Sprawa dotyczyła wynajmu garaży najemcom lokali mieszkalnych i jego zwolnienia z VAT. Do fiskusa zwrócił się zakład komunalny gminy, który zarządza nieruchomościami stanowiącymi wyłącznie własność gminy, nieruchomościami stanowiącymi współwłasność gminy oraz osób trzecich (fizycznych), a także nieruchomościami stanowiącymi wyłączną własność osób trzecich (fizycznych). Działalnością podstawową zakładu jest wynajem pomieszczeń na cele mieszkalne. Zawiera też umowy najmu garaży. Umowy na najem lokalu mieszkalnego oraz na najem garażu zawierane są odrębnie. W części przypadków lokal mieszkalny i garaż są objęte jedną księgą wieczystą. Są też przypadki, gdzie garaż nie jest objęty jedną księgą wieczystą. We wszystkich przypadkach najemcą konkretnego lokalu oraz konkretnego garażu jest ten sam podmiot.
Wątpliwości zakładu dotyczyły zwolnienia od podatku od towarów i usług usługi wynajmu garaży najemcom lokali mieszkalnych niezależnie od tego, gdzie znajduje się lokal mieszkalny i garaż, a także, kto jest jego właścicielem, o ile najemcą lokalu mieszkalnego jak i garażu będzie ta sama osoba oraz w sytuacji, w której najem lokalu i garażu jest nawiązywany na podstawie dwóch odrębnych umów.
Sam zakład uważa, że o fakcie zwolnienia z podatku VAT decyduje wyłącznie kryterium tożsamości podmiotowej najemcy lokalu mieszkalnego oraz garażu bez względu na fakt, że garaż posadowiony jest na innej nieruchomości (w tym również na nieruchomości o innym stanie właścicielskim), a także wobec okoliczności, że na najmem lokalu mieszkalnego oraz najem garażu zawierane są odrębne umowy. Wszystkie te okoliczności bowiem mieszczą się w pojęciu „gospodarka zasobami mieszkalnymi”.
Fiskus się nie zgodził. Zdaniem organu, zasadniczą kwestią dla ustalenia, czy dana usługa podlega opodatkowaniu czy zwolnieniu od podatku pozostaje określenie celu realizowanego przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi. Fiskus uznał, że zwolnione od podatku od towarów i usług są wyłącznie usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe, natomiast usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze niemieszkalnym opodatkowane są stawką podatku w wysokości 23 proc.
A garaż nie stanowi lokalu mieszkalnego ani pomieszczenia pomocniczego służącego bezpośredniemu zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Zatem należy uznać, że stanowi lokal użytkowy. Z kolei, aby dana usługa była usługą złożoną (kompleksową) winna składać się z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi do jednego celu. Świadczenie złożone (kompleksowe) ma miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy dzieli je na świadczenie podstawowe i świadczenia pomocnicze – tzn. takie, które umożliwiają skorzystanie ze świadczenia podstawowego lub są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można rozdzielić tak, że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy – wówczas świadczenia takie powinny być traktowane i opodatkowane niezależnie.
Zdaniem fiskusa, w analizowanej sytuacji najem garażu jest świadczeniem samodzielnym i odrębnym od usługi najmu lokalu mieszkalnego. Mimo że usługa ta towarzyszy korzystaniu z wynajmowanego lokalu mieszkalnego, to nie jest ona niezbędna do korzystania z tego lokalu.
Należy, zatem stwierdzić, że w przypadku zawarcia odrębnych umów, których przedmiotem będzie wyłącznie najem garażu, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Wynajem garażu należy zatem opodatkować stawką podatku VAT w wysokości 23 proc..
Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 5 stycznia 2016 r., IBPP2/4512-840/15/RSz, LEX nr 293414
| Dowiedz się więcej z książki | |
 |
Najem nieruchomości a podatki
|