Operat szacunkowy odgrywa kluczową rolę w postępowaniach o ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną na cele publiczne. Na jego podstawie określana jest wartość prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego utraconego w drodze wywłaszczenia. W Polsce wyceny nieruchomości dokonują uprawnieni rzeczoznawcy majątkowi w formie operatu szacunkowego. Sam proces wyceny nieruchomości - zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami - jest postępowaniem, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości.
Czytaj też: WSA: Spółka przejmująca nabywa prawo do odszkodowania za nieruchomość
Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, zdeterminowane przepisami obowiązującego prawa, w tym rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Istotne jest to, że określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat, w szczególności podatku od towarów i usług. Należy pamiętać, że rzeczoznawca majątkowy musi w wycenie uwzględnić istnienie ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości np. hipoteki, służebności a nawet umów dożywocia, co wpłynie na wynik końcowy wyceny. Obowiązuje tutaj tzw. zasada sumowania wartości praw na nieruchomości, zgodnie z którą suma wysokości odszkodowania przysługującego właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu oraz innym uprawnionym (np. użytkownikowi albo korzystającemu z prawa przejazdu lub przechodu) nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. W konsekwencji, rzeczoznawca obniża wartość prawa własności lub użytkowania wieczystego o wartość ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na nieruchomości.
![Gospodarka nieruchomościami. Komentarz [PRZEDSPRZEDAŻ] ebook](/gfx/prawopl/_thumbs/produkty_foto/75441/978-83-8328-845-1_,mXqL62OeqFTLkrXdmIyYmw.jpg)
Zlecenie własnej wyceny
Operat szacunkowy sporządzony przez biegłego powołanego przez organ prowadzący postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania stanowi dowód w postaci opinii biegłego. Klienci, którzy zgłaszają się po pomoc do kancelarii prawnych, pytają często o to, czy można w ogóle zlecić własną wycenę nieruchomości w toku takiego postępowania i czy zostanie ona uwzględniona przez organ. Z punktu widzenia prawnego: nie ma przeszkód. Każdy może zlecić rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie wyceny określonej nieruchomości w drodze umowy cywilnoprawnej. Należy jednak wskazać, w jakim celu wycena ma być sporządzona i przekazać rzeczoznawcy stosowne dokumenty - np. numer księgi wieczystej, decyzję stanowiącą podstawę wywłaszczenia nieruchomości. Należy jednak wyraźnie podkreślić, że operat szacunkowy sporządzony na zlecenie byłego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, choć będzie dowodem w sprawie, nie będzie miał statusu opinii biegłego. Biegły bowiem jest ekspertem w określonej dziedzinie, powołanym przez organ prowadzący postępowanie. Zgodnie z art. 84 par. 1 kodeksu postępowania administracyjnego, gdy organ administracji publicznej uzna, że w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii.
Przedłożony w toku postępowania administracyjnego przez stronę operat szacunkowy będzie więc stanowił dowód w sprawie, choć nie będzie opinią biegłego. Operat sporządzony na zlecenie strony postępowania (tzw. kontroperat) powinien zostać przez organ dopuszczony, gdyż w postępowaniu administracyjnym obowiązuje zasada otwartego katalogu środków dowodowych. Wynika ona z art. 75 kodeksu postępowania administracyjnego, zgodnie z którym jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.
Kontroperat - czy może być podstawą podważenia wyceny biegłego
W kwestii możliwości posiłkowania się tzw. kontroperatem ustawodawca wprost wypowiedział się w art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdzie wskazuje, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Orzecznictwo sądów administracyjnych w tym obszarze również jest zasadniczo zgodne. Sądy podkreślają, że strona postępowania ma prawo przedłożyć tzw. kontroperat, a więc wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego na własne zlecenie, niemniej jednak nie może ona stanowić podstawy do oceny, a w konsekwencji (na czym pewnie zależy stronom postępowania) podważenia wyceny sporządzonej przez biegłego powołanego przez organ administracyjny.
W konsekwencji, przyjąć należy że jedyną dopuszczalną w świetle prawa drogą do podważenia wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego jest weryfikacja operatu przez stowarzyszenie rzeczoznawców majątkowych. Potwierdza to art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Podkreślenia wymaga, że taka weryfikacja operatu szacunkowego jest odpłatna i dość kosztowna, zaś koszty ponosi ten, w czyim interesie jest podważenie wyceny, a więc zazwyczaj strona postępowania.
Na ten temat wypowiedział się nawet Trybunał Konstytucyjny, który wprost wyraził pogląd, że jedyny dopuszczalny tryb kwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego to ten, który przewiduje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zatem jedynie poddanie operatu szacunkowego pod ocenę podmiotu wyspecjalizowanego, jakim jest organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych daje możliwość oceny sporządzonej wyceny nieruchomości pod kątem merytorycznym (postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 kwietnia 2014 r. sygn. SK 26/13).
Nie można wykluczyć, że organ prowadzący postępowanie administracyjne, dysponujący dwoma operatami szacunkowymi: sporządzonym przez powołanego przez siebie biegłego oraz kontroperatem przedłożonym przez stronę postępowania, zwróci się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych z własnej inicjatywy. Z uwagi na koszty z tym związane nie są to jednak częste sytuacje. Jak pokazuje doświadczenie naszej kancelarii, nakłanianie organu do poddania operatu ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców zwykle nie daje pożądanego rezultatu. Z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że to organ administracji publicznej decyduje o tym, czy w sprawie istnieje potrzeba zewnętrznej weryfikacji operatu szacunkowego przez organizację zawodową, a nie żądanie strony. Potrzeba taka podyktowana musi być uzasadnionymi wątpliwościami po stronie organu administracyjnego co do prawidłowości jego sporządzenia (wyrok WSA w Kielcach z 22 marca 2011 r., II SA/Ke 757/10, WSA w Białymstoku z 30 października 2023 r. sygn. akt II SA/Bk 428/13).
Jakie są konsekwencje poddania operatu szacunkowego ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych? Niestety, od 1 września 2017 r. – wskutek zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami – nawet jednoznacznie negatywna ocena operatu szacunkowego nie przesądza o utracie charakteru opinii o wartości nieruchomości. Ocena taka ma jedynie pomocniczy charakter dla organów administracji publicznej oraz sądów dokonujących oceny dowodów w sprawie. Wcześniej, tj. do 1 września 2017 r., negatywna ocena operatu szacunkowego pozbawiała go charakteru opinii o wartości nieruchomości. Tym samym, operat szacunkowy tracił jakiekolwiek walory dowodowe. Trudno zrozumieć sens takiej decyzji ustawodawcy. Wydaje się, że na rozwiązaniu przyjętym wskutek tej nowelizacji korzystają wyłącznie sami rzeczoznawcy majątkowi.
Na szczęście dla wywłaszczanych, organy nie opierają się wyłącznie na negatywnie ocenionych operatach szacunkowych. Zazwyczaj poddanie operatu szacunkowego ocenie organizacji zawodowej pozwala uzyskać znacznie wyższe odszkodowanie.
dr Małgorzata Szymańska-Pałamarz, radca prawny z Kancelarii Prawnej INLEGIS Kołodziej Nogala sp.k. (www.inlegis.pl), ekspertka wspierająca merytorycznie Fundację INLEGIS (www.fundacjainlegis.pl)
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
