Przedmiotem najmu w umowie jest grunt przynależny zarówno do budynku mieszkalnego (zwolniony z VAT), jak i do budynku gospodarczego (22% VAT).
Jaką stawkę w takim przypadku należy zastosować do gruntu?
Obowiązujące przepisy nie udzielają jednoznacznej odpowiedzi na przedstawione pytanie, dlatego też - w mojej ocenie - zasadnym będzie posłużenie się jakąś racjonalną metodą.
Na wstępie wskazać należy, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Stronami umowy najmu są zatem wynajmujący i najemca. Najem na gruncie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn zm.) - dalej u.p.t.u., może być traktowany jako odpłatna dostawa towarów lub jako usługa. Jeżeli umowa najmu została zawarta na czas określony i przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione (art. 7 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u.), najem będzie stanowił odpłatną dostawę towarów. Należy przy tym zauważyć, że w tym przypadku przez umowę najmu rozumie się umowę, w wyniku której - zgodnie z przepisami o podatku dochodowym - odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający (art. 7 ust. 9 u.p.t.u.). W pozostałych przypadkach będziemy mieli do czynienia ze świadczeniem usług.

Zakładam, że w niniejszym przypadku najem należy traktować tak jak świadczenie usług.
W świetle powyższego zauważyć należy, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. w związku z poz. 4 załącznika nr 4 do u.p.t.u. zwolnione z podatku VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokalu w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe.

Zatem ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT może korzystać jedynie wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. W pozostałych przypadkach wynajem (traktowany jako usługa) podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej.

Niewątpliwie problem pojawia się wówczas, gdy przedmiotem wynajmu jest grunt zabudowany obiektami, w stosunku do których stosuje się różne stawki podatkowe. Oczywistą wydaje się konieczność zastosowania jakiegoś klucza podziału, jednakże obowiązujące w zakresie podatku VAT przepisy nie zawierają wskazówek w tym zakresie.
Dlatego też zasadnym wydaje się posłużenie zasadami, jakie przyjęto w odniesieniu do dostawy gruntu zabudowanego budynkami opodatkowanymi według odmiennych stawek podatkowych. Zauważyć w tym miejsc należy, że sposób rozwiązania zagadnienia w zakresie dostawy gruntów był przedmiotem wyjaśnienia Ministerstwa Finansów, które na swoich stronach internetowych informowało, że co do zasady grunt podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług jaką opodatkowane są sprzedawane budynki. Pamiętać jednak należy o tym, że przepis ten określa podstawę opodatkowania, a zatem wartość od której liczy się kwoty podatku. Dlatego też, w przypadku gdy dochodzi do sprzedaży gruntu, na którym znajdują się budynki trwale z nim związane podlegające opodatkowaniu według różnych stawek należy proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków przypisać odpowiednio do nich udział gruntu i zastosować właściwe stawki.

Powyższe stanowisko nie wyklucza możliwości zastosowania innej metody. Skoro bowiem ani ustawodawca nie uregulował omawianego zagadnienia wprost w przepisach dotyczących podatku VAT, to również inne metody przypisania powierzchni gruntu do odpowiedniej stawki podatkowej powinny być dopuszczalne, jeśli znajdują oparcie w zasadach zdrowego rozsądku.

Taką dopuszczalną metodą może być przypisanie gruntu do poszczególnych obiektów nie według ich wartości, lecz powierzchni.