SN: zbył mieszkanie wbrew umowie zlecenia, ale nabywcy do sporu nie wciągnie

Trzeba uważać z kim się podpisuje umowę powierniczego nabycia nieruchomość. Taki wniosek płynie z uchwały Sądu Najwyższego. Jeżeli zleceniobiorca niezgodnie z umową sprzeda lokal osobie trzeciej, zleceniodawcy trudno będzie skutecznie dochodzić swoich praw.

Sąd  Najwyższy wydał uchwałę ważną dla korzystających z tzw. zleceń fiduicjarnych. Polegają one na tym, że zleceniobiorca kupuje mieszkanie na swoje nazwisko, ale za pieniądze zlecającego. Następnie przenosi jego własność na zlecającego. Pytanie, kogo jednak pozwać, gdy nie chce zrralizować umowy? SN odpowiedział, że  jeśli zleceniobiorca (powiernik) sprzeda nieruchomość, którą kupił dla innej osoby, to on, a nie nowy właściciel, powinien być pozywany. Uznał, że zobowiązanie do przeniesienia nabytej nieruchomości na rzecz zleceniodawcy dotyczy wyłącznie drugiej strony tej umowy. Kolejny nabywca nie będzie mógł być pozwany o jej wykonanie.

Państwo K. i spółka

Uchwała ta zapadła w sprawie, w której Marcin K. domagał się od Katarzyny K. przeniesieniu na niego prawa własności nieruchomości. W pozwie złożonym 2014 r. powoływał się na zawartą umowę zlecenia fiducjarnego. Zgodnie nią  Katarzyna K. miała nabyć na rzecz obojga lokal mieszkalny za środki ich obojga. Marcin K, twierdził, że Katarzyna K. nabyła lokal wyłącznie na swoją rzecz, nie powołując się przy zawieraniu umowy sprzedaży na udzielone jej przez niego pełnomocnitwo. Ponadto po podzieleniu lokalu na dwa samodzielne mieszkania, nie przeniosła na niego własności jednego z nich. W toku postępowania, w połowie lipca 2015 r. pozwana sprzedała spółce lokal, którego dotyczyło postępowanie.

Sąd Apelacyjny ma wątpliwości

W tej sytuacji, na wniosek powoda Sąd Okręgowy wezwał kupującą do udziału w sprawie w charakterze drugiej pozwanej.  Sąd Okręgowy jednak oddalił powództwo względem obu pozwanych. 
W tej sytuacji Marcin K. odwołał się. Sąd Apelacyjny nabrał wątpliwości, jak zachować się w sprawie, skoro nieruchomość, której dotyczyło postępowanie została sprzedana już osobie trzeciej. Zwrócił się więc do Sądu Najwyższego o zajęcie stanowiska w sprawie.

Tylko od zleceniobiorcy można żądać wykonania umowy

Sąd Najwyższy wyjaśnił, że strony zawarły tzw. umowę powierniczego nabycia nieruchomości. Zgodnie z nią pozwana Katarzyna K. zobowiązała się kupić lokal za wspólne środki na swoją rzecz, a następnie przenieść jej własność na powoda Marcina K. Roszczenia, która wynikały z tej umowy – obowiązek przeniesienia własności lokalu – mają jednak wyłącznie obligacyjny charakter tzn. mogą być realizowane tylko między stronami tej umowy.

LEX Linie Orzecznicze >>

Jeżeli więc, tak jak w tej sprawie, przyjmujący zlecenie, wbrew umowie, przeniósł już własność nieruchomości na osobę trzecią (np. sprzedał), to wówczas dający zlecenie nie będzie mógł żądać od nabywcy, aby ten wykonał to zobowiązanie i przeniósł na niego własność nabytej nieruchomości. Sąd zauważył, że w tej sprawie powód mógłby dalej dochodzić swojego roszczenia przeciwko pozwanej, ale jego działanie nie będzie już skuteczne. Obowiązek przeniesienia rzeczy, która była przedmiotem tej umowy, po jej zbyciu nie przechodzi bowiem z przyjmującego zlecenie na osobę trzecią. Nie jest to bowiem tzw. zobowiązanie realne.

Wezwany do udziału w sprawie, nie stał się pozwanym

SN wyjaśnił również, że jeżeli do takiego zbycia doszło w trakcie procesu przeciwko osobie zobowiązanej z umowy zlecenia, nie będzie miał zastosowania przepis art. 192 pkt 3 kodeksu postępowania cywilnego*. Przepis ten dotyczy bowiem sytuacji, gdy po zawiśnięciu sprawy przed sądem, przedmiot o który sprawa się toczy, zostaje zbyty na rzecz osoby trzeciej, która nie była do tej pory pozwana. W realiach sprawy powód domagał się złożenia przez pozwaną oświadczenia, którym przeniosłaby ona na niego własność lokalu mieszkalnego, zgodnie z umową zlecenia. Po jego zbyciu, obowiązek wynikający z tej umowy nie przeniósł się jednak na spółkę, która kupiła nieruchomość. Przepis ten ma zastosowanie tylko do sytuacji, gdy w toku sprawy nastąpiło zdarzenie, które zgodnie z prawem spowodowało przejście prawa lub rzeczy objętych sporem ze strony procesowej na osobę trzecią. Co ważne, przepis ten sam w sobie nie wywołuje skutków materialnoprawnych. Mimo zatem, iż w tej sprawie Sąd Okręgowy wezwał już spółkę do udziału w sprawie w charakterze pozwanego, nie spowodowało to, że stała się ona następcą prawnym przyjmującego zlecenie. Nie musi więc wykonać obowiązku przeniesienia rzeczy na dającego zlecenie.

Uchwała Sądu Najwyższego z 23 lutego 2018 r., sygn. III CZP 104/17
 -----------------------------------------------------------------------------------------------------
* Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu.