Jesteśmy firmą budowlaną. W lutym 2008 r. rozpoczynamy budowę bloku mieszkalnego, w którym będą znajdowały się mieszkania, komórki lokatorskie i stanowiska garażowe nie oddzielone od siebie ścianami. Jaką stawkę VAT należy zastosować przy sprzedaży lokalu mieszkalnego z gruntem, garażem i komórką lokatorską? Z jaką stawką VAT podwykonawcy robót powinni fakturować prace dotyczące zieleńców, podjazdów, kanalizacji do budynku, ogrodzenia?


W przypadku dostawy lokali mieszkalnych wraz z komórkami lokatorskimi podatnik powinien zastosować stawkę 7% VAT. Dostawa miejsc postojowych powinna być opodatkowana VAT naliczonym według stawki 22%.
Począwszy od stycznia 2008 r. infrastruktura towarzysząca budownictwu mieszkaniowemu opodatkowana jest 22% stawką VAT.


W poprzednim stanie prawnym (przed 2008 r.) prowadzone były nieustające spory o to w jaki sposób opodatkować (tzn. według jakiej stawki naliczyć VAT) dostawę piwnic, komórek lokatorskich, garaży czy miejsc postojowych znajdujących się w budynku mieszkalnym. Pomimo, iż wraz z początkiem 2008 r. nastąpiła zmiana stanu prawnego problem pozostał ten sam.
Wskazać bowiem należy, że w obecnym stanie prawnym prawodawca, obniżając do 7% stawkę VAT na dostawę lokali i budynków mieszkalnych, w dalszym ciągu czyni zastrzeżenie, że nie ma ona zastosowania wobec lokali użytkowych (w ustawie robi to poprzez wyłączenie takich lokali z grupy obiektów objętych społecznym programem mieszkaniowym a w rozporządzeniu poprzez bezpośrednie wyłączenie zastosowania stawki 7%).
Zatem w dalszym ciągu aktualny jest problem, czy pomieszczenia przynależne do lokalu mieszkalnego winny być uznane za część mieszkaniową czy użytkową.
Zarówno w orzecznictwie jak i w interpretacjach organów podatkowych nie została wypracowana jednolita linia interpretacyjna.
Moim zdaniem, przy udzielaniu odpowiedzi na pytanie czytelnika (czyli de facto przy wyznaczaniu właściwej stawki dla komórek lokatorskich i miejsc postojowych) należy odwołać się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), a według tej, część "mieszkaniowa" budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie). Biorąc to pod uwagę (przy założeniu, że możemy postawić znak równość pomiędzy komórkami lokatorskimi a piwnicami), w moim przekonaniu zasadnym jest VATowanie dostawy takich komórek (o ile dostawa dokonywana jest wraz z lokalem mieszkalnym) przy zastosowaniu stawki 7%.
Niestety, stawka taka nie ma zastosowania do miejsc parkingowych w garażu podziemnym, które wprawdzie w świetle regulacji ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), jako garaże (znów przy odwołaniu się do funkcji jakie spełniają) można zaliczyć do pomieszczeń przynależnych, ale które nie zostały wskazane w PKOB (nawet pośrednio) jako te, które powinny być zaliczone do części mieszkaniowej budynku. Zatem dostawa takich miejsc parkingowych winna być opodatkowana VAT przy zastosowaniu stawki 22%.
Odpowiadając na drugą część pytania czytelnika należy przypomnieć, że stosownie do treści przepisu art. 146 ust. 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - dale u.p.t.u., przez infrastrukturę towarzyszącą budownictwu mieszkaniowemu rozumie się:
1) sieci rozprowadzające, wraz z urządzeniami, obiektami i przyłączami do budynków mieszkalnych,
2) urządzanie i zagospodarowanie terenu w ramach przedsięwzięć i zadań budownictwa mieszkaniowego, w szczególności drogi, dojścia, dojazdy, zieleń i małą architekturę,
3) urządzenia i ujęcia wody, stacje uzdatniania wody, oczyszczalnie ścieków, kotłownie oraz sieci wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, elektroenergetyczne, gazowe i telekomunikacyjne
- jeżeli są one związane z obiektami budownictwa mieszkaniowego.
Zatem druga część pytania dotyczy stawki VAT na roboty budowlane związane z infrastrukturą towarzyszącą budownictwu mieszkaniowemu.
Do końca 2007 r., na podstawie art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. a) u.p.t.u., roboty budowlano-montażowe oraz remonty i roboty konserwacyjne związane z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą opodatkowane były VAT przy zastosowaniu stawki 7%.
Wprawdzie w § 5 ust. 1a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 z późn. zm.), wprowadzone zostało obniżenie do 7% stawki VAT dla robót budowlanych związanych z innymi obiektami niż obiekty zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (bo dla tych stawka preferencyjna obowiązuje na podstawie u.p.t.u.), jednak w obecnym stanie prawnym stawką obniżoną nie jest opodatkowana tzw. infrastruktura towarzysząca budownictwu mieszkaniowemu.
Zatem w świetle takich regulacji nie może ulegać wątpliwościom to, że od 2008 r. roboty budowlane związane z infrastrukturą towarzyszącą muszą być opodatkowane 22% VAT.