Rząd przedobrzył z pomocą dla powodzian? - nowe prawo pierwokupu namiesza przy umowach

Przepisy tzw. ustawy powodziowej weszły w życie z dnia na dzień po to, by jak najszybciej można było pomóc osobom i samorządom dotkniętym katastrofą. Prawnicy wskazują jednak, że nie wszystkie rozwiązania są dobrze przemyślane - przykładem jest prawo pierwokupu nieruchomości, które przyznano gminom. Szansa, że z niego skorzystają, jest raczej nikła, a mocno utrudni zawarcie umów osobom, które jakiś czas temu zdecydowały się na sprzedaż czy zakup nieruchomości.

Ustawodawca przy tworzeniu krytykowanego rozwiązania miał jak najlepsze intencje - gminy miały zyskać narzędzie do poszerzenia swojego zasobu mieszkaniowego tak, by ułatwić zakwaterowanie osób, które w wyniku powodzi straciły dach nad głową. Stąd dodanie do ustawy z dnia 16 września 2011 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi przepisów o prawie pierwokupu sprzedawanych nieruchomości. Nie wydaje się jednak, by przemyślano wszystkie skutki tego unormowania - zwłaszcza, że z racji regulowanej materii, zostało wprowadzone znienacka.

Czytaj też: Specustawa powodziowa opublikowana w Dzienniku Ustaw

Gmina łatwiej poszerzy swój zasób mieszkaniowy

Chodzi o art. 27a wspomnianej ustawy, według którego: gminie w okresie wskazanym w tych przepisach przysługuje prawo pierwokupu lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych położonych na obszarze tej gminy. Nabyte przez gminę lokale mieszkalne oraz budynki mieszkalne jednorodzinne wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Czytaj w LEX: Nowe narzędzia wsparcia w jednostkach samorządu terytorialnego dotkniętych skutkami powodzi >

- Ustawę opublikowano 4 października, a 5. przepis już obowiązywał, co oznacza, że nikt nie miał najmniejszych szans się do tego przygotować - zwraca uwagę Konrad Giedrojć, adwokat prowadzący własną kancelarię. - Nie uprzedzono o tym ani notariuszy, ani sprzedających lub nabywających lokale, co oznacza, że potencjalnie wiele już przygotowanych umów sprzedaży będzie można wyrzucić do kosza - alarmuje.

Autorzy ustawy w uzasadnieniu do niej w ogóle nie dostrzegli potencjalnych niebezpieczeństw wprowadzenia takiego przepisu. - Propozycja określona w dodawanym art. 27a ustawy z dnia 16 września 2011 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi przewiduje możliwość skorzystania przez gminy z prawa pierwokupu lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, położonych na obszarze gmin, które zostały dotknięte skutkami powodzi i przeznaczenia tych lokali lub budynków, po ich ewentualnej odbudowie lub wyremontowaniu, na rzecz osób potrzebujących pomocy mieszkaniowej, w tym osób poszkodowanych w wyniku wystąpienia powodzi - wskazują. Podkreślają, że rozwiązanie będzie tymczasowym instrumentem pozwalającym gminom na szybkie udzielenie pomocy mieszkaniowej osobom poszkodowanym na skutek wystąpienia powodzi.

- Lokale lub budynki mieszkalne jednorodzinne nabyte przez gminę wejdą w skład mieszkaniowego zasobu gminy i będą - po ich odbudowaniu lub remoncie w miarę potrzeb - oddawane w najem osobom poszkodowanych na zasadach dotyczących wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy - czytamy w uzasadnieniu.

Gdzie obowiązuje nowe prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu stosowane będzie w gminach określonych w aktach wykonawczych do specustawy powodziowej. - Rada Ministrów wydała w dniu 16 września 2024 r. rozporządzenie w sprawie wykazu gmin, w których są stosowane szczególne rozwiązania związane z usuwaniem skutków powodzi z września 2024 r., oraz rozwiązań stosowanych na ich terenie - tłumaczy Piotr Dobrowolski, radca prawny. - Wynika z niego (par. 2), że gminami poszkodowanymi są te położone na terenie obszaru określonego w przepisach wydanych na podstawie art. 232 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz ustawy z dnia 18 kwietnia 2002 r. o stanie klęski żywiołowej - podkreśla. Tłumaczy, że obszar objęty stanem klęski żywiołowej wyznaczają dwa akty prawne:

• rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 16 września 2024 r. w sprawie wykazu gmin, w których są stosowane szczególne rozwiązania związane z usuwaniem skutków powodzi z września 2024 r., oraz rozwiązań stosowanych na ich terenie
• rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 28 września 2024 r. w sprawie wprowadzenia stanu klęski żywiołowej na obszarze części województwa dolnośląskiego oraz lubuskiego

A co za tym idzie - prawo pierwokupu obowiązywać będzie:

• w województwie dolnośląskim - powiaty kamiennogórski, karkonoski, kłodzki, lwówecki, wałbrzyski, ząbkowicki, dzierżoniowski, lubański, świdnicki, bolesławiecki, jaworski, legnicki, złotoryjski, zgorzelecki, wołowski, średzki, gminę miejską Oława oraz gminę wiejską Oława w powiecie oławskim, gminę Kąty Wrocławskie oraz gminę Sobótka w powiecie wrocławskim, gminę Mietków w powiecie wrocławskim, gminę miejską Głogów, gminę wiejską Głogów, gminę Kotla, gminę Pęcław oraz gminę Żukowice w powiecie głogowskim, miasto i gminę Ścinawa w powiecie lubińskim, gminę Strzelin w powiecie strzelińskim, gminę Jemielno w powiecie górowskim oraz miasta na prawach powiatu Wałbrzych, Jelenią Górę oraz Legnicę;
• w województwie opolskim - powiaty głubczycki, nyski, prudnicki, brzeski, kędzierzyńsko-kozielski, opolski oraz powiat krapkowicki oraz gminę Strzeleczki w powiecie krapkowickim;
• w województwie śląskim - powiaty bielski, cieszyński, pszczyński i raciborski oraz miasto na prawach powiatu Bielsko-Białą;
•  w województwie lubuskim - gminę miejsko-wiejską Szprotawa, miasto Żagań, miasto Małomice i gminę wiejską Żagań w powiecie żagańskim, gminę Dąbie i gminę Krosno Odrzańskie w powiecie krośnieńskim oraz gminę Bytom Odrzański, gminę miejską Nowa Sól, gminę wiejską Nowa Sól, gminę Otyń, gminę Siedlisko i gminę Kolsko w powiecie nowosolskim, gminę Szlichtyngowa w powiecie wschowskim, gminę Czerwieńsk, gminę Sulechów, gminę Zabór, gminę Nowogród Bobrzański, gminę Trzebiechów i gminę Bojadła w powiecie zielonogórskim oraz gminę Cybinka i gminę Słubice w powiecie słubickim.

Prawidłowa procedura w wypadku sprzedaży nieruchomości objętej ustawowym prawem pierwokupu jest dwuetapowa - najpierw zawiera się warunkową umowę sprzedaży, a po upływie terminu na skorzystanie z prawa pierwokupu (lub po złożeniu przez gminę oświadczenia, że z takiego prawa nie będzie korzystać), umowę przeniesienia własności nieruchomości. Przepis art. 27a wszedł w życie 5 października 2024 r., a ww. gminy korzystać z prawa pierwokupu mogą do 30 kwietnia 2025 r.

Zobacz w LEX: Prawne możliwości udzielania przez jednostki samorządu terytorialnego pomocy osobom poszkodowanym przez powódź i osuwiska > >Prawnicy zaskoczeni

- W tym okresie transakcje sprzedaży lokali mieszkalnych i budynków mieszkalnych jednorodzinnych na ww. obszarze winny być sporządzane jako umowy warunkowe. Brak zachowania tej procedury powoduje ich nieważność - mówi mec. Dobrowolski. Natomiast mec. Giedrojć podkreśla, że tak nagłe wejście w życie przepisu i nie uprzedzenie o zmianie notariuszy spowoduje problem z umowami, które już przygotowano, a co za tym idzie - także z uruchomionymi kredytami na zakup nieruchomości. Mam nadzieję, że rząd podejmie jakieś działania, by unormować tę kwestię.

Według notariusza Arkadiusza Szkurłata, nowe przepisy to zbyt daleko idąca ingerencja w prawo własności i swobodę rozporządzania lokalami przez właścicieli.  - Zupełnie niepotrzebne jest to prawo pierwokupu, trudno nawet rozpoznać intencję ustawodawcy, jakimi kierował się, ustanawiając tak szerokie prawo pierwokupu, obejmujące obszar całej gminy, bez względu czy obszar ten ucierpiał w wyniku powodzi. Dodatkowo sposób odesłania ustawowego wprowadza spory zamęt i niepewność nawet wśród prawników. Krótkie vacatio legis i brak szerszej informacji publicznej o takim prawie, może powodować nieważność zawartych umów sprzedaży - podkreśla.

Czytaj w LEX: Odbudowa działalności gospodarczej po powodzi 2024: pożyczki i umorzenia dla przedsiębiorców > >

Czy gra jest warta świeczki?

To, czy gmina z prawa pierwokupu skorzysta, czy też je zignoruje, nie ma większego znaczenia w przypadku, gdy strony i notariusz tego prawa nie uwzględnią. Nasuwa się jednak pytanie, czy w ogóle warto było wprowadzać takie zamieszanie? -  Nie spodziewam się wielkiego zainteresowania ze strony gmin korzystaniem z tego prawa. Ogrom zniszczeń powodziowych nadwyrężył ich budżety, nie sądzę by znalazły środki na skupowanie nieruchomości mieszkańców - mówi mec. Dobrowolski.

Marek Wójcik, ekspert ze Związku Miast Polskich, uważa natomiast, że samorządy chętnie skorzystają z nowych uprawnień. - Choć myślę, że trochę ich entuzjazm zmniejszy się, kiedy zobaczą przelicznik w przepisach. Za nieruchomość trzeba będzie bowiem zapłacić wartość rynkową. Dlaczego będą korzystać? Odpowiedź jest prosta. Idzie zima. Gminy pilnie potrzebują mieszkań dla powodzian. Zasoby komunalne też ucierpiały przez powódź i samorządy mają problemy z dostarczeniem poszkodowanym dużej liczby mieszkań.  Poza tym woda zniszczyła wiele budynków, w których mieściły się przedszkola, szkoły, czy różnego typu instytucje publiczne. I w tym wypadku potrzebujemy pilnie potrzebujemy nowych nieruchomości - wskazuje. Dodaje, że pieniądze na ten cel ma przekazać rząd (2 mld zł) i UE (5 mld zł).

Zobacz w LEX: Na co mogą liczyć obszary dotknięte powodzią? - zestawienie praw i obowiązków wynikających z przepisów prawa > >

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.