W przedmiotowej sprawie spółka, w związku ze świadczonymi usługami najmu dokonuje zakupu mediów, wśród których znajdują się: energia elektryczna, cieplna, gaz przewodowy, usługi rozprowadzania wody, gospodarki ściekami oraz wywozu i unieszkodliwiania odpadów. Przedmiotowe zakupy dokumentowane są fakturami VAT.

Istotą sporu jest ustalenie, czy udostępnienie mediów najemcom lokali, stanowi odrębne od najmu świadczenie, czy też należy przyjąć, że wynajmujący świadczy usługę najmu, mającą jednolity charakter i w związku z tym jest zobowiązany wliczyć do podstawy opodatkowania z tytułu najmu zarówno czynsz jak i opłaty należne za dostarczone media.

Zdaniem spółki w sprawie zachodzą przesłanki umożliwiające refakturowanie przez nią mediów na najemców. Spółka uważa, że powinna stosować stawki podatku VAT właściwe dla świadczenia tych usług. Bez znaczenia pozostaje fakt, iż wynagrodzenie za dostarczone media może być kalkulowane bądź w oparciu o faktyczne zużycie bądź w postaci stałej opłaty.

Z kolei organ podatkowy uznał, że w przypadku, gdy z umowy najmu wynika, iż oprócz czynszu najemca ponosi opłaty za media związane z korzystaniem z lokalu, wynajmujący do podstawy opodatkowania winien wliczyć koszty dodatkowe (koszty mediów), gdyż są one bezpośrednio związane z usługą podstawową, jaką jest umowa najmu.

Sprawa trafiła do WSA w Warszawie. Zdaniem sądu świadczenia "odsprzedaży" dostawy towarów i świadczenia usług związanych z udostępnieniem mediów przez spółkę najemcom lokali nie mogą być uznane za element świadczenia jednolitego, jakim jest świadczenie najmu. Według sądu brak jest podstaw do przyjęcia, że dwa świadczenia są ze sobą powiązane w sposób ścisły w sytuacji, gdy w umowie najmu strony odrębnie uregulowały wynagrodzenie za możliwość korzystania z lokalu (czynsz) oraz należności (opłaty) za inne świadczenia realizowane przez wynajmującego (udostępnienie mediów), a uregulowanie takie jest zgodne z obowiązującymi przepisami Kodeksu cywilnego. Odrębne pobieranie czynszu i należności za media, zobowiązuje spółkę do wystawiania faktur (refaktur).

Dlatego też jeśli zgodnie z umową najmu strony tej umowy odrębnie rozliczają (fakturują) czynsz z tytułu korzystania z lokalu i opłaty z tytułu mediów, nie ma podstaw do przyjęcia, że wynajmujący świadczy na rzecz najemcy jednolitą usługę najmu. Tym samym nie ma podstaw do wliczania do podstawy opodatkowania usługi najmu, zarówno czynszu jak i dodatkowych świadczeń obejmujących media. Prawidłowość tego stanowiska potwierdził Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z 11 czerwca 2009 r., C-572/07, LEX nr 498859.

Wyrok WSA w Warszawie z 10 października 2012 r., III SA/Wa 25/12