OSiR jest zakładem budżetowym Miasta. Miasto zawiera z OSiR umowy trwałego zarządu, użyczenia, dzierżawy, najmu, określonych nieruchomości lub nieruchomości są uchwałą Rady Miasta przekazywane OSiR. Nieruchomości znajdujące się we władaniu OSiR przekazywane są na podstawie dalszych umów, zwykle dzierżawy, najmu innym podmiotom. W umowach OSiR stwierdza, że Miasto jest właścicielem nieruchomości, a OSiR jest uprawniony do władania nimi i zawierania dalszych umów.
Kto jest zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości?
W każdym z tych przypadków podatnikiem podatku od nieruchomości pozostaje OSIR jako posiadacz nieruchomości stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego, bądź to na podstawie umowy zawartej z właścicielem, bądź to z innego tytułu prawnego (trwały zarząd).
Regulacje dotyczące podatku od nieruchomości są zawarte w przepisach ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844 z późn. zm.) - dalej u.p.o.l.
Jak wynika z art. 3 ust. 1 pkt 4 u.p.o.l. podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
b)
jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2.
Z powyższego wynika, że w przypadku nieruchomości komunalnej podatnikiem jest podmiot, który posiada nieruchomość:
• na podstawie umowy zawartej z właścicielem;
• na podstawie innego tytułu prawnego.
Jak wskazuje się w orzecznictwie "Zwrot (posiadanie wynika z innego tytułu prawnego) (art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a u.p.o.l.) należy odczytywać z innego niż umowa tytułu prawnego, a nie z innej umowy niż zawarta z właścicielem przedmiotu opodatkowania (nieruchomość, obiekt budowlany). Innym tytułem prawnym w rozumieniu tego przepisu będzie np. przekazanie przedmiotu opodatkowania (nieruchomości, obiektu budowlanego) na podstawie decyzji administracyjnej w trwały zarząd jednostce organizacyjnej". (tak WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 22 maja 2009 r., I SA/Wr 1311/08, LEX 509731).
Z powyższego wynika zatem, że podatnikiem będzie taki posiadacz (zależny) nieruchomości, który włada nią na podstawie umowy zawartej z właścicielem (a więc w tym przypadku – na podstawie umowy zawartej bezpośrednio z jednostką samorządu terytorialnego), bądź też jest posiadaczem nieruchomości na podstawie innego tytułu prawnego (przy czym ten "inny tytuł prawny" to nie jest umowa zawarta z nie-właścicielem).
Można zatem stwierdzić, że w przypadku gdy OSIR posiada nieruchomość na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia i oddaje tę nieruchomość w posiadanie innemu podmiotowi, to nie przenosi to obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości. Podatnikiem podatku od nieruchomości jest OSIR, którego posiadanie (a nie traci on przecież – co wynika z przepisów prawa cywilnego - swego posiadania oddając nieruchomość innemu podmiotowi w dzierżawę, czy też najem) wynika z umowy (najmu, dzierżawy, użyczenia) zawartej z właścicielem, tj. samą jednostką samorządu terytorialnego.
Więcej wątpliwości mogłoby powstawać w przypadku, gdy OSIR posiada nieruchomość z racji ustanowienia na jego rzecz trwałego zarządu. Jak stanowi art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną. Trwały zarząd jest tytułem prawnym do posiadanych nieruchomości. Jednostka organizacyjna (tu: OSIR), na rzecz której trwały zarząd ustanowiono, ma prawo do oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony do 3 lat, albo za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony, jednak na okres nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd; zgoda jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.
Z powyższego wynika, że OSIR oddając w najem, czy dzierżawę nieruchomości posiadane w trwałym zarządzie działa w swoim własnym imieniu. Posiadanie najemców (dzierżawców) tych nieruchomości nie jest więc posiadaniem w oparciu o umowę zawartą z właścicielem (umowę zawierają bowiem z OSIR). OSIR nie traci zaś swego posiadania (wynikającego z innego tytułu prawnego) przez to, że oddaje nieruchomości w najem, czy dzierżawę.
W związku z tym, również w tym przypadku to właśnie OSIR (jako posiadacz nieruchomości, którego posiadanie wynika z innego tytułu prawnego) pozostaje podatnikiem od nieruchomości.
Jak wskazał WSA we Wrocławiu w powoływanym już wyroku z dnia 22 maja 2009 r. "podatnikami podatku od nieruchomości są osoby prawne będące posiadaczami obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem lub z innego tytułu prawnego. Zawarcie przez taką osobę umowy z kolejnym użytkownikiem nie spowoduje, że uzyska on status podatnika".
Kto jest zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości?
W każdym z tych przypadków podatnikiem podatku od nieruchomości pozostaje OSIR jako posiadacz nieruchomości stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego, bądź to na podstawie umowy zawartej z właścicielem, bądź to z innego tytułu prawnego (trwały zarząd).
Regulacje dotyczące podatku od nieruchomości są zawarte w przepisach ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844 z późn. zm.) - dalej u.p.o.l.
Jak wynika z art. 3 ust. 1 pkt 4 u.p.o.l. podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
b)
jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2.
Z powyższego wynika, że w przypadku nieruchomości komunalnej podatnikiem jest podmiot, który posiada nieruchomość:
• na podstawie umowy zawartej z właścicielem;
• na podstawie innego tytułu prawnego.
Jak wskazuje się w orzecznictwie "Zwrot (posiadanie wynika z innego tytułu prawnego) (art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a u.p.o.l.) należy odczytywać z innego niż umowa tytułu prawnego, a nie z innej umowy niż zawarta z właścicielem przedmiotu opodatkowania (nieruchomość, obiekt budowlany). Innym tytułem prawnym w rozumieniu tego przepisu będzie np. przekazanie przedmiotu opodatkowania (nieruchomości, obiektu budowlanego) na podstawie decyzji administracyjnej w trwały zarząd jednostce organizacyjnej". (tak WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 22 maja 2009 r., I SA/Wr 1311/08, LEX 509731).
Z powyższego wynika zatem, że podatnikiem będzie taki posiadacz (zależny) nieruchomości, który włada nią na podstawie umowy zawartej z właścicielem (a więc w tym przypadku – na podstawie umowy zawartej bezpośrednio z jednostką samorządu terytorialnego), bądź też jest posiadaczem nieruchomości na podstawie innego tytułu prawnego (przy czym ten "inny tytuł prawny" to nie jest umowa zawarta z nie-właścicielem).
Można zatem stwierdzić, że w przypadku gdy OSIR posiada nieruchomość na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia i oddaje tę nieruchomość w posiadanie innemu podmiotowi, to nie przenosi to obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości. Podatnikiem podatku od nieruchomości jest OSIR, którego posiadanie (a nie traci on przecież – co wynika z przepisów prawa cywilnego - swego posiadania oddając nieruchomość innemu podmiotowi w dzierżawę, czy też najem) wynika z umowy (najmu, dzierżawy, użyczenia) zawartej z właścicielem, tj. samą jednostką samorządu terytorialnego.
Więcej wątpliwości mogłoby powstawać w przypadku, gdy OSIR posiada nieruchomość z racji ustanowienia na jego rzecz trwałego zarządu. Jak stanowi art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną. Trwały zarząd jest tytułem prawnym do posiadanych nieruchomości. Jednostka organizacyjna (tu: OSIR), na rzecz której trwały zarząd ustanowiono, ma prawo do oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony do 3 lat, albo za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony, jednak na okres nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd; zgoda jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.
Z powyższego wynika, że OSIR oddając w najem, czy dzierżawę nieruchomości posiadane w trwałym zarządzie działa w swoim własnym imieniu. Posiadanie najemców (dzierżawców) tych nieruchomości nie jest więc posiadaniem w oparciu o umowę zawartą z właścicielem (umowę zawierają bowiem z OSIR). OSIR nie traci zaś swego posiadania (wynikającego z innego tytułu prawnego) przez to, że oddaje nieruchomości w najem, czy dzierżawę.
W związku z tym, również w tym przypadku to właśnie OSIR (jako posiadacz nieruchomości, którego posiadanie wynika z innego tytułu prawnego) pozostaje podatnikiem od nieruchomości.
Jak wskazał WSA we Wrocławiu w powoływanym już wyroku z dnia 22 maja 2009 r. "podatnikami podatku od nieruchomości są osoby prawne będące posiadaczami obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem lub z innego tytułu prawnego. Zawarcie przez taką osobę umowy z kolejnym użytkownikiem nie spowoduje, że uzyska on status podatnika".