Podatnik otrzymał w 2002 r. nieruchomość w formie darowizny, w 2004 r. otrzymał nieruchomość w formie przekazania udziałów od dziadka, w 2008 kupił nieruchomość. W 2009 r. otrzymał zadatek z tytułu sprzedaży tych nieruchomości, które stanowią jedną działkę. Kupujący wycofał się z umowy kupna.
Jakie będą konsekwencje podatkowe dla podatnika?
Otrzymany zadatek stanowić będzie przychód z innych źródeł przychodów, wobec czego należało będzie wykazać go w zeznaniu rocznym i opodatkować według skali podatkowej. Jeżeli jednak nieruchomość związana byłaby z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą byłby to przychód z tej działalności.
Zadatek jest samodzielną instytucją polskiego prawa. Zgodnie z art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, a jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Z powyższego wynika, że zadatek sam w sobie ma charakter gwarancyjny - stanowi on zabezpieczenie stron umowy przed jej zerwaniem przez drugą stronę. Jest od zbliżony do odstępnego, z tym że odstępne płaci się z tytułu zerwania umowy, a zadatek dotyczy jej zawarcia.
Sam zadatek jest neutralny podatkowo w momencie jego przekazania - jest to bowiem świadczenie zwrotne. Dopiero w sytuacji, gdy zadatek stanie się własnością sprzedawcy lub nabywca otrzyma zwrot zadatku w podwójnej wysokości możemy mieć do czynienia ze skutkami podatkowymi. Należy przy tym podkreślić, iż zadatek nie jest zapłatą za towar lub usługę, tylko świadczeniem o charakterze quasi-odszkodowawczym. Tym samym w sytuacji określonej w pytaniu zadatek zatrzymany z powodu wycofania się nabywcy z umowy kupna nieruchomości nie stanowi przychodu z tytułu zbycia nieruchomości, tylko jest to przychód działalności gospodarczej (jeżeli dotyczy sprzedaży majątku firmowego) lub z innych źródeł o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f. (w pozostałych przypadkach).
Zgodnie z art. 20 u.p.d.o.f. za przychody z innych źródeł, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, dotacje (subwencje) inne niż związane z działalnością gospodarczą, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i 17 u.p.d.o.f. oraz przychody nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach.
Przychody pochodzące z innych źródeł, uzyskane bez pośrednictwa płatnika, podatnik powinien opodatkować samodzielnie w zeznaniu rocznym według skali podatkowej.
Paweł Ziółkowski
Autor współpracuje z Vademecum Głównego Księgowego, ABC Wolters Kluwer Polska
Jakie będą konsekwencje podatkowe dla podatnika?
Otrzymany zadatek stanowić będzie przychód z innych źródeł przychodów, wobec czego należało będzie wykazać go w zeznaniu rocznym i opodatkować według skali podatkowej. Jeżeli jednak nieruchomość związana byłaby z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą byłby to przychód z tej działalności.
Zadatek jest samodzielną instytucją polskiego prawa. Zgodnie z art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, a jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Z powyższego wynika, że zadatek sam w sobie ma charakter gwarancyjny - stanowi on zabezpieczenie stron umowy przed jej zerwaniem przez drugą stronę. Jest od zbliżony do odstępnego, z tym że odstępne płaci się z tytułu zerwania umowy, a zadatek dotyczy jej zawarcia.
Sam zadatek jest neutralny podatkowo w momencie jego przekazania - jest to bowiem świadczenie zwrotne. Dopiero w sytuacji, gdy zadatek stanie się własnością sprzedawcy lub nabywca otrzyma zwrot zadatku w podwójnej wysokości możemy mieć do czynienia ze skutkami podatkowymi. Należy przy tym podkreślić, iż zadatek nie jest zapłatą za towar lub usługę, tylko świadczeniem o charakterze quasi-odszkodowawczym. Tym samym w sytuacji określonej w pytaniu zadatek zatrzymany z powodu wycofania się nabywcy z umowy kupna nieruchomości nie stanowi przychodu z tytułu zbycia nieruchomości, tylko jest to przychód działalności gospodarczej (jeżeli dotyczy sprzedaży majątku firmowego) lub z innych źródeł o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f. (w pozostałych przypadkach).
Zgodnie z art. 20 u.p.d.o.f. za przychody z innych źródeł, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, dotacje (subwencje) inne niż związane z działalnością gospodarczą, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i 17 u.p.d.o.f. oraz przychody nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach.
Przychody pochodzące z innych źródeł, uzyskane bez pośrednictwa płatnika, podatnik powinien opodatkować samodzielnie w zeznaniu rocznym według skali podatkowej.
Paweł Ziółkowski
Autor współpracuje z Vademecum Głównego Księgowego, ABC Wolters Kluwer Polska