CIT: stawki obwarowane warunkami nie mogą wpływać na średnią "rynkową"

Za podstawę ustalania ceny rynkowej nie może być uznana taka, która wynika z oferty skierowanej tylko do określonego, zamkniętego kręgu podmiotów, a także taka, która wiąże się z koniecznością ponoszenia dodatkowych obowiązków zw. z przejęciem określonych zadań podmiotu prawa publicznego.

Tak wynika z wyroku NSA z 17 listopada 2015 r. Sprawa dotyczyła spółki, która wynajmowała od wspólników tej spółki budynki gospodarcze dla celów prowadzonej działalności gospodarczej związanej z ochroną zdrowia. W umowie tej ustalono, iż najemca będzie uiszczał czynsz w wysokości określonego podatku od nieruchomości, a wynajmujący z kolei odstąpi od stawki czynszowej za najem z uwagi na przeznaczenie pomieszczeń dla celów działalności gospodarczej związanej z ochroną zdrowia. Fiskus uznał, że umowę należy uznać za umowę o częściowo odpłatne używanie lokalu. W sytuacji gdy najemca nie płaci czynszu, przychód podatkowy powstaje w dniu wymagalności czynszu.

Fiskus wyliczył więc średnią cenę za 1 m2 najmowanego lokalu użytkowego, przeznaczonego na działalność gospodarczą. W tym celu zgromadził informacje o cenach rynkowych wynajmu podobnych lokali w miejscu położenia tego lokalu i porównał je z umowami najmu zawartymi przez spółki z o.o. o tym samym profilu działalności, tj. Niepubliczne Zakłady Opieki Zdrowotnej prowadzone przez osoby prawne oraz fizyczne z przeznaczeniem lokali użytkowych na działalność w zakresie ochrony zdrowia, a także zestawił je z umowami najmu na działalność inną niż medyczna, tj. handlową czy usługową.

Spółka zarzuciła fiskusowi m.in. to, że ten pominął stawki preferencyjne stosowane na podstawie uchwały Rady Miasta wobec placówek medycznych. Spółka uznała też, że wobec trudności finansowych oraz braku zysku uprawniona była do korzystania z preferencyjnej stawki czynszu dotyczącej lokalu wynajmowanego od swojego wspólnika.

Sprawa ostatecznie trafiła do NSA. Przedmiotem sporu było przyjęcie właściwej ceny rynkowej stosowanej przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy, o której to traktuje art. 12 ust. 6 pkt 4 ustawy o CIT. Ustawa podatkowa nie definiuje tego pojęcia odsyłając jedynie do ich ustalania poprzez miernik stosowania przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia. Ustawodawca poprzez to odesłanie nakazuje przyjąć najbardziej prawdopodobną cenę, która jest możliwa do uzyskania na rynku w określonym czasie, a ponadto także z uwzględnieniem stanu danej rzeczy. Zdaniem sądu, określona cena musi być powszechnie dostępna dla wszystkich podmiotów uczestniczących w obrocie gospodarczym na danym rynku (usług, dóbr), weryfikowana przez mechanizmy popytu i podaży. Ponadto należy także wskazać, że charakter rynkowy mają takie ceny, które są ustalane przez strony umów, które są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają zdecydowany zamiar zawarcia umowy. Powinna ona zatem odnosić się do stałych, powtarzalnych przypadków transakcji określonego rodzaju. Natomiast preferencyjne stawki czynszu najmu stosowane przez miasto nie były przedmiotem oferty skierowanej do wszystkich podmiotów, które realizują świadczenia zdrowotne. W tym przypadku były one wynikiem restrukturyzacji Samodzielnych Publicznych Zakładów Opieki Zdrowotnej (SPZOZ). Możliwość zatem uzyskania preferencyjnych stawek czynszu obwarowana była szeregiem warunków tak co do podmiotów, które mogły z nich skorzystać, jak i co do obowiązków nałożonych na nie w związku z likwidacją SPZOZ. Z tych przyczyn stawki czynszu najmu nie mogły zostać uznane za powszechnie dostępne dla wszystkich podmiotów, a tym samym za rynkowe. Zdaniem sądu, samo określanie stawek czynszu najmu dla prywatnych zakładów opieki zdrowotnej, jako preferencyjnych wskazuje już na ich nierynkowy charakter, gdyż wiąże się z pewną przewagą i stawianiem ich poza mechanizmami kształtowanymi popytem i podażą określonych dóbr czy usług, a tym samym w uprzywilejowanej sytuacji, lecz nie bez przyczyny, a z uwagi na konieczność spełnienia szeregu innych warunków.

Poza tym, według sądu, nie można także uznawać powiązań kapitałowych pomiędzy wspólnikami – wynajmującymi i Spółką będącą osobą prawną – najemcą, jako mogących wskazywać na rynkowy charakter stawki czynszu w wysokości należności publicznoprawnych obciążających nieruchomość. To właśnie powiązania własnościowe wspólników i właścicieli nieruchomości wpłynęły na preferencję w ustaleniu stawki czynszu, która nie byłaby stosowana wobec innych podmiotów. Bez znaczenia są tu motywy, którymi kierowali się wspólnicy udostępniając w taki sposób lokal użytkowy spółce.

Wyrok NSA z 17 listopada 2015 r., sygn. akt II FSK 2710/13

Dowiedz się więcej z książki
	CIT. Komentarz. Podatki i rachunkowość rzetelna i aktualna wiedza darmowa wysyłka od 50 zł