Pytanie pochodzi z publikacji Vademecum Głównego Księgowego

Osoba fizyczna kupiła mieszkanie, na które wzięła kredyt. Ponieważ prowadzi działalność gospodarczą chciałaby całe mieszkanie przeznaczyć na siedzibę swojej firmy.

W jaki sposób wprowadzić to mieszkanie na stan firmy?

Czy będzie możliwość zaliczenia w koszty odsetek od kredytu zaciągniętego na to mieszkanie?

Jak ustalić ewentualnie stawkę amortyzacji, jeśli przed zakupem mieszkanie to było użytkowane ponad 60 miesięcy?

Odpowiedź:

Podatnik chcąc składnikowi swojego majątku prywatnego nadać status środka trwałego musi go wykazać w ewidencji środków trwałych w wartości wynikającej umowy sprzedaży (aktu notarialnego) powiększonej m.in. o zapłacone – do dnia przekazania mieszkania do używania (tj. do dnia wprowadzenia go do ewidencji) – odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Natomiast odsetki zapłacone po tym dniu będą kosztem uzyskania przychodów ujmowanym w księdze w momencie ich zapłaty.

Jeśli zaś podatnik udowodni, że przed nabyciem mieszkanie wykorzystywane było przez co najmniej 60 miesięcy (5 lat), ma prawo do zastosowania podwyższonej stawki amortyzacji wynoszącej maksymalnie 10% w skali roku.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) – dalej u.p.d.o.f., odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek wprowadzono do ewidencji. Składniki majątkowe zaliczane do środków trwałych muszą być objęte stosowną ewidencją.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że w myśl art. 22n ust. 4 u.p.d.o.f., składniki majątku wprowadza się do ewidencji środków trwałych najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Jak wynika z powyższego, ujęcie przez podatnika środka trwałego w stosownej ewidencji jest niezbędnym warunkiem do rozpoczęcia dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Jak wynika z zacytowanych przepisów podatnik chcąc składnikowi swojego majątku prywatnego nadać status środka trwałego musi go wykazać w ewidencji środków trwałych. O tym jakie dane winna zawierać ewidencja środków trwałych określa art. 22n ust. 2 u.p.d.o.f. Począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym środek wprowadzono do ewidencji podatnik może dokonywać odpisów amortyzacyjnych.

W celu wprowadzenia składnika majątku firmowego do ewidencji środków trwałych należy określić jego wartość początkową. W niniejszym przypadku mieszkanie zostało nabyty w drodze kupna. Wartość początkową ustala się zatem według podstawowej reguły dotyczącej nabywanych przez podatnika środków trwałych. W tym przypadku wartość początkową środka trwałego stanowi jego cena nabycia (art. 22g ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.f.). Cena nabycia to pojęcie szersze od ceny zakupu, obejmuje bowiem kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług (z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty podatku należnego o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku, w rozumieniu ustawy o VAT) – art. 22g ust. 3 u.p.d.o.f.

Chcąc amortyzować mieszkanie podatnicy mogą wybrać metodę amortyzacji. Podatnicy mają do dyspozycji tylko metodę liniową i mogą zastosować albo stawkę z Wykazu stawek amortyzacyjnych (załącznik nr 1 do u.p.d.o.f.) albo stawkę określoną indywidualnie.

Odpisy amortyzacyjne mogą być dokonywane w ratach równych co miesiąc, kwartał lub jednorazowo na koniec roku (art. 22h ust. 4 u.p.d.o.f.). Metoda liniowa polega na dokonywaniu co miesiąc odpisów amortyzacyjnych w ratach równych, rozpoczynając od miesiąca następnego po miesiącu, w którym lokal został wprowadzony do ewidencji. Odpisów dokonuje się aż do chwili, gdy ich wartość zrówna się z wartością początkową mieszkania lub do momentu zbycia lokalu lub jego likwidacji.

Stawka amortyzacyjna określona w Wykazie stawek amortyzacyjnych wynosi dla lokali mieszkalnych 1,5%.

Jak wynika z art. 22j ust. 1 u.p.d.o.f., podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne m.in. dla używanych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika. Za używane uznaje się lokale, jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy (art. 22j ust. 3 pkt 1 u.p.d.o.f.).

Indywidualnie ustalone stawki amortyzacyjne w przypadku używanych lokali nie mogą być wyższe niż 10% w skali roku (okres ich amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat).

Jak wynika z powyższego, jeśli podatnik udowodni, że przed nabyciem mieszkanie wykorzystywane było przez co najmniej 60 miesięcy (5 lat), ma prawo do zastosowania podwyższonej stawki amortyzacji wynoszącej maksymalnie 10% w skali roku.

Co do zasady odsetki od kredytu przeznaczonego na zakup mieszkania, które będzie wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Podatnik winien pamiętać po pierwsze, że odsetki od kredytu zapłacone do dnia przekazania mieszkania do używania (tj. do dnia wprowadzenia go do ewidencji) powiększą wartość początkową mieszkania, od której będą naliczane odpisy amortyzacyjne, stanowiące koszt uzyskania przychodu (art. 22g ust. 3 u.p.d.o.f.). Natomiast odsetki zapłacone po tym dniu będą stanowić pośredni koszt uzyskania przychodu, ujmowany w księdze przychodów i rozchodów w momencie zapłaty tych odsetek. Jak bowiem wynika z art. 23 ust. 1 pkt 32 u.p.d.o.f. kosztem uzyskania przychodów nie są naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetki od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów). Innymi słowy odsetki naliczone i zapłacone są kosztem uzyskania przychodów w tym również te od kredytu na zakup firmowych składników majątku.

Marek Jurek, autor współpracuje z publikacją Vademecum Głównego Księgowego

Odpowiedzi udzielono 24.08.2015 r.