Pytanie pochodzi z publikacji Vademecum Doradcy Podatkowego

Podatnik spółka z o.o. uzyskuje dochody z pośrednictwa. Poza tym zajmują się udzielaniem pożyczek na podstawie zgromadzonych kapitałów własnych. Ma do tego stworzony odpowiedni kapitał podstawowy. Umowy pożyczek są spisywane z osobami fizycznymi w postaci aktu notarialnego jako umowy zmieniające umowę pożyczki, umowę przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie oraz oświadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.. Dane pożyczki są robione pod zastaw nieruchomości i spółka wpisuje się w księgach wieczystych jako właściciele nieruchomości w dziale II. Oczywiście, gdy pożyczka zostanie spłacona spółka zostaje wykreślona z KW, albo w przypadku braku spłaty sprzedaje nieruchomość.

Jakie skutki na gruncie podatku dochodowego powstaną w tym przypadku w momencie, gdy spółka staje się właścicielem nieruchomości?

Odpowiedź:

W momencie finalnego przejęcia nieruchomości spółka powinna rozliczyć wartość przejętej nieruchomości na poczet spłaty zadłużenia z tytułu udzielonej pożyczki. 

Uzasadnienie:

Rozumiem, że spółka podpisuje z pożyczkobiorcami umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie. W wyniku zawarcia umowy dochodzi do przeniesienia prawa własności danej rzeczy (tutaj nieruchomości) z majątku dłużnika na Spółkę, jednak z zachowaniem prawa do korzystania z niej przez pożyczkobiorcę, aż do czasu spłaty zadłużenia. Docelowo prawo własności „wraca” do pożyczkobiorcy po spłacie pożyczki, bądź finalnie przechodzi na pożyczkodawcę jeśli dłużnik nie spłaci zadłużenia.

Samo zawarcie umowy przewłaszczenia generalnie jest neutralne z podatkowego punktu widzenia (zarówno w podatku dochodowym od osób prawnych w podatku od towarów i usług). Natomiast skutki podatkowe wystąpią dopiero wówczas, gdy na skutek niezrealizowania przez pożyczkobiorcę swego zobowiązania, pożyczkodawca zażąda wydania mu nieruchomości będącej przedmiotem przewłaszczenia. Dopiero w tym momencie dochodzi do faktycznego przejęcia majątku przez pożyczkodawcę i rozliczenia go na poczet zadłużenia, co wywołuje już określone skutki podatkowe.

Potwierdzeniem tego stanowiska jest art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy z 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) – dalej u.p.d.o.f. Zgodnie z tym przepisem, jeśli zbycie przez osobę fizyczną nieruchomości następuje na mocy umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie pożyczki bądź kredytu, to nie powstaje u niej przychód podatkowy do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu tej umowy.

Przepis ten skierowany jest do pożyczkobiorcy, który przedstawił swój majątek pożyczkodawcy jako zabezpieczenie pożyczki w ramach umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie. Wspomniane „ostateczne przeniesienie własności” na rzecz wierzyciela (tutaj Spółki) nastąpi tylko wtedy, gdy dłużnik nie zaspokoi roszczenia wierzyciela i dany przedmiot definitywnie przejdzie na pożyczkodawcę. W momencie zatem ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu tej umowy, powstaje przychód podatkowy po stronie dłużnika z tytułu zbycia tej nieruchomości. Z drugiej strony dopiero w tym momencie pożyczkodawca zalicza przejętą rzecz na poczet rozliczenia pożyczki.

Z podatkowego punktu widzenia takie przejęcie powinno być traktowane jak spłata pożyczki. Z uwagi na neutralność spłaty kapitału pożyczki, skutki podatkowe będą różne w zależności od tego, na którą część wierzytelności pożyczkowej zostanie zaliczona wartość przejętej nieruchomości. Przychód podatkowy po stronie Spółki wystąpi tylko w tej części, w jakiej wartość przejętej nieruchomości zostanie zaliczona na poczet odsetek od pożyczki. Natomiast wartość nieruchomości, jaka zostanie zaliczona na poczet spłaty kapitału pożyczki nie spowoduje powstania przychodu podatkowego, gdyż jak wyżej zostało wspomniane, spłata kapitału pożyczki jest neutralna podatkowo (zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 u.p.d.o.p. nie stanowią przychodu podatkowego zwrócone pożyczki). Również ta część wartości przejętej nieruchomości, która zostanie zaliczona na poczet prowizji i opłat będzie neutralna podatkowo, gdyż prowizje i opłaty są przychodami należnymi w rozumieniu art. 12 ust. 3 u.p.d.o.p., których późniejsza spłata nie rodzi ponownego przychodu podatkowego.

Jeśli Spółka znajdzie nabywcę na przejętą od dłużnika nieruchomość, to powstanie wówczas u niej przychód podatkowy w wysokości ceny, jaką uzyska ze sprzedaży tej nieruchomości od finalnego nabywcy. Jednocześnie z tytułu sprzedaży Spółka będzie uprawniona do rozpoznania kosztu uzyskania przychodów w wysokości wartości przejętej nieruchomości, i o jaką zostało pomniejszone zadłużenie (zob. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 20.12.2012 r., ILPB3/423-373/12-4/AO).

Mariusz Pogoński, autor współpracuje z publikacją Vademecum Doradcy Podatkowego

Odpowiedzi udzielono 22.02.2017 r.