Efektywnie podatki przy sprzedaży nieruchomości komercyjnej w Polsce stanowią tylko 4,28% wartości transakcji (ceny). Polska jest tym samym trzecim w kolejności krajem, wśród najniżej pod tym względem opodatkowanych państw, spośród 23 przeanalizowanych przez Taxand (zaraz po Rumunii i Cyprze, gdzie wartości te wynoszą odpowiednio 4,02% i 2,74%). W praktyce, w Polsce na ten udział składa się niski podatek dochodowy od zysku sprzedającego i w niewielkim stopniu podatek od nieruchomości oraz podatek od czynności cywilnoprawnych, gdyż VAT dla podmiotów działających na rynku komercyjnym pozostaje neutralny.
Stosunkowo niski podatek dochodowy w Polsce to czynnik, który pozwala wyjaśnić niski poziom całkowitego opodatkowania transakcji na nieruchomościach komercyjnych w Polsce, choć główną przyczyną, dla której ta stawka ma taką wysokość, jest fakt, że podatek VAT od inwestycji komercyjnych podlega zwrotowi, a najemca z reguły może odliczyć VAT od wynajmu. W niektórych krajach VAT od inwestycji nie podlega odliczeniu, co oznacza, że w Polsce są stosunkowo korzystne zasady podatkowe do inwestowania w tym sektorze - wyjaśnia Paweł Toński, partner i szef grupy Real Estate w Accreo Taxand w Polsce.
Badanie Taxand ujawniło również interesujące dane dotyczące podatków od wynajmu nieruchomości komercyjnych, które w Kanadzie stanowią aż 53,85% całkowitego dochodu, ustanawiając tym samym Kanadę zdecydowanym "liderem" pod względem nieatrakcyjności inwestycyjnej z podatkowego punktu widzenia. Stawka całkowitego podatku w Kanadzie jest o ponad 12% wyższa niż w Stanach Zjednoczonych, które są na drugiej pozycji pod względem wysokości opodatkowania wynajmu nieruchomości komercyjnych (41,17%). Pozycję trzecią zajmuje Norwegia (36,34%). Polska wygląda całkiem atrakcyjnie pod tym względem; całkowity udział podatków w cenie wynajmu nieruchomości komercyjnej stanowi tylko 15,7%.
Polska polityka mieszkaniowa działa?
Również w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości mieszkalnych udział podatków w ostatecznej cenie sprzedaży w Polsce jest jednym z najniższych i wynosi zaledwie 11,04%. Pod tym względem Polska znowu zajęła trzecie miejsce, gdyż tylko Wielka Brytania (6,39%) i Malezja (5,34%) mogą się pochwalić niższym opodatkowaniem. Nieco wyższy wskaźnik, niż w przypadku nieruchomości komercyjnych, wiąże się z podatkiem VAT, który obciąża nabywców, ale jednocześnie - dzięki obniżonej stawce VAT stosowanej przy sprzedaży mieszkań - daje on i tak jedno z najniższych obciążeń. Co prawda od 2011 roku stawka zostanie podwyższona do 8% ale nie powinno to istotnie wpłynąć na ostateczny udział nieodliczalnych podatków w cenie sprzedaży.
Wzrost stawki VAT będzie zauważalnie wpływał na ceny dużych mieszkań i domów (odpowiednio ponad 150 m.kw. i ponad 300 m.kw.) gdyż nadwyżka ponad wskazane limity opodatkowana będzie już 23% (a nie 8%). Natomiast dla przeważającej większości mieszkań wzrost stawki spowoduje podwyższenie ceny o maksymalnie kilka tysięcy złotych - wyjaśnia Paweł Toński.
Ponadto, zakup nieruchomości na wynajem w Polsce można uznać za opłacalny z uwagi na fakt, że zaledwie 25% całkowitego dochodu z wynajmu jest ściąganych w formie podatków. Dla porównania: najwyższy poziom opodatkowania jest w Chinach i wynosi 50%.
Niemniej wyniki badania Taxand wskazują jednocześnie, że zarówno w Polsce, jak i na świecie, udział podatków w cenie wynajmu jest efektywnie znacznie większy niż w przypadku sprzedaży mieszkań.
Analiza Taxand wskazuje również, iż podatki w Polsce stanowią względnie niewielką część ostatecznej ceny na rynku mieszkań, i to zarówno dla mieszkań z tzw. średniej półki, jak i droższych domów. Niewątpliwie zatem przynajmniej w tym zakresie można twierdzić, iż polski system podatkowy wspiera budownictwo mieszkaniowe - stosowana jest obniżona stawka VAT, o którą konsekwentnie Polska walczyła w ramach Unii oraz preferencyjne stawki podatku od nieruchomości - zauważa Paweł Toński, partner i szef grupy Real Estate w Accreo Taxand w Polsce.
Metodologia badania
Model bada udział podatków nie podlegających odliczeniu ponoszonych przez deweloperów w ostatecznej cenie sprzedaży. Analiza uwzględnia podatek VAT (lub jego lokalny odpowiednik), podatek dochodowy od osób prawnych oraz podatki od nieruchomości. Podatki od nieruchomości uwzględniały zazwyczaj określone założenia lub modyfikacje charakterystyczne dla danego kraju z uwagi na fakt, że często różnią się one między sobą w zależności od miasta lub lokalizacji. Podatki te zostały przeanalizowane przez zespół koordynujący Taxand w celu zapewnienia ich porównywalności. W analizie pominięto opłaty administracyjne, opłaty notarialne oraz opłaty sądowe, gdyż mają one stosunkowo niewielki wpływ na całkowite wpływy podatkowe.
W celu zapewnienia porównywalności wyników przyjęto jednolite założenia dla wszystkich krajów, takie jak: wielkość budynku, koszty inwestycji oraz całkowite finansowanie przez emisję nieoprocentowanych akcji zwykłych. Wszystkie wyżej wymienione elementy pozwoliły stworzyć model, który został przyjęty przez każdy zespół Taxand ds. nieruchomości w odniesieniu do określonego prawa miejscowego w celu zagwarantowania porównywalności wyników.