Jak czytamy w komentarzu praktycznym Krzysztofa Klimka, opublikowanym w Vademecum Głównego Księgowego, z żadnej normy prawnej nie można wyprowadzić zasady nakładającej na podatnika obowiązek działania dążącego do powstania zobowiązania podatkowego w najwyższej możliwej wysokości. Jeżeli obowiązujący porządek prawny stwarza podatnikowi możliwość wyboru kilku legalnych konstrukcji do osiągnięcia zamierzonego celu gospodarczego, z których każda będzie miała inny wymiar podatkowy, to wybór najkorzystniejszego podatkowo rozwiązania nie może być traktowany jako obejście prawa. Taki legalny, ale zmierzający do minimalizacji obciążeń podatkowych sposób postępowania to optymalizacja podatkowa, którą odróżnić trzeba od nadużycia czy obejścia przepisów prawa podatkowego.
Należy bowiem pamiętać, że w przypadku prawa podatkowego obejście prawa (zawierające w sobie pojęcie „nadużycie prawa") wiąże się z nadużyciem konstrukcji cywilnoprawnej, której zastosowanie prowadzi do urzeczywistnienia stanu faktycznego, z którym ustawa podatkowa nie wiąże obowiązku podatkowego. O obejściu prawa można mówić wtedy, gdy postępowanie danej osoby zmierza do określonego – innego niż typowe w danych, wynikających z przepisów prawa okolicznościach – ukształtowania stosunków prawnych po to, by osiągnąć korzystny, z punktu widzenia tej osoby, rezultat prawny sprowadzający się na gruncie prawa podatkowego w istocie do uniknięcia zapłacenia należnych podatków lub obniżenia ich wysokości.
W zasadzie na rynku najmu spotyka się trzy główne scenariusze optymalizacji najmu:
1. Najem lokalu przy wysokich kosztach
Posiadanie lokalu mieszkalnego czy innego składnika majątku, który ma być przedmiotem najmu, zawsze generuje koszty – niekiedy większe, niekiedy mniejsze. Analiza tych kosztów prowadzić może do konstatacji, że opłacalne jest uwzględnienie kosztów uzyskania przychodu na ogólnych zasadach i opłacanie podatku od dochodów z najmu.
Wydaje się, że zastosowanie tego modelu będzie korzystne, gdy:
1) nieruchomość nie została całkowicie zamortyzowana i może być zakwalifikowana jako używana lub ulepszona,
2) posiada wysoką wartość początkową,
3) generuje koszty finansowania (odsetki od kredytu),
4) wymaga nakładów rzeczowych (jak remont czy modernizacja).
Optymalizacja najmu w oparciu o zasady ogólne powinna zatem polegać na maksymalizacji kosztów (w głównej mierze spłacanych odsetek i kosztów amortyzacji – o ile to możliwe metodą indywidualnej, 10 proc. stawki) przy jednoczesnym jednak przerzuceniu podatkowego ciężaru jak największej ich ilości na najemcę. Zarówno koszty odsetek, jak i amortyzacji w końcu ulegną wyczerpaniu, a przerzucenie kosztów na najemcę pozwoli w przyszłości uniknąć opodatkowania ich spłaty jako przychodu wynajmującego.
Na marginesie należy zaznaczyć, że przychody z najmu opodatkowane na zasadach ogólnych, w przeciwieństwie do ryczałtu, wlicza się do limitów ulgi prorodzinnej. Rodzice powinni ryzyko ewentualnej utraty prawa do skorzystania z tej ulgi również uwzględnić w kalkulacji podatkowej. Dodatkowo podatnik może wykorzystać ponoszoną stratę. Jeśli nie ma jednak takiej sposobności, to należy tak obniżyć stawkę indywidualną, by straty nie ponosić. Z pewnością bowiem straty z pierwszych lat amortyzacji nie będą mogły zostać wykorzystane do pomniejszania dochodów z najmu.
Należy jednak zauważyć, że po 10 latach podatnik utraci koszty zarówno z tytułu amortyzacji, jak i odsetek od kredytu. Uzasadnione będzie wówczas przejście na opodatkowanie podatkiem zryczałtowanym.
2. Najem lokalu przy braku kosztów
Może się jednak zdarzyć, że najem nie będzie generował (a w praktyce będzie generował jedynie znikome) kosztów uzyskania przychodu. Optymalnym w takiej sytuacji rozwiązaniem byłoby opodatkowanie przychodów z najmu, jako najmu prywatnego, zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych. Przychody z najmu podlegają opodatkowaniu według stawki 8,5 proc.
Wydaje się jednak, że zastosowanie tego modelu będzie korzystne jedynie wówczas, gdy:
1) nieruchomość została całkowicie zamortyzowana,
2) posiada niską wartość początkową,
3) nie generuje kosztów finansowania (odsetki od kredytu),
4) nie wymaga nakładów rzeczowych (jak remont czy modernizacja).
W istocie zatem opodatkowanie ryczałtem będzie opłacalne jedynie wówczas, gdy podatnicy nie będą uwzględniać kosztów uzyskania przychodu. Zwykle niewystarczające dla uzyskania satysfakcjonującej (niższej niż 8,5 proc.) stawki podatkowej jest bowiem uwzględnianie jedynie kosztów bieżącej eksploatacji nieruchomości. Brak, zwykle znacznych, kosztów amortyzacji oraz finansowania spowoduje uzyskanie wysokiego dochodu. Przy opodatkowaniu ryczałtem natomiast podstawą opodatkowania jest przychód. Optymalizacja ryczałtu będzie zatem polegała na dążeniu do maksymalnego zmniejszenia przychodów.
Wybór opodatkowania ryczałtem nie pozwala na znaczącą optymalizację, może być jednak korzystny w przypadku braku kosztów.@page_break@
3. Najem lokalu w celu optymalizacji dochodów z działalności gospodarczej (tarcza podatkowa).
Omówiony w pierwszym punkcie mechanizm opodatkowania najmu na zasadach ogólnych pozwala wygenerować stratę, która umożliwi jej rozliczenie w wydłużonym okresie amortyzacji, ewentualnie może być wykorzystana do obniżenia dochodu z działalności gospodarczej. W zasadzie taka tarcza podatkowa jest jedynym uzasadnieniem dla rozliczania podatku od najmu w ramach tego źródła przychodów. Co prawda wygenerowana strata z pojedynczego lokalu nie będzie wielka, jednak już przy kilku lokalach metoda ta warta jest rozważenia, szczególnie w przypadku wyższych dochodów z działalności gospodarczej, opodatkowanych na zasadach ogólnych według stawki 32 proc.. Korzystna może być również sytuacja odwrotna, gdy to straty z działalności gospodarczej pomniejszają dochody z najmu.
Optymalizację opodatkowania w powiązaniu najmu z działalnością gospodarczą powinna zatem poprzedzać analiza uzyskiwanych przychodów i strat ponoszonych z tych źródeł. Dopiero taka analiza pozwoli wprowadzić przedmiot najmu do działalności gospodarczej i uzyskać korzyści podatkowe z jej amortyzacji i kosztów finansowania. Proszę zauważyć, że operacja ta będzie opłacalna zwykle jedynie w przypadku najmu nieruchomości mieszkalnych – przychody z ich odpłatnego zbycia w przyszłości nie będą bowiem zaliczane do przychodów z działalności gospodarczej, ale do przychodów z odpłatnego zbycia i możliwe będzie ich zwolnienie z podatku po upływie pięcioletniego okresu.
Planowanie podatkowe najmu
Analiza wyżej omówionych regulacji musi prowadzić do wniosku, że optymalną strategią podatkową najmu jest zmiana formy opodatkowania. W pierwszym etapie korzystne będzie opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych, przy czym należy tak ukształtować wysokość amortyzacji, by pozwalała ona jak najdłużej, wraz z pozostałymi kosztami, uzyskiwać zerowy dochód. W tym okresie powinno przeprowadzić się również niezbędne prace na przedmiocie najmu, w szczególności remonty. Alternatywnie stratę z najmu można rozliczyć na zasadzie tarczy podatkowej w ramach działalności gospodarczej.
Następnie, po wykorzystaniu możliwości generowania kosztów (czyli po zakończeniu amortyzacji, wykonaniu remontów i spłacie przedmiotu najmu), korzystna będzie zmiana zasad na opodatkowanie ryczałtem – według stawki 8,5 proc.. Proszę zauważyć, że zmiana ta będzie możliwa również wówczas, gdy wynajmujący zdecydował się w pierwszym etapie rozliczać najem w ramach działalności gospodarczej. Dla powodzenia tej strategii niezbędne jest, by jak najwięcej kosztów eksploatacji i utrzymania lokalu przerzuconych zostało na najemcę. Zwrócić uwagę również należy na możliwość zmian formy opodatkowania w czasie – umożliwia to powrót do opodatkowania na zasadach ogólnych i rozliczanie wydatków na okresowe remonty.
| Dowiedz się więcej z książki | |
 |
Najem nieruchomości a podatki
|