W lipcu 2003 r. osoba fizyczna nabyła w drodze darowizny budynek mieszkalny wraz z pomieszczeniami gospodarczymi, który w listopadzie następnego roku zbyła na rzecz swojej córki (darowizna). We wrześniu 2005 r. nieruchomość została wniesiona jako udział do spółki z o.o. W kwietniu 2007 r. udziały zostały sprzedane matce właścicielki i stała się one jedynym udziałowcem spółki. W grudniu tego samego roku spółka zaprzestała prowadzenia działalności. Właścicielka zamierza sprzedać budynek osobie fizycznej.
Czy w powyższej sytuacji wystarczającym będzie sporządzenie aktu notarialnego czy spółka musi wystawić fakturę VAT?
Co do zasady sprzedaż budynków i budowli jest zwolniona od VAT.
W pierwszej kolejności należy wskazać, iż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - dalej u.p.t.u. - zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku lub budowli upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Czyli co do zasady sprzedaż budynku jest zwolniona, ale nie dotyczy to dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia oraz budynków w ciągu 2 lat po zasiedleniu.
Dodatkowo, jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u., zwalnia się również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, że dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z przedstawionego w pytaniu stanu faktycznego wynikałoby, że budynek ten może korzystać ze zwolnienia.
Jednak na tle opisanego stanu faktycznego pojawia się pewna wątpliwość, nieścisłość.
Z jednej strony napisano, że właścicielka chce sprzedać budynek, z drugiej zadano pytanie czy spółka musi również wystawić fakturę VAT. Na gruncie podatku VAT osoba fizyczna i spółka z o.o. to dwa różne podmioty. Należy domniemywać, że tylko spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT.
Zatem nasuwa się zasadnicze pytanie, kto jest właścicielem tej nieruchomości i w konsekwencji kto dokonuje sprzedaży tej nieruchomości.
Jeśli osoba fizyczna sprzedaje tę nieruchomość nie będąc z tego tytułu podatnikiem podatku VAT to nie może wystawić faktury, wystarczy akt notarialny.
Jeśli sprzedaje tę nieruchomość spółka z o.o. będąc podatnikiem podatku VAT, to przy spełnieniu przesłanek, kiedy budynek korzysta ze zwolnienia może wystawić fakturę osobie fizycznej wykazując tę sprzedaż jako zwolnioną.
Uwagi
Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.t.u. - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynku, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub po ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.
Czy w powyższej sytuacji wystarczającym będzie sporządzenie aktu notarialnego czy spółka musi wystawić fakturę VAT?
Co do zasady sprzedaż budynków i budowli jest zwolniona od VAT.
W pierwszej kolejności należy wskazać, iż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - dalej u.p.t.u. - zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku lub budowli upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Czyli co do zasady sprzedaż budynku jest zwolniona, ale nie dotyczy to dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia oraz budynków w ciągu 2 lat po zasiedleniu.
Dodatkowo, jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u., zwalnia się również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, że dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z przedstawionego w pytaniu stanu faktycznego wynikałoby, że budynek ten może korzystać ze zwolnienia.
Jednak na tle opisanego stanu faktycznego pojawia się pewna wątpliwość, nieścisłość.
Z jednej strony napisano, że właścicielka chce sprzedać budynek, z drugiej zadano pytanie czy spółka musi również wystawić fakturę VAT. Na gruncie podatku VAT osoba fizyczna i spółka z o.o. to dwa różne podmioty. Należy domniemywać, że tylko spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT.
Zatem nasuwa się zasadnicze pytanie, kto jest właścicielem tej nieruchomości i w konsekwencji kto dokonuje sprzedaży tej nieruchomości.
Jeśli osoba fizyczna sprzedaje tę nieruchomość nie będąc z tego tytułu podatnikiem podatku VAT to nie może wystawić faktury, wystarczy akt notarialny.
Jeśli sprzedaje tę nieruchomość spółka z o.o. będąc podatnikiem podatku VAT, to przy spełnieniu przesłanek, kiedy budynek korzysta ze zwolnienia może wystawić fakturę osobie fizycznej wykazując tę sprzedaż jako zwolnioną.
Uwagi
Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.t.u. - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynku, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub po ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.