Pytanie

Spółka prowadząca działalność deweloperską sprzedała lokal mieszkalny (nabywca - osoba fizyczna). Przeniesienie własności nastąpiło aktem notarialnym, cena została zapłacona, a towar wydany nabywcy, co strony zgodnie oświadczyły zapisem w akcie notarialnym. Po tygodniu od podpisania aktu notarialnego nabywca poinformował sprzedawcę, że chce zrezygnować z nabytego przez niego lokalu i chce go zwrócić sprzedawcy. W obecnym stanie prawnym brak jest podstaw do anulowania aktu notarialnego (została założona księga wieczysta na nabywcę, a towar jest wolny od wad), z kolei nabywca nie może zwrócić sprzedawcy lokalu mieszkalnego bez kolejnego aktu notarialnego.
Jeśli doszłoby do kolejnego aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu z nabywcy na dewelopera, to czy deweloper będzie mógł potraktować tę transakcję jako zwrot towaru i wystawić fakturę korygującą dostawę? Jeżeli tak, to jak deweloper winien potraktować kolejną sprzedaż tego samego lokalu w podatku VAT?

Odpowiedź

Deweloper powinien potraktować tę czynność jako zwrot towaru i wystawić fakturę korygującą.
Kolejna sprzedaż tego samego lokalu powinna zostać potraktowana na takich samych zasadach jak sprzedaż pierwsza.

Uzasadnienie

Jak wynika z treści pytania, umowa sprzedaży lokalu została w analizowanym przypadku ważnie zawarta i nie występują tu żadne przesłanki skutkujące możliwością unieważnienia tejże umowy. Prawem własności lokalu dysponuje w tej chwili nabywca (osoba fizyczna), zatem aby dokonać "zwrotu lokalu" należy niewątpliwie dokonać przeniesienia jego własności na rzecz dewelopera. Kwestię tego w jaki formalnie sposób zostanie to dokonane należy pozostawić notariuszowi. W kwestii zaś podatkowej, związanej z rozliczeniem takiej czynności w podatku VAT należy odnieść się w szczególności do art. 29 ust. 4 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) - dalej u.p.t.u. Otóż zgodnie z tym przepisem, podstawę opodatkowania VAT zmniejsza się m.in. o wartość zwróconych towarów. Należy zauważyć, że ustawodawca nie wskazuje w żaden sposób, że sytuacja ta dotyczy tylko i wyłącznie ruchomości, czy też tylko i wyłącznie przypadków, w których towar zostaje zwrócony z winy sprzedawcy (np. z uwagi na jego obarczenie wadami). Zwrot zatem towaru będącego nieruchomością z bliżej nieokreślonych przyczyn leżących po stronie nabywcy, to z punktu widzenia art. 29 ust. 4 u.p.t.u. także zwrot towaru skutkujący zmniejszeniem podstawy opodatkowania VAT. Skoro zaś tak, to sprzedawca (deweloper), w myśl § 13 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360, z późn. zm.), zobowiązany będzie udokumentować tę czynność korygującą fakturą VAT.

Kolejna sprzedaż przedmiotowego lokalu przez dewelopera będzie stanowiła typową dostawę tego lokalu, o której mowa w art. 7 ust. 1 u.p.t.u. Dostawa ta zatem powinna zostać potraktowana na takich samych zasadach jak pierwsza sprzedaż lokalu. W związku z faktem, że lokal został już wydany wcześniej pierwszemu właścicielowi, nie będziemy tu już wprawdzie mieli do czynienia ze sprzedażą w ramach pierwszego zasiedlenia zdefiniowanego w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. Sprzedaż zatem nie będzie już objęta wyłączeniem ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a u.p.t.u. W związku jednak z kolejnym wyłączeniem, określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b u.p.t.u. zastosowanie do tej sprzedaży zwolnienia podatkowego od VAT możliwe będzie jedynie w przypadku gdy sprzedaż ta nastąpi po upływie dwóch lat, licząc od pierwszej dostawy lokalu.