Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Mrągowie nakazał Dariuszowi B. i Państwowemu Gospodarstwu Wodnemu Wody Polskie rozbiórkę obiektu kontenerowego wraz z tarasem drewnianym i zewnętrznym basenem, jako obiektów wybudowanych nielegalnie, w odległości 7 m od linii brzegowej jeziora Tałty. Nie było mowy o jego legalizacji - samowola została wykonana w obszarze chronionego Krajobrazu Krainy Wielkich Jezior Mazurskich. Tę decyzję poparł organ odwoławczy. Dodał, że nakaz rozbiórki został skierowany do właścicieli nieruchomości, a nie do inwestora, gdyż ten ostatni nie ujawnił się w toku całego postępowania. W sprawie widoczna była niechęć do udzielenia organowi informacji w tym zakresie.

Czytaj w LEX: Dysponowanie tytułem prawnym do nieruchomości, jako determinanta wyboru adresata decyzji organu nadzoru budowlanego o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego >>

 

 

Postępowanie trwa, z obiektu można korzystać

Dariusz B. odwołał się do sądu, który skargę oddalił. Sąd I instancji wyjaśnił, że posadowienie obiektu na gruncie wymagało uzyskania pozwolenia na budowę. Fakt, że wykazano możliwość jego przemieszczenia, nie oznaczało, że nie stanowił on obiektu budowlanego. Zasadnie też organy nakazały rozbiórkę właścicielom nieruchomości. Nakaz rozbiórki może być bowiem skierowany do inwestora, właściciela i zarządcy nieruchomości, zaś kryterium wyboru adresata decyzji spośród tych trzech podmiotów jest posiadanie tytułu prawnego umożliwiającego wykonanie decyzji. Nakaz powinien być zatem skierowany do takiej osoby, która ma realną możliwość jego wykonania. Jeżeli w sprawie nie ustalono inwestora samowoli budowlanej, który jest w posiadaniu nieruchomości, to pod uwagę należało brać właściciela i to na niego należy nałożyć ten obowiązek.

Czytaj w LEX: Nakaz rozbiórki części budynku, wybudowanej bez wymaganego pozwolenia na budowę >>>

Pogląd, że adresatem decyzji w takiej sytuacji powinien być wyłącznie inwestor, uniemożliwiałaby zarówno nakazanie rozbiórki samowolnie wybudowanego obiektu budowlanego, ale też jej legalizację, w przypadku zbycia obiektu przez inwestora innej osobie. Innymi słowy, nie ma możliwości nałożenia określonego obowiązku na inwestora, który utracił tytuł prawny do obiektu. Zauważył jednocześnie, że w tej sprawie organy zwracały się do stron postępowania o wskazanie inwestora, co doprowadziło do przedłużenia postępowania administracyjnego o kilka lat.

Sprawdź w LEX: Linia orzecznicza sądów administracyjnych z zakresu stosowania art. 52 ustawy Prawo budowlane. Glosa do wyroku NSA z dnia 8 sierpnia 2014 r., II OSK 1090/13 >>>

 

Skargę do NSA złożył właściciel nieruchomości

Sąd kasacyjny przypomniał, że to właściciel ponosi odpowiedzialność za stan nieruchomości i za to co się na niej wykonuje. Jeżeli natomiast następuje to bez jego zgody – istnieje droga powództwa cywilnego, w tym o odszkodowanie i żądania obciążenia inwestora kosztami rozbiórki wzniesionego obiektu. Co do zasady bowiem, podjęcie legalnych działań przez określony podmiot na podstawie przepisów Prawa budowlanego, w tym również wykonanie rozbiórki obiektu budowlanego, nie musi być związane z prawem własności, lecz prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane. A to uprawnienie może wynikać z prawa własności, ale też umowy obligacyjnej np. dzierżawy. Tym samym skierowanie decyzji o nakazie rozbiórki do określonego podmiotu zależy zawsze od okoliczności konkretnej sprawy. Nie zawsze też powołanie się na umowę dzierżawy będzie skuteczne, a w takiej sytuacji to właściciel nieruchomości powinien ponosić odpowiedzialność za stan nieruchomości, w tym co do samowoli budowlanej i jej skutków.

Czytaj w LEX: Odroczenie wykonania przymusowej rozbiórki - linia orzecznicza >>

Sąd I instancji prawidłowo zatem wyjaśnił, że nakazem rozbiórki w pierwszej kolejności powinien być obciążony inwestor. W sytuacji jednak, gdy inwestor nie posiada tytułu prawnego (utracił go) umożliwiającego wykonanie decyzji rozbiórkowej albo jeżeli dane inwestora samowoli nie mogą zostać ustalone (niezależnie od przyczyny), to zgodnie z ustawową kolejnością określania podmiotów zobowiązanych do usuwania skutków samowoli budowlanych właściwe organy mają obowiązek obciążenia obowiązkiem wykonania nakazu rozbiórki aktualnego właściciela nieruchomości, na której posadowiony jest nielegalny obiekt budowlany lub jego część. W sprawie nie wykazano natomiast, aby sposób władania nieruchomością przez inwestora - nie właściciela pozwalałaby mu na przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego przez wykonanie nakazu rozbiórki. Wynika z tego, że istotny jest zawsze zakres dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jaki przysługiwał inwestorowi - nie właścicielowi oraz brak sprawstwa, które miałoby obciążać takiego inwestora do wykonania obowiązku.

Skarżący kwestionując ocenę organów w zakresie oznaczenia adresata decyzji o nakazie rozbiórki, powinien zatem wykazać najpóźniej w skardze kasacyjnej jaka była treść umowy oddającej nieruchomość do używania, tak aby możliwym było stwierdzenie, czy rzeczywiście w sprawie doszło do błędnego zastosowania art. 52 prawo budowlane.

Wyrok NSA z 25 stycznia 2023 r. II OSK 139/20

Sprawdź podobne orzeczenia w LEX:

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.