VAT: odsprzedaż mediów nie jest transakcją zw. z nieruchomościami

Koszt dostawy wody i ogrzewania czy odbioru ścieków przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz lokali nie może być uwzględniony w ustalaniu limitu określającego zwolnienie podatkowe. Tak wskazał WSA w Poznaniu w wyroku z 19 maja 2015 r.

Sprawa dotyczyła wspólnoty mieszkaniowej, którą utworzyli właściciele 90 lokali mieszkalnych. Wspólnota poza zarządzaniem nieruchomością wspólną, pośredniczy w dostawie mediów do lokali stanowiących własność właścicieli (zimna woda, ścieki, ciepło na potrzeby c.o. i podgrzania wody). Wspólnota dokonując odsprzedaży właścicielom lokali, zakupionych uprzednio w tym celu, towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa, jako podatnik VAT. Wspólnota korzysta ze zwolnienia podmiotowego z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 i 5 ustawy o VAT. Do wyliczenia wartości sprzedaży, poza sprzedażą mediów do lokali mieszkalnych wykorzystywanych niewyłącznie na cele mieszkaniowe oraz inną sprzedażą niezwolnioną przedmiotowo (o ile taka wystąpi), wlicza również sprzedaż mediów do lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, czyli sprzedaż zwolnioną na podstawie § 3 ust. 1 pkt 10 i 11 rozporządzenia ministra finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2015 r. poz. 736). Łączna wartość tak wyliczonej sprzedaży do dnia złożenia wniosku nie przekroczyła kwoty 150.000 zł.

Wspólnota zapytała fiskusa, czy powinna wliczać do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 i 2 sprzedaż mediów do lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, zwolnioną przedmiotowo z VAT?

Sama uważa, że nie powinna wliczać do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 i 2 ustawy o VAT sprzedaży mediów do lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wspólnota stwierdziła, że odsprzedaż właścicielom lokali towarów i usług związanych wyłącznie z lokalami jest czynnością związaną z utrzymaniem tych lokali. W zakresie, w jakim czynności te związane są z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe - korzystają one ze zwolnienia. Ponadto transakcje polegające na odsprzedaży przez nią mediów właścicielom lokali mieszkalnych nie stanowią transakcji związanych z nieruchomościami oraz są czynnościami mającymi charakter transakcji pomocniczych. Zdaniem wspólnoty nieruchomość nie jest w takiej sytuacji konstytutywnym (podstawowym) elementem świadczenia, ponieważ przedmiotem świadczenia jest odsprzedaż wody, ciepła i odprowadzanie ścieków właścicielom nieruchomości lokalowych.

Fiskus się nie zgodził. Uznał, że za czynności związane z nieruchomościami należy uznać nie tylko usługi stricte dotyczące nieruchomości, ale wszelkie czynności, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu, używaniu i użytkowaniu nieruchomości. Ponadto organ uznał, że tego rodzaju czynności wspólnoty, jako stanowiące stały i niezbędny element jej działalności, nie mogą być uznane za transakcje pomocnicze. W konsekwencji organ stwierdził, iż wspólnota przy wyliczeniu limitu sprzedaży uprawniającego do korzystania ze zwolnienia powinna uwzględnić czynności związane z dostawą mediów (tj.: zimnej wody, ścieków, ciepła na potrzeby c.o. i podgrzania wody) do lokali mieszkalnych.

Sprawa trafiła do WSA w Poznaniu. Zdaniem sądu kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, ma wykładnia zawartego w art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a pojęcia "transakcji związanych z nieruchomościami", której wynik decyduje o zakresie zastosowania tej normy. W przypadku uznania, że opisane przez wspólnotę czynności są transakcjami związanymi z nieruchomością, istotna dla rozstrzygnięcia sprawy staje się ponadto ocena, czy czynności te można kwalifikować, jako transakcje pomocnicze. Na tych dwóch zagadnieniach koncentruje się spór w niniejszej sprawie, przy czym zauważyć należy, że rozważanie charakteru danej transakcji, jako pomocniczej, staje się aktualne dopiero wówczas, gdy opisane czynności można co do zasady kwalifikować, jako transakcje związane z nieruchomością.

Zdaniem sądu, ustawodawca posłużył się wyrażeniem „usługi związane z nieruchomościami”, wymieniając wprost niektóre rodzaje usług, w tym użytkowanie i używanie nieruchomości. Odwołując się do wyroku WSA w Poznaniu z 19 października 2010 r., I SA/Po 572/10, LEX nr 621583, sąd podkreślił, że katalog tych usług jest otwarty, a każda usługa, która dotyczy konkretnej nieruchomości, może być uznana za usługę związaną z nieruchomościami. Poza tym, nawiązując do wyroku TSUE w sprawie C-166/05, sąd zwrócił uwagę, że nie chodzi o każde świadczenie usług, które pozostaje w jakimkolwiek, nawet niewielkim, związku z nieruchomością, ale o takie świadczenie usług, które pozostaje w bezpośrednim związku z nieruchomością. Związek ścisły (bezpośredni) polega zaś m.in. na tym, że nieruchomość musi być nieodzownym i konstytutywnym elementem transakcji.

W związku z tym WSA w Poznaniu zgodził się ze Wspólnotą, że przedmiotem transakcji odsprzedaży mediów nie jest nieruchomość, rozumiana, jako element konstytutywny transakcji, ponieważ takim podstawowym elementem świadczenia są: woda, ciepło i odprowadzanie ścieków. Z tych też względów odsprzedaż mediów nie może być traktowana, jako transakcja związana z nieruchomością, a w konsekwencji jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy. Bez istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy pozostała kwestia oceny, czy opisane transakcje mają charakter transakcji pomocniczych.

Wyrok WSA w Poznaniu z 19 maja 2015 r., sygn. akt I SA/Po 2427/15