Pytanie
W 1995 r. spółka cywilna nabyła nieruchomość (w akcie notarialnym jako właściciel nieruchomości wymieniona jest spółka i jej 3 wspólników). W 2012 r. spółka została rozwiązana.
Który rok jest rokiem nabycia nieruchomości przez poszczególne osoby (byłych wspólników spółki) z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym?
Czy byli wspólnicy będą zwolnieni z podatku?
Odpowiedź
odpowiedzi udzielono: 31 stycznia 2012 r.
Odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości nie będzie opodatkowane jeśli ma ona charakter mieszkalny. W przypadku charakteru niemieszkalnego musi upłynąć jeszcze 6 lat.
Uzasadnienie
Co do zasady przychód ze źródła określonego jako odpłatne zbycie nie powstaje, jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f. Spółka cywilna na gruncie cywilnoprawnym nie posiada zdolności prawnej, nie może więc nabywać własności rzeczy – w tym nieruchomości. Słusznie więc w akcie notarialnym jako nabywcy zostali wymienieni jej wspólnicy, z tym, że działający jako członkowie spółki i nabywający własność nieruchomości na zasadzie współwłasności łącznej. Wspólnicy nabyli więc własność w roku 1995, z tym, że w przedmiotowej nieruchomości posiadają jedynie udziały, które od daty rozwiązania spółki mają charakter udziałów ułamkowych (art. 863 § 1 i art. 875 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Nabycie własności, choć w ramach spółki, dokonane zostało więc przez wspólników w roku 1995, nie zaś w dacie rozwiązania (2012 r.). Z chwilą rozwiązania jedynie współwłasność łączna przekształciła się we współwłasność ułamkową.
Niezależnie od powyższego należy zauważyć, że przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. nie stosuje się do składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 i art. 14 ust. 2 i 3 u.p.d.o.f.). Wyjątek ten nie dotyczy jedynie odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą nieruchomości mieszkalnych, do których wciąż należy stosować przytoczone na wstępie przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.
Analiza powyższych zasad prowadzi do wniosku, że nie będą obecnie opodatkowane jedynie przychody ze zbycia przedmiotowej nieruchomości, jeśli posiada ona charakter mieszkalny, ustawowy termin upłynął bowiem z końcem 2000 r. W przypadku natomiast nieruchomości niemieszkalnej obowiązek podatkowy powstanie jeszcze przez 6 lat.
Podobne stanowisko wyrażone zostało w interpretacji Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2008 r., ILPB1/415-687/08-4/AA.
Krzysztof Klimek