W przedmiotowej sprawie podatniczka wskazała, że jej ojciec zawarł przed śmiercią, w drodze aktu notarialnego, umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Ojciec podatniczki był właścicielem nieruchomości przez okres dłuższy niż 5 lat. Spadek po zmarłym ojcu nabyła podatniczka oraz jej brat, każdy po 1/2 części. Rodzeństwo złożyło we właściwym urzędzie skarbowym zgłoszenie na druku SD-Z2 o zwolnieniu nabycia spadku od podatku od spadków i darowizn. Do spadku wchodziło prawo własności nieruchomości objęte powyższą umową przedwstępną, a także obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości ze ściśle określonym terminem.

Podatniczka zapytała fiskusa, czy realizując postanowienia umowy przedwstępnej i zawierając umowę sprzedaży nieruchomości ona oraz jej brat zostaną zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego z tytułu zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od jej ustawowego dziedziczenia?

Podatniczka uważa, że ani ona, ani jej brat nie powinni płacić podatku z tytułu zbycia nieruchomości, ponieważ umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta została przez ich ojca. Jako spadkobiercy zostali bezwarunkowo zmuszeni do wywiązania się z obowiązku sprzedaży nieruchomości. Gdyby ich ojciec nie umarł i dokonał sprzedaży nieruchomości w terminie określonym w akcie notarialnym, podatek dochodowy nie wystąpiłby.

Fiskus się nie zgodził. Uznał, że jeżeli spadkodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości i zmarł przed zawarciem umowy przenoszącej własność, należy uznać, iż z chwilą jego śmierci podmiotem prawa własności tej nieruchomości stali się spadkobiercy. Zbywcą nieruchomości po śmierci spadkodawcy będą spadkobiercy i to oni będą podatnikami podatku dochodowego od osób fizycznych, którzy uzyskują przychód ze zbycia nieruchomości. Bez znaczenia jest to, że zawarcie umowy przenoszącej własność jest skutkiem wykonania zobowiązania umownego, którego stroną był spadkodawca, gdyż zbywcą jest spadkobierca.

Sprawa ostatecznie trafiła do NSA. Zdaniem sądu fiskus nie ma racji.

Zdaniem sądu pogląd fiskusa nie uwzględnia tego, że nabycie jak i zbycie pozostawały poza wpływem spadkobierców tak na moment nabycia, a także przede wszystkim, na moment zbycia nieruchomości, a więc przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Sąd zauważył, że w sytuacji, gdy to spadkodawca, który był właścicielem i użytkownikiem nieruchomości przez okres powyżej 5 lat, uniknąłby płacenia podatku od odpłatnego zbycia, a spadkobiercy zobowiązani przez niego do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży musieliby ten podatek zapłacić, oznaczałoby to, że wstąpienie ich w sytuację prawną poprzednika byłoby dla nich w ogóle niekorzystne. Stawiałoby to ich bowiem w sytuacji znacznie gorszej niż ich poprzednika prawnego.

Dlatego zdaniem sądu obowiązek podatkowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w warunkach, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, nie powstaje w stosunku do spadkobierców zobowiązanych do zbycia nieruchomości na podstawie umowy przyrzeczonej dokonanego, jako konsekwencja umowy przedwstępnej zawartej przez spadkodawcę, niezobowiązanego do zapłaty podatku, o ile termin zawarcia umowy przyrzeczonej nastąpiłby wcześniej, niż 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, tj. z chwilą otwarcia spadku.

NSA zwrócił też uwagę, że w typowym stanie faktycznym podatnik, który nabywa nieruchomość, a następnie zbywa ją przed upływem 5 lat - licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – zawsze ma wpływ na uniknięcie opodatkowania. Może bowiem zbyć nieruchomość w czwartym roku od dnia nabycia, a może też dopiero po upływie 5 lat. Spadkobiercy obowiązani do zbycia na podstawie umowy przyrzeczonej takiej możliwości nie mają.

Wyrok NSA z 24 maja 2016 r., sygn. akt II FSK 1014/14