Wyrok TSUE z 24 października 2024 r. to wspaniała wiadomość dla frankowiczów, którzy wynajmują kredytowane nieruchomości. Potwierdza on bowiem, że również oni mają status konsumentów, a tym samym przysługuje im szeroka ochrona przed nieuczciwymi praktykami banków.
Czytaj też: Ważne orzeczenie TSUE: Frankowicz wynajmujący mieszkanie też konsumentem
Czego dotyczyła sprawa?
Sąd Okręgowy w Warszawie skierował do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wniosek o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym w sprawie o sygnaturze XXVIII C 4055/21. Sprawa ta dotyczy małżeństwa, które mieszkając na stałe w Londynie, podjęło decyzję o zakupie mieszkania w Polsce. W związku z tym małżonkowie zawarli z Noble Bank S.A. umowę kredytu hipotecznego waloryzowanego kursem franka szwajcarskiego.
Cena promocyjna: 224.1 zł
|Cena regularna: 249 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 174.3 zł
Co ważne, od samego początku celem zakupu mieszkania było odpłatne wynajmowanie tego lokalu. Małżonkowie, przy zawieraniu umowy i najmie, korzystali z pomocy pełnomocnika świadczącego usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami. W 2019 r. kredytobiorcy pozwali bank, żądając zwrócenia uiszczonych rat kredytu, w związku z nieważnością umowy.
Pytanie warszawskiego Sądu skierowane do TSUE brzmiało:
- Czy art. 2 lit. b) i c) dyrektywy Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich należy interpretować w ten sposób, że osobę fizyczną, która zawiera umowę kredytu hipotecznego w celu pozyskania środków na nabycie jednego lokalu, który ma zostać przeznaczony do odpłatnego najmu (buy-to-let), należy uznać za „konsumenta” w rozumieniu tej dyrektywy?”
Z wyroku TSUE z 24 października 2024 r. wynika, że w przypadku gdy celem zawarcia umowy kredytu hipotecznego był zakup jednej nieruchomości przeznaczonej do odpłatnego wynajmowania, kredytobiorca zachowuje status konsumenta w rozumieniu dyrektywy Rady 93/13/EWG, jeżeli nie działał w celach związanych z jego działalnością gospodarczą lub zawodową.
Trybunał zaznaczył, iż fakt, że kredytobiorca próbuje uzyskać korzyści finansowe z najmu nieruchomości, nie przesądza sam w sobie o tym, że nie przysługuje mu status konsumenta.
Jak było dotychczas?
Dotychczas istniały pewne wątpliwości wśród prawników co do statusu osób, które od samego początku wynajmują kredytowane nieruchomości. Warto zaznaczyć, że sędziowie w trakcie rozpraw często zadają frankowiczom pytania właśnie o to, czy zakupiony przez nich lokal jest przedmiotem umowy najmu.
Doświadczenie pokazuje, że w sprawach naszych klientów, którzy zakupili kredytowaną nieruchomość na własne cele mieszkaniowe, a po jakimś czasie zaczęli ją odpłatnie wynajmować, fakt zawarcia umowy najmu nie stanowił przeszkody w sądowym ustaleniu nieważności umowy kredytu i odzyskaniu pieniędzy od banku.
Nie mam wątpliwości, że Trybunał słusznie objął ochroną konsumentów wynajmujących nieruchomość i potwierdził, że jest zwolennikiem szerokiej definicji konsumenta. Stoję na stanowisku, że należy odróżnić sytuację, w której kredytobiorca uzyskuje dodatkowy dochód, wynajmując swoje mieszkanie od tej, kiedy wynajmowanie większej liczby mieszkań jest dla kredytobiorcy rzeczywiście podstawowym źródłem dochodu, a on zajmuje się tym w sposób zorganizowany.
Jaki skutek na sprawy frankowe będzie miał wydany wyrok?
Wydane orzeczenie wpisuje się w „profrankową” linię orzeczniczą prezentowaną przez TSUE oraz sądy krajowe i stanowi kolejny wyraźny sygnał dla banków, że liczba wytoczonych przeciwko nim spraw może jeszcze wzrosnąć. Banki otrzymały kolejny wyraźny sygnał od TSUE, że będzie on bronił konsumentów w sporach z instytucjami finansowymi.
Wyrok TSUE spowoduje, że banki będą musiały przeanalizować swoją taktykę procesową i rozważyć, czy warto składać apelacje od wyroków korzystnych dla Frankowiczów, którzy wynajmowali swoje nieruchomości.
Orzeczenie jednoznacznie wzmacnia pozycję frankowiczów, potwierdzając, że nawet jeżeli kredyt został wzięty