VAT: dorozumiana zgoda decyduje o opodatkowaniu bezumownego korzystania z nieruchomości

Decydujące znaczenie dla opodatkowania lub nieopodatkowania bezumownego korzystania z nieruchomości po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego mają okoliczności faktyczne. Tak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 13 czerwca 2016 r.

W przedmiotowej sprawie gmina zawarła z przedsiębiorcą umowę dzierżawy nieruchomości gruntowej z przeznaczeniem pod kiosk handlowy. Umowa zawarta była na czas oznaczony. Po wygaśnięciu umowy nie została zawarta nowa umowa (grunt przeznaczony był do zbycia). Dotychczasowy dzierżawca, do czasu zbycia gruntu przez gminę, nadal z niego korzystał (bez tytułu prawnego). Za kolejne okresy bezumownego korzystania z nieruchomości gmina naliczała opłaty, stanowiące ekwiwalent czynszu dzierżawnego, jaki byłby uzyskiwany w tym okresie na podstawie zawartej umowy dzierżawy. Wystawiano faktury z 23 proc. VAT. Z uwagi na wyznaczony termin zawarcia umowy notarialnej z nowonabywcą, gmina zażądała wydania nieruchomości w stanie wolnym i wyznaczyła termin jej wydania. W wyznaczonym terminie nie doszło do wydania nieruchomości i były dzierżawca dalej z niej korzystał. W związku z powyższym, gmina na podstawie ustaleń zawartych w pierwotnej umowie wezwała do zapłaty byłego dzierżawcę opłaty w wysokości 200% czynszu dzierżawnego. Wystawione faktury zawierały 23% podatek VAT. Transakcje zastały potraktowane, jako świadczenie usługi z uwagi na fakt, że nie skierowano sprawy do sądu o wydanie terenu.

Kwestią do rozstrzygnięcia było to, czy gmina prawidłowo zakwalifikowała bezumowne korzystanie z terenu, jako odpłatne świadczenie usług opodatkowane 23 proc. stawką VAT. Gmina zapytała fiskusa, czy naliczona opłata - nazwana „karą” czy też odszkodowaniem, w wysokości 200 proc. czynszu dzierżawnego, prawidłowo została uznana również, jako odpłatne świadczenie usług opodatkowane 23 proc. stawką podatku VAT?

Zdaniem gminy, transakcje te spełniają kryteria art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, należy je zatem traktować, jako świadczenie usług na terenie kraju, w związku z czym zostały obciążone podatkiem VAT w wysokości 23 proc.

Fiskus nie do końca się zgodził. Zdaniem organu, przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest określenie, czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonywania tego świadczenia miało być wypłacone. W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Kluczowym elementem dla rozstrzygnięcia, czy czynność podlega opodatkowaniu jest fakt istnienia zgody, chociażby nieformalnej, na korzystanie z przedmiotu. Zatem w sytuacji, gdy osoba trzecia korzysta z nieruchomości bez zgody jej właściciela, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy właścicielem nieruchomości i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym na istnienie obowiązku świadczenia usługi oraz wysokości wynagrodzenia – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody. W takiej zatem sytuacji nie mamy do czynienia z czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Inaczej fiskus ocenił sytuację, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca (dzierżawca) nadal użytkuje nieruchomość za zgodą właściciela (nawet dorozumianą) płacąc z tego tytułu określone kwoty, a także sytuację, kiedy właściciel rzeczy (np. nieruchomości) – z różnych względów – toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego, inny podmiot korzysta z należącej do niego rzeczy. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu „bezumownego” korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Według organu, jeżeli okoliczności wskazują na dorozumiane, milczące przedłużenie umowy najmu lub dzierżawy – czynność ta podlega opodatkowaniu, jako świadczenie usług.

Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 13 czerwca 2016 r., sygn. IBPP1/4512-185/16/KJ