O płynnych granicach między źródłami przychodu w przypadku najmu pisze Paweł Ziółkowski w Vademecum Głównego Księgowego.
Najem jest bowiem działalnością zarobkową - ze swej definicji najem to odpłatne korzystanie z cudzej rzeczy („nieodpłatny najem" to użyczenie). Mamy więc spełniony pierwszy warunek do uznania, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Działalność gospodarcza ma bowiem zawsze zarobkowy charakter. Najem jest także usługą, więc drugi warunek (dotyczący zakresu działalności gospodarczaj) również należy uznać za spełniony.
Aby dana działalność była uznana za gospodarczą musi być jeszcze prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Okazuje się, że najem niemal zawsze spełnia te warunki. Wynajmujący wynajmuje swój składnik majątku (np. nieruchomość), a uwzględniając fakt, że najem jest umową czasową, mamy także do czynienia z ciągłością, przy czym może mieć ona różną długość (np. najem na jedną noc i najem na czas nieoznaczony), ale jest to tylko rząd wielkości, a przepisy nie precyzują, co ustawodawca chciał osiągnąć pisząc o ciągłości.
Więcej wątpliwości można mieć co do zorganizowania. Wyraz ten oznacza ułożenie w pewne formy, podporządkowanie regułom, normom, wprowadzenie ładu, organizacji lub też urządzenie czegoś. W praktyce zatem nawet sporadyczny najem okazjonalny ma elementy zorganizowania - do tego bowiem służy umowa zawierana z najemcą. W umowie określa się zasady korzystania z rzeczy i zasady dokonywania płatności. Mamy zatem zorganizowanie. Oczywiście element zorganizowania wzrasta wraz z ilością zawieranych umów. W przypadku kilku (kilkunastu, kilkudziesięciu) nieruchomości powstaje potrzeba korzystania z pracy innych osób (zarządców, księgowych, dozorców, elektryków itp.).
I tu właśnie powstaje problem. Bo o ile w przypadku jednej czy dwóch nieruchomości organy podatkowe powszechnie uznają możliwość rozliczania w ramach najmu prywatnego, to w przypadku większej ilości wynajmowanych rzeczy skłonne są uznawać, że mamy już do czynienia z działalnością gospodarczą.
Zobacz: PIT: najem większej liczby obiektów to nie od razu działalność gospodarcza >>
Z poglądem tym trudno się zgodzić. Jak to już zostało wykazane, każdy najem ma elementy zorganizowania, a ilość umów nie ma przy tym większego znaczenia - oczywistym jest, że przy większej ilości, zorganizowanie będzie większe. Organy podatkowe zapominają przy tym o ostatnim warunku do uznania, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. Jest to warunek wyłączający, określony na samym końcu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z zapisem nie uznaje się za przychody z działalności gospodarczej przychodów, które są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 tej ustawy. Uwzględniając fakt, że najem zawarty został w art. 10 ust. 1 pkt 6, a ustawodawca w żaden sposób nie ograniczył tej formy zarobkowania, uznać należy, że ilość zawartych umów (ilość wynajmowanych rzeczy) nie ma znaczenia - wciąż jest to najem prywatny. Skoro zatem najem nie został przypisany jednoznacznie do działalności gospodarczej, to w przypadku braku wyboru działalności gospodarczej przychody nie będą pochodziły z tego źródła (por. wyrok NSA z 18 maja 2010 r., II FSK 47/09).
Uwzględniając powyższe, uznać należy, że wybór źródła przychodów, w ramach którego rozliczany jest najem należy do podatnika. To podatnik bowiem podejmuje decyzje, jak chce rozliczać przychody z najmu. Jeżeli chce to robić w ramach działalności gospodarczej, to powinien zgłosić się do CEIDG i REGON (na wspólnym wniosku CEIDG-1 składanym w urzędzie miasta lub gminy), a we wpisie zawrzeć informacje, że przedmiotem tej działalności będzie najem. Jeżeli tego nie zrobi najem należy uznać za prywatny (okazjonalny).
Warto przy tym dodać, że jest o co walczyć. Najem prywatny może być bowiem opodatkowany według stawki 8,5 proc., co przy jest zdecydowanie bardziej opłacane niż podatek według skali podatkowej lub nawet podatek liniowy. W efekcie organy podatkowe starają się ograniczyć możliwość korzystania z opodatkowania w tej formie. Szkoda jednak, że robią to z naruszeniem prawa - interpretacje mówiące, że np. najem 10 nieruchomości musi być już w ramach działalności gospodarczej nie znajduje bowiem uzasadnienia prawnego. A skoro ustawodawca dał podatnikom wybór (czy wybrać najem jako odrębne źródło), czy działalność gospodarczą, to wybór ten należy uszanować. Oczywiście podatnicy będą wybierali to, co im się najbardziej opłaca, ale skoro jest to dozwolone nie stanowi obejścia prawa. Na całe szczęście wiele organów podatkowych nie widzi przeszkód do uznania, że najem kilku lokali to wciąż najem prywatny - zob. np. interpretację dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 10 maja 2012 r., IPTPB1/415-150/12-2/ASZ.
Fragment komentarza Pawła Ziółkowskiego "Najem a działalność gospodarcza" opublikowanego w Vademecum Głównego Księgowego
| Dowiedz się więcej z książki | |
 |
Najem nieruchomości a podatki
|