nie przesądza o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością, gdyż pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto faktycznie posiada takie prawo. Oznacza to, że realizacja prawa do zabudowy jest uzależniona od posiadania uprawnienia do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 4 Prawa budowlanego), a wykazanie tego prawa stanowi niezbędny wymóg udzielenia pozwolenia na budowę (art. 35 ust. 4 prawa budowlanego) – tak wynika m.in. z wyroku WSA z Gdańska z 6 października 2021 r., II SA/Gd 19/21.
Na gruncie najnowszej propozycji zmian pojawia się więc pytanie, czy inwestor będzie mógł rzeczywiście wykazać się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę, skoro tak istotny element inwestycji, czyli plac zabaw, nie będzie znajdował się w jego posiadaniu? Kwestia ta z pewnością powinna zostać doprecyzowana przed wejściem w życie zmian.
Kolejna wątpliwość, która rodzi się po analizie projektu dotyczy sytuacji po odbiorze obiektu i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. W jaki sposób inwestor (a później – wspólnota mieszkaniowa) mają zapewnić dostępność placu zabaw dla dzieci przez cały okres użytkowania budynku lub zespołu budynków, skoro położony będzie na terenie cudzej nieruchomości, np. stanowiącej własność gminy? W praktyce, zwłaszcza w przypadku realizacji inwestycji deweloperskich, będzie to niemal niewykonalne.
Przepisy dotyczące realizacji placów zabaw, pomimo szczytnego celu, który im przyświecał, od samego początku budziły wątpliwości interpretacyjne i obarczone były wysokim ryzykiem wpływu na podaż mieszkań na rynku, chociażby z uwagi na konieczność zapewnienia odpowiedniego metrażu przeznaczonego na ich budowę (faktycznie kosztem innych parametrów obiektu np. powierzchni użytkowej mieszkań).
Inflacja prawa nie sprzyja inwestycjom
Wkrótce wejdą w życie kolejne dwie nowelizacje warunków technicznych – każda z nich zawiera własne przepisy przejściowe. Do konsultacji publicznych i opiniowania skierowano też kolejny, trzeci już projekt zmian, z następnym, własnym przepisem przejściowym. Liczba nowelizacji, które wpływają na kształt i przebieg procesu inwestycyjno-budowlanego, a finalnie na zakres inwestycji i ich opłacalność, powoduje, że inwestorzy i projektanci muszą nieustannie dostosowywać się do nowych wymogów prawnych, co nie pozostaje bez wpływu na terminowość realizacji projektów oraz ich jakość.
Taka dynamika legislacyjna utrudnia długotrwałe planowanie i projektowanie inwestycji, zwiększając ryzyka biznesowe i zniechęcając do podejmowania nowych inicjatyw budowlanych. Finalnie wpływa na ostateczną (wysoką) cenę mieszkań. Stabilność prawna i dobra legislacja są kluczowe dla efektywnego i zrównoważonego rozwoju sektora nieruchomości.
Joanna Maj, radca prawny, SWK Legal Sebzda-Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni, ekspertka Legal Alert, autorka książki "Legalizacja samowoli budowlanej"
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
