Powód, członek wspólnoty mieszkaniowej, bez zgody właścicieli lokali zamontował klimatyzator na ścianie budynku. Głosowana na zebraniu Wspólnoty uchwała o wyrażeniu zgody na montaż tego urządzenia nie uzyskała wymaganej większości głosów. Powód zaskarżył tę uchwałę do sądu. Sąd I instancji oddalił powództw, bo bo uznał, że wspólnota była władna do podjęcia zaskarżonej uchwały. Elewacja budynku, w którym wydzielono nieruchomości lokalowe, stanowi bowiem część wspólną nieruchomości. Wykorzystywanie jej jako nośnika klimatyzatorów, reklam, szyldów, czy innych urządzeń wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości przez właścicieli poszczególnych lokali. Z tego powodu wymagana jest zawsze zgoda wspólnoty wyrażona w uchwale (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali). Pozwana działała zatem na podstawie i w granicach prawa, a powód nie wykazał, że naruszone zostały jego interesy.

Zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej

Co do zasady pogląd ten podzielił także Sąd Apelacyjny.
Dodał, że ściana zewnętrzna budynku i elewacja budynku stanowią przedmiot przymusowej współwłasności właścicieli lokali, o której mowa w art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zauważył jednocześnie, że każdy właściciel lokalu ma prawo do bezpośredniego korzystania z całej nieruchomości wspólnej, ale równolegle identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. Dlatego też umieszczenie przez jednego z członków wspólnoty klimatyzatora na ścianie zewnętrznej budynku, na jego elewacji ogranicza współposiadanie i prawo do korzystania z przedmiotu współwłasności przez pozostałych właścicieli. Jeden ze współwłaścicieli posiada bowiem rzecz wspólną w szerszym zakresie, niż czynią to pozostali współwłaściciele.


  Prawo nieruchomości. Użytkowanie wieczyste, służebności, egzekucja z nieruchomości. Gospodarka nieruchomościami >>

W takiej sytuacji Wspólnota ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku, uchwalając zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali). Co ważne, uchwały tej nie może zastąpić zgoda zarządu wspólnoty. Konieczność uzyskania zgody właścicieli lokali istnieje zatem w każdej sytuacji. Także wtedy, gdy zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej chce dokonać tylko jeden z właścicieli we własnym interesie.

Brak przedmiotu zaskarżenia

Analizując zaskarżoną uchwałę, mocą której odmówiono powodowi zgody na montaż urządzenia na części nieruchomości wspólnej, Sąd doszedł do wniosku, że podjęto tzw. uchwałę negatywną. A ta nie mogła zostać zaskarżona. Sąd wyjaśnił, że na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali można bowiem zaskarżyć jedynie uchwałę negatywną, gdyby projektem uchwały objęto jakąś negatywną treść (np. odmowę zgody) a większość głosujących wsparłaby taką negatywną dyspozycję. W tej sprawie przedmiotem uchwały było jednak wyrażenie zgody na dokonanie określonej czynności przez powoda. W związku z tym, że większość właścicieli lokali opowiedziała się przeciwko niej, uchwała w ogóle nie została podjęta. Powód nie mógł jej zatem skutecznie zaskarżyć.
Wobec powyższego Sąd nie mógł również oceniać, czy nieistniejąca uchwała jest zgodna z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali i analizować jej treść pod kątem naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenia interesów powoda.
Wyrok SA w Łodzi z 30 stycznia 2018 r. I ACa 728/17.