Rozliczenia na gruncie VAT zakupu przez małżonków nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej

Prowadzę działalność gospodarczą, jestem podatnikiem VAT. Chcemy wspólnie z żoną skorzystać z kredytu na zakup nieruchomości. Mieszkanie...

Prowadzę działalność gospodarczą, jestem podatnikiem VAT. Chcemy wspólnie z żoną skorzystać z kredytu na zakup nieruchomości. Mieszkanie będzie przeznaczone na wynajem. Chciałbym zatem przychody i koszty związane z wynajmem rozliczać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej
Czy przy sprzedaży mieszkania będę musiał doliczyć do faktury sprzedaży VAT? W jakiej wysokości - 7% czy 22%?

Jeżeli sprzedaż nieruchomości będzie spełniać przesłanki do potraktowania jej jako sprzedaży obiektu budownictwa mieszkaniowego albo towaru używanego, zastosowanie będzie miało zwolnienie od podatku od towarów i usług.
Jeśli zwolnienie nie będzie miało zastosowania, sprzedaż może podlegać opodatkowaniu stawką podatku 7% właściwą dla dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
W przeciwnym przypadku stawka podatku wyniesie 22%.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - dalej u.p.t.u. - zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe. Przy czym przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się, na mocy art. 2 pkt 12 u.p.t.u., budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Natomiast stosownie do przepisów art. 43 ust. 2 pkt 1 u.p.t.u., przez towary używane, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat. Z tym, że na podstawie art. 43 ust. 6 u.p.t.u. zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w art. 43 ust. 2 pkt 1 u.p.t.u., jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1) miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
2) użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponieważ z treści pytania wynika, że sprzedaż, w wyniku której podatnik nabędzie nieruchomość, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powinna ona być udokumentowana - poza aktem notarialnym obejmującym oboje małżonków - fakturą VAT wystawioną jedynie na tego z małżonków, który ma zamiar wykorzystywać nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej (najmu).

Z treści pytania wynika również, iż przedmiotem nabycia ma być mieszkanie, które będzie przeznaczone na wynajem. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do u.p.t.u. W poz. 4 załącznika nr 4 do u.p.t.u. wymienione zostały usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe

Zgodnie z przepisami art. 86 ust. 1 i 2 u.p.t.u., podatnikowi, o którym mowa w art. 15 u.p.t.u., przysługuje co do zasady prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nieruchomość jest wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych.

W związku z powyższym, jeżeli nieruchomość, którą podatnik zamierza nabyć na cele działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług najmu, jest obiektem budownictwa mieszkaniowego w rozumieniu art. 2 pkt 12 u.p.t.u. lub jego częścią, w przypadku jej późniejszej sprzedaży przez podatnika, skoro nie będzie to już obiekt lub jego część mający być zasiedlony lub zamieszkany po raz pierwszy, a budynek przeznaczony będzie na cele mieszkaniowe, sprzedaż taka będzie podlegać zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.
W przypadku gdy sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., możliwe jest jeszcze zastosowanie zwolnienia właściwego dla sprzedaży towarów używanych, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u.

W pozostałych przypadkach zastosowanie będą miały przepisy art. 41 ust. 12-12c u.p.t.u. Stanowią one, iż stawkę podatku 7% stosuje się co do zasady do dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Przy czym przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych. Z tym jednak zastrzeżeniem, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:

1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej te limity stawkę podatku 7% stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.
Jeżeli sprzedaży nieruchomości nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku lub opodatkowania jej stawką podatku 7%, na podstawie art. 41 ust. 1 u.p.t.u. zastosować należy stawkę podatku 22%.