Kryzys wymusza spadek cen mieszkań

Jacek Bieleckipodkreślił, powodem złej sytuacji na rynku mieszkaniowymi jest kryzys gospodarczy i w związku z tym duży problem w uzyskaniu w banku kredytu na zakup mieszkania. Z tego powodu popyt na rynku nieruchomości maleje, a deweloperzy nie rozpoczynają nowych inwestycji. W efekcie zmuszeni są do obniżania cen mieszkań.
Jak oceniła Katarzyna Siwek z Expandera, ceny na rynku nieruchomości mogą się w tym roku zmniejszyć nawet o 15 proc.
Z najnowszego raportu Szybko.pl i Expandera wynika, że w ujęciu rok do roku w styczniu br. najbardziej potaniały mieszkania w Opolu (o 12,4 proc.), w Krakowie (o 11,4 proc.) oraz w Sopocie (o 10,7 proc.). O 5-8 proc. pospadały także ceny mieszkań w Olsztynie (8,1 proc.), Wrocławiu (8 proc.), Katowicach (7,2 proc.), Gdańsku (5,7 proc.) i Warszawie (5,5 proc.).
Dalszy spadek cen na poziomie nawet 20 proc. przewiduje prof. Jacek Łaszek, doradca kierujący Zespołem ds. Rynku Nieruchomości w Instytucie Ekonomicznym NBP.
„Mamy nadwyżkę niesprzedanych mieszkań, są wysokie ceny, dodatkowo - jako efekt zewnętrzny - pojawiły się problemy z finansowaniem inwestycji oraz konsumentów przez banki. Jeśli chodzi o prognozy, to dostępne dane i prowadzone przez nas analizy skłaniają do stwierdzenia, że nastąpi dalszy spadek cen na rynku nieruchomości, który szacujemy na około 15-20 proc." - powiedział Łaszek w wywiadzie dla serwisu NBPNews.
Profesor ocenił, że ceny nieruchomości zaczną znów rosnąć około roku 2012. „Z naszych analiz wynika, że rozpoczyna się faza spadkowa, która najprawdopodobniej potrwa 3-4 lata. Około roku 2012 podaż może okazać się bardzo mała" - powiedział.
Z tą opinią zgodziła się specjalistka rynku nieruchomości z Home Broker Aleksandra Szarek, która prognozuje 10-proc. spadek cen nieruchomości w 2009 r. Jej zdaniem, wstrzymywanie nowych inwestycji przez deweloperów sprawi, że podaż na rynku skurczy się pod koniec roku, ponieważ część mieszkań znajdzie nowych nabywców, nawet pomimo obecnej sytuacji kredytowej. W opinii Bieleckiego, w Polsce na 2-3 lata powstanie „luka podażowa".
Eksperci zgodnie prognozują, że za kilka lat ceny mieszkań na pewno zaczną rosnąć. „W perspektywie dłuższej, powyżej dwóch lat, na pewno będzie znaczący wzrost cen" - ocenił Bielecki. Z tą opinią zgodziła się Siwek z Expandera. „Ceny zaczną w przeciągu paru lat rosnąć, bo rosną problemy mieszkaniowe Polaków" - powiedziała.
Bielecki powiedział, że załamanie na rynku nieruchomości jest spowodowane głównie problemami z uzyskaniem kredytu. W ocenie eksperta, dalsze obniżanie przez deweloperów cen mieszkań nie prowadzi do poprawy tej sytuacji.
„Popyt na rynku nieruchomości jest regulowany w 80 proc. przez dostęp do finansowania. Udział własny jest tak wysoki, że zmiana ceny mieszkania nawet o 15-20 proc. redukuje wysokość wkładu do poziomu, który jest i tak nieosiągalny dla większości nabywców mieszkania" - podkreślił.
„Jak długo nie będzie dostępu do kredytów, tak długo ten popyt będzie tak mizerny, jak jest" - ocenił Bielecki.
W ocenie Szarek, część osób odkłada decyzję o kupnie mieszkania na kilka miesięcy, do momentu uzbierania wkładu własnego kredytu. „Być może za kilka miesięcy te osoby z powrotem wrócą na rynek i będą poszukiwały mieszkań z wkładem własnym, lub będą decydowały się na kredyty złotowe" - oceniła.
 
Wzrasta wartość kredytów niespłacanych w terminie
 
Tymczasem pełnomocnik zarządu Krajowego Rejestru Długów Andrzej Kulik poinformował, że wzrasta wartość kredytów, których osoby prywatne nie są w stanie spłacać w terminie. Na koniec III kwartału 2008 r. wartość tych kredytów wyniosła 10,8 mld zł.
Jak podkreślił, na koniec II kwartału ubiegłego roku wartość kredytów zagrożonych, czyli niespłacanych na czas, była mniejsza i wynosiła 10,3 mld zł.
„Dla porównania, na koniec 2005 r. było to 8,2 mld zł" - powiedział Kulik.
Dodał, że spośród wszystkich zagrożonych na koniec III kwartału 2008 r. kredytów, kredyty hipoteczne stanowiły 1,53 mld zł. Na koniec II kwartału ubiegłego roku kwota ta wynosiła 1,42 mld zł.
Dane na temat zadłużenia za czwarty kwartał będą znane na przełomie lutego i marca - poinformował Kulik.
Zdaniem analityka Open Finance Emila Szwedy, drastycznie nie wzrasta liczba osób, które nie są w stanie spłacać kredytów hipotecznych denominowanych w walutach obcych, czyli przede wszystkim we frankach szwajcarskich.
Szweda przypomniał, że od sierpnia 2008 r. do początku lutego tego roku złoty znacznie osłabił się wobec franka, ale w tym samym czasie zmniejszyła się stopa LIBOR, stanowiąca podstawę oprocentowania kredytów we frankach. „W efekcie raty kredytów we frankach wzrosły od sierpnia o około 15 proc." - szacuje analityk Open Finance.
LIBOR (London Interbank Offer Rate) to stopa procentowa kredytów udzielanych na rynku międzynarodowym w Londynie.
Szweda zwrócił też uwagę, że banki stosowały bardziej rygorystyczne zasady przy udzielaniu kredytów we frankach - takie było zalecenie tzw. rekomendacji S skierowanej do banków przez Komisję Nadzoru Finansowego.
„Kredyty we frankach otrzymywały więc osoby wykazujące wyższe dochody" - podkreślił Szweda. Dodał, że większość takich osób nie traci z dnia na dzień zdolności do spłaty kredytu.
„Jeżeli jednak ktoś np. straci pracę i nie będzie miał pieniędzy na spłatę, to powinien sam pójść do banku i próbować pertraktować" - powiedział analityk. Wyjaśnił, że bank może odroczyć spłatę zarówno kapitału, jak i rat, albo samego kapitału.
Szweda zdecydowanie odradza w obecnej sytuacji przewalutowanie kredytu z franków na złote.
„Jeżeli ktoś zaciągnął w sierpniu 2008 r. kredyt we frankach o wartości 500 tys. zł, to obecnie jego wartość wyniosłaby około 800 tys. zł. Do spłaty miałby więc znacznie wyższą kwotę" - powiedział Szweda.
Jak powiedział dr Sławomir Dudek ze Szkoły Głównej Handlowej z najnowszych badań Instytutu Rozwoju Gospodarczego SGH wynika, że 5,5 proc. gospodarstw domowych ma problemy ze spłatą wszelkich zobowiązań. Chodzi zarówno o kredyty, jak i opłaty za mieszkanie, prąd, gaz itp.
„49 proc. gospodarstw nie ma żadnych problemów ze spłatą" - podkreślił dr Dudek.