Do tej pory zdecydowana większość deweloperów korzystała z przepisów przejściowych nowej ustawy deweloperskiej, które pozwalały stosować starą ustawę deweloperską przez dwa lata. Wcześniejsze przepisy były dla nich bowiem zdecydowanie korzystniejsze. Nie musieli m.in. odprowadzać składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, chroniący kupującego mieszkanie przed utratą środków w razie upadłości dewelopera. A gotowe mieszkania mogli sprzedawać z pominięciem ustawy deweloperskiej, na podstawie tylko kodeksu cywilnego. Od 1 lipca zakończy się więc pewna era, ale wciąż jeszcze nie dla wszystkich.
Czytaj też: Kupujesz mieszkanie od dewelopera? Uważaj na klauzule inflacyjne w umowie
Koniec wyścigu z czasem
Stare zasady zawiera ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. 1 lipca 2022 r. zastąpiła ją ustawa z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
- Kiedy dwa lata temu, tj. 1 lipca 2022 r. wchodziła w życie nowa ustawa deweloperska, deweloperzy przyspieszali proces przygotowania inwestycji do sprzedaży po to, by nie „wpadać” w rygor nowej ustawy deweloperskiej. Dlatego też w ostatnich dwóch latach więcej inwestycji podlegało starej regulacji, niż nowej - tłumaczy dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna z Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś.
Teraz w większości wypadków, poza wprost wskazanymi w nowej ustawie wyjątkami, nie będzie już można korzystać ze starych przepisów. Te wyjątki dotyczą umów deweloperskich zawartych do 1 lipca 2024 r. - W tej sytuacji umowy przenoszące własność, związane z tymi wcześniej zawartymi umowa deweloperskimi, będzie można sfinalizować po 1 lipca, w oparciu o poprzednie regulacje - tłumaczy Przemysław Dziąg, radca prawny, dyrektor działu prawnego w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Czytaj też: Niedozwolone klauzule umowne w umowach deweloperskich >
Nowe zasady będą obowiązywać także w wypadku inwestycji, które do tej pory były realizowane na podstawie starych zasad i wciąż jeszcze nie zostały zakończone.
- W praktyce efekt tego będzie taki, że w tym samym budynku dwa mieszkania obok siebie będą mogły być sprzedawane w oparciu o dwie różne ustawy deweloperskie, ponieważ część umów zostanie zawarta w okresie przejściowym, który za chwilę upłynie, a dla niesprzedanych lokali od 2 lipca 2024 r. należało będzie stosować już tylko nowe przepisy - wyjaśnia mec. Przemysław Dziąg.
Czytaj też w LEX: Umowa deweloperska - według starej i nowej ustawy >
Nowa ustawa deweloperska obejmie także sprzedaż gotowych mieszkań. Do 1 lipca deweloperzy sprzedawali je na podstawie kodeksu cywilnego. Umowy przedwstępne mogły, ale nie musiały, być zawierane u notariusza. Teraz umowy przedwstępne na gotowe mieszkania będą sporządzane na podstawie ustawy deweloperskiej, czyli obowiązkowo z udziałem notariusza. A kupujący gotowe lokale będą objęci taka samą ochroną, jak ci nabywający przysłowiową dziurę w ziemi.
Czytaj też w LEX: Umowa rezerwacyjna a ochrona nabywców mieszkań >
Jednym z deweloperów, który budował na podstawie starej ustawy, była firma deweloperska ATAL.
- Realizujemy wiele projektów w całej Polsce, a w aktualnym portfolio sprzedażowym mamy około 5 500 mieszkań. W okresie przejściowym kontynuowaliśmy sprzedaż mieszkań w inwestycjach oferowanych w oparciu o starą ustawę deweloperską oraz przy nowych inwestycjach zawieraliśmy umowy w oparciu o przepisy nowej ustawy deweloperskiej. Zastosowanie przepisów w konkretnych przypadkach uzależnione było od daty rozpoczęcia sprzedaży mieszkań w dawnej inwestycji. Postępujemy zgodnie z obowiązkami ustawowymi i nie stanowią one dla nas problemu od strony formalnej czy organizacyjnej - mówi Mateusz Bromboszcz, wiceprezes firmy deweloperskiej ATAL.
Które zasady są lepsze nowe czy stare?
Ani jedna, ani druga ustawa nie jest idealna.
