Koniec najmu lub dzierżawy – jakie są prawa i obowiązki obu stron umowy?

Wraz z zakończeniem najmu lub dzierżawy strony umowy przede wszystkim powinny się rozliczyć – zwłaszcza w zakresie płatności czynszu, nakładów na przedmiot najmu lub kosztów związanych z jego naprawą bądź remontem. Konieczne jest także zapewnienie właścicielowi możliwości swobodnego wykonywania swoich uprawnień w stosunku do nieruchomości lub ruchomości oddanej w najem lub w dzierżawę.

Najem i dzierżawa to umowy uregulowane w kodeksie cywilnym, które często spotyka się w obrocie prawnym. Niestety, z zakończeniem tych kontraktów nierzadko wiąże się szereg problemów. Zawsze warto więc zawrzeć umowę na piśmie oraz precyzyjnie sformułować w niej prawa i obowiązki stron, także związane z zakończeniem obowiązywania umowy. Oczywiście nigdy nie należy abstrahować od przepisów kodeksu cywilnego. O czym więc trzeba pamiętać?

Czytaj też: Imprezowy najem może zakończyć się licytacją mieszkania

Najem i dzierżawa – najważniejsze zasady finalizowania umowy

Rozliczenie stron umowy najmu lub dzierżawy zawsze powinno mieć na względzie charakter każdej z tych umów, dokładną treść zawartego kontraktu oraz prawa i obowiązki stron, jakie w ogóle wiążą się z najem lub z dzierżawą. Tym samym, finalizując najem bądź dzierżawę, należy wziąć pod uwagę przepisy kodeksu cywilnego oraz treść łączącej strony umowy.

Zgodnie z art. 659 par. 1 kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Poza tym warto pamiętać, że:

• Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu;
• Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę;
• Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Natomiast przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 par. 1 k.c.). Należy pamiętać, że dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego (art. 696).

Najem lokalu – specyficzne zasady

Specyficznym przypadkiem umowy najmu jest najem lokalu. Ustawodawca w kodeksie cywilnym – a także w wielu innych przepisach prawa – w specyficzny sposób rozkłada prawa i obowiązki stron takiej umowy. W perspektywie rozliczeń związanych z końcem umowy najmu lokalu warto pamiętać, że:

• To wynajmujący zobowiązany jest do m.in. do drobnych napraw podłóg, drzwi i okien, malowania ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych oraz do drobnych naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody;
• Najemca lokalu co do zasady musi stosować się do porządku domowego. Powinien także liczyć się potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów;
• Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych (dzieci, wnuków, itd.) pozostających na jego utrzymaniu, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie.

Rozliczenia przy zakończeniu najmu lub dzierżawy

Wraz z zakończeniem umowy najmu lub dzierżawy, strony mają m.in. następujące prawa i obowiązki:

• Dzierżawca lub najemca mają obowiązek zwrócić przedmiot umowy jej właścicielowi w stanie niepogorszonym. Jeżeli przedmiotem kontraktu była nieruchomość, należy na powrót umożliwić właścicielowi pełne korzystne z niej, np. poprzez zabranie swoich rzeczy i oddanie kluczy;
• Wraz z zakończeniem najmu należy rozliczyć czynsz, zwłaszcza, gdy powstały jakieś zaległości w jego spłacie;
• Gdyby przedmiot najmu uległ pogorszeniu, należy ustalić kto odpowiada za przywrócenie stanu poprzedniego. Przeważnie będzie to dzierżawca lub najemca. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, w których szkody wynikają z jego winy;
• Obok czynszu należy rozliczyć także wszelkie nakłady poczynione na rzecz przedmiotu omawianych tu omów. Przeważnie dzierżawca lub najemca ma prawo żądać tu określonych płatności od właściciela.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.