Trzy lata temu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jako czynny podatnik VAT, wybudowałam budynek z przeznaczeniem na przedszkole. Ponieważ przychody osiągane z tego tytułu są zwolnione z VAT, nie odliczyłam podatku naliczonego. Obecnie chciałabym wynająć ten budynek osobie, która będzie prowadziła w nim prywatne przedszkole.
Czy fakturę VAT za wynajem lokalu powinnam wystawić z 22% stawką VAT, czy jako "zw"?
Jeśli powinna to być stawka 22%, to czy muszę korygować VAT naliczony?
Jeśli tak, to w jaki sposób?
Czy gdybym zamiast wynajmować budynek sprzedała go lub przekazała w drodze darowizny córce, to musiałabym odprowadzić 22% VAT od sprzedaży?
Wynajem nieruchomości na inne cele niż mieszkaniowe nie jest zwolniony z VAT. Zatem ewentualny najem budynku (lokali) innemu podmiotowi podatnik powinien opodatkować według stawki podatku w wysokości 22%.
W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - dalej u.p.t.u. - podstawowa stawka VAT to 22%. Jednak stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy.
W poz. 4 załącznika nr 4 (wykaz usług zwolnionych) wymieniono "Usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe - PKWiU ex 70.20.11"
Z powyższego wynika, że wynajem nieruchomości na inne cele niż mieszkaniowe nie jest zwolniony z podatku VAT. Zatem ewentualny najem budynku (lokali) innemu podmiotowi podatnik powinien opodatkować według stawki podatku w wysokości 22%.
W takiej sytuacji zmianie uległoby przeznaczenie budynku. Najpierw służył wykonywaniu czynności zwolnionych (prowadzenie przedszkola) a następnie wykonywaniu czynności opodatkowanych (wynajem).
Należy wskazać, że zgodnie z art. 91 ust. 7a u.p.t.u. w przypadku gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15.000 zł, korekty (w przypadku, gdy podatnik nie miał prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od wykorzystywanego przez siebie towaru lub usługi) dokonuje się na zasadach określonych w ust. 2. Korekty podatnik dokonuje w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów - w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów dotyczy jednej dziesiątej, kwoty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu.
Powyższe oznacza, że jeżeli zmieniło się przeznaczenie nieruchomości w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym została oddana do użytkowania należy dokonać korekty podatku naliczonego wynikającego z nabycia.
A propos sprzedaży tego budynku to należy wskazać, iż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. – zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku lub budowli upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Czyli co do zasady sprzedaż budynku jest zwolniona, ale nie dotyczy to dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia oraz budynków w ciągu 2 lat po zasiedleniu.
Dodatkowo, jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u., zwalnia się również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, że dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z pytania wynikałoby, że pierwsze zasiedlenie (oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy) nie miało jeszcze miejsca. Podatniczka wybudowała budynek i nie był on jeszcze przedmiotem dostawy.
Uwagi
Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.t.u. – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynku, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub po ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Czy fakturę VAT za wynajem lokalu powinnam wystawić z 22% stawką VAT, czy jako "zw"?
Jeśli powinna to być stawka 22%, to czy muszę korygować VAT naliczony?
Jeśli tak, to w jaki sposób?
Czy gdybym zamiast wynajmować budynek sprzedała go lub przekazała w drodze darowizny córce, to musiałabym odprowadzić 22% VAT od sprzedaży?
Wynajem nieruchomości na inne cele niż mieszkaniowe nie jest zwolniony z VAT. Zatem ewentualny najem budynku (lokali) innemu podmiotowi podatnik powinien opodatkować według stawki podatku w wysokości 22%.
W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - dalej u.p.t.u. - podstawowa stawka VAT to 22%. Jednak stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy.
W poz. 4 załącznika nr 4 (wykaz usług zwolnionych) wymieniono "Usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe - PKWiU ex 70.20.11"
Z powyższego wynika, że wynajem nieruchomości na inne cele niż mieszkaniowe nie jest zwolniony z podatku VAT. Zatem ewentualny najem budynku (lokali) innemu podmiotowi podatnik powinien opodatkować według stawki podatku w wysokości 22%.
W takiej sytuacji zmianie uległoby przeznaczenie budynku. Najpierw służył wykonywaniu czynności zwolnionych (prowadzenie przedszkola) a następnie wykonywaniu czynności opodatkowanych (wynajem).
Należy wskazać, że zgodnie z art. 91 ust. 7a u.p.t.u. w przypadku gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15.000 zł, korekty (w przypadku, gdy podatnik nie miał prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od wykorzystywanego przez siebie towaru lub usługi) dokonuje się na zasadach określonych w ust. 2. Korekty podatnik dokonuje w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów - w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów dotyczy jednej dziesiątej, kwoty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu.
Powyższe oznacza, że jeżeli zmieniło się przeznaczenie nieruchomości w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym została oddana do użytkowania należy dokonać korekty podatku naliczonego wynikającego z nabycia.
A propos sprzedaży tego budynku to należy wskazać, iż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. – zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku lub budowli upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Czyli co do zasady sprzedaż budynku jest zwolniona, ale nie dotyczy to dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia oraz budynków w ciągu 2 lat po zasiedleniu.
Dodatkowo, jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u., zwalnia się również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, że dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z pytania wynikałoby, że pierwsze zasiedlenie (oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy) nie miało jeszcze miejsca. Podatniczka wybudowała budynek i nie był on jeszcze przedmiotem dostawy.
Uwagi
Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.t.u. – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynku, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub po ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.