- Stare przepisy pozostawiały większą elastyczność deweloperom w kształtowaniu i prowadzeniu przedsięwzięć deweloperskich. Część zagadnień prawnych, technicznych i finansowych, np. niektóre umowy dotyczące przeniesienia tytułu prawnego do nieruchomości, umowy rezerwacyjne, znajdowały się poza ustawą deweloperską. W praktyce pojawiało się też wiele wątpliwości interpretacyjnych, np. czy nieruchomość ma wady i czy można od umowy odstąpić z ich powodu, a część przepisów była martwa - np. oczekiwanie wystawienia gwarancji bankowej do otwartego rachunku powierniczego - uważa Michał Gliński, radca prawny, wspólnik kancelarii Wardyński i Wspólnicy.
Nowa ustawa deweloperska nakłada na deweloperów dodatkowe obowiązki i jest bardziej precyzyjna, jeśli chodzi o ich treść.
- W konsekwencji sytuacja dewelopera i prowadzonego przez niego przedsięwzięcia powinna być bardziej transparentna, a zakres i stopień ochrony nabywców nieruchomości wzrośnie. Deweloperzy musza się jednak liczyć z dodatkowymi obowiązkami administracyjnymi i kosztami, co może wpłynąć na konsolidację rynku deweloperskiego, tempo realizacji inwestycji oraz ceny nieruchomości mieszkaniowych - nie ma wątpliwości mec. Michał Gliński.
I przypomina, że główny głos sprzeciwu ze strony środowiska deweloperskiego wobec nowych przepisów dotyczył wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i wysokości składki na ten fundusz. Deweloperzy cytowali statystki, które dowodziły, że ogłaszanie upadłości deweloperów mieszkaniowych należało do rzadkości. W konsekwencji, nie ma ryzyka po stronie nabywców nieruchomości, jakie należałoby zabezpieczać, wprowadzając dodatkowe obowiązki po stronie deweloperów i kreując dodatkową pozycję kosztów po stronie dewelopera, ciężar których to kosztów musi zostać przeniesiony na nabywcę nieruchomości
Ochrona w nowej ustawie
Nowa ustawa deweloperska przewiduje następujące zasady ochrony:
- Umowa rezerwacyjna - reguluje zasady zawierania tego rodzaju umów, wcześniej przepisy tego nie regulowały
- Gotowe mieszkania, miejsca postojowe - objęte ustawą
- powołała do życia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, ze składek wpłacanych przez deweloperów. Są one odprowadzane od wpłat dokonywanych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dzięki niemu klienci dewelopera mają czuć się bezpieczniej, bo nie stracą pieniędzy w razie jego upadłości. Czytaj więcej w LEX: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i jego wpływ na działalność deweloperską >
- Prospekt informacyjny - deweloper musi sporządzić prospekt informacyjny, zgodnie z wzorem z załącznika do ustawy (art. 20 nowej ustawy). Dzięki temu kupujący będzie lepiej poinformowany co znajduje się w otoczeniu budynku, w którym planuje kupić mieszkanie. Wcześniej deweloper udostępniał prospekt tylko na wniosek nabywcy, a jego zakres w porównaniu z wzorem obowiązującym w nowej ustawie, był bardzo ograniczony.
- Otwarty rachunek powierniczy - banki mają większą kontrolę nad wypłacaniem środków z otwartego rachunku powierniczego przez deweloperów oraz będą ponosić wyższą odpowiedzialność za prawidłowe wykonanie obowiązków kontrolnych. Nowa ustawa przewiduje bowiem, że przed wypłatą środków pieniężnych bank powinien co najmniej sprawdzić, czy w stosunku do dewelopera nie wszczęto postępowania upadłościowego lub restrukturyzacyjnego, czy posiada tytuł prawny do nieruchomości oraz zezwolenia budowlane, a także czy nie zalega z podatkami i składami na ubezpieczenie społeczne. zdrowotne, z płatnością składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, itp.
- Odbiór mieszkania - nowa ustawa deweloperska wprowadza tzw. domniemanie uznania wad. Chodzi o to, że jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo odmowie ich uznania w określonym ustawowo terminie, będzie przyjmowało się, że wady uznał. Dodatkowo, nabywcy przyznano prawo do odmowy dokonania odbioru lokalu/domu z uwagi na wady istotne, których deweloper odmówił uznania w protokole, a po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie tej wady, nabywcę uprawniono do odstąpienia od umowy. W sytuacji, w której nabywca po raz kolejny odmawia odbioru, potrzebny staje się rzeczoznawca. Stwierdzenie przez niego istotnej wady umożliwia odstąpienie nabywcy od umowy.
Czytaj też w LEX: Zwiększone uprawnienia kontrolne banków lub kas w ustawie deweloperskiej >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
