Tak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 4 sierpnia 2016 r. Sprawa dotyczyła skutków podatkowych sprzedaży budynku mieszkalnego z 7 pokojami na wynajem wraz z infrastrukturą techniczną. Chodziło tu o podatnika, który jako osoba fizyczna prowadził działalność gospodarczą w zakresie mechaniki samochodowej i lakiernictwa pojazdowego. Jak wskazał, nieruchomość wykorzystywał głównie do celów mieszkalnych. Nie wprowadził jej do ewidencji środków trwałych. Nie dokonywał żadnych odliczeń w trakcie budowy budynku. Dokonał jednak zmiany wpisu do ewidencji działalności gospodarczej dopisując miejsce krótkotrwałego zakwaterowania oraz restauracje. Pokoje wynajmował tylko sezonowo (wakacje, ferie zimowe), nie zatrudniał żadnych pracowników. Działalność polegająca na wynajmie była opodatkowana wg 8% stawki VAT. Aktualnie podatnik nosi się z zamiarem sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.
W związku z tym zapytał fiskusa czy na skutek sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym z pokojami pod wynajem powstanie zobowiązanie w PIT?
Sam uważał, że nie, bowiem jej sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat. Fiskus się zgodził. Organ podkreślił, że odpłatne zbycie rzeczy i określonych praw może następować w ramach działalności gospodarczej lub poza nią. Podkreślić należy, że ustawodawca wyraźnie odróżnia, jako odrębne źródło przychodów, sprzedaż określonych rzeczy i praw, wymagając jedynie, aby nie następowało to „w wykonaniu działalności gospodarczej”.
Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła z odpłatnego zbycia spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:
- nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
- nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.
Gdy co najmniej jedna z ww. przesłanek nie zostanie spełniona wówczas przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do odrębnego źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Dlatego przychód ze sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym, tj. budynku mieszkalnego stanowi przychód określony w art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o PIT. Jednakże wyjątek od tej zasady ma miejsce w sytuacji, gdy podatnik prowadzi np. działalność deweloperską, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy w prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej.
Dlatego przychodami z działalności gospodarczej są:
- przychody z obrotu nieruchomościami (stanowiącymi towary handlowe lub wyroby gotowe w tej działalności),
- przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i
- przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.
Odnosząc to do niniejszej sprawy fiskus stwierdził, że jeżeli w świetle odrębnych przepisów, niebędących przepisami prawa podatkowego budynek, który ma zostać sprzedany jest w istocie budynkiem mieszkalnym, to z uwagi na wyłączenie określone przepisem art. 10 ust. 3 i art. 14 ust. 2c ustawy o PIT przychód uzyskany ze sprzedaży tego budynku będzie pochodził ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8, nie zaś ze źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.
Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT formułuje generalną zasadę, że obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego powstaje w sytuacji sprzedaży nieruchomości dokonanej przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Dlatego skoro między wybudowaniem budynku, a planowaną jego sprzedażą upłynęło 5 lat to nie dojdzie do wygenerowania przychodu i opodatkowania PIT.
Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 4 sierpnia 2016 r., sygn. akt IBPB-1-1/4511-327/16-1/ZK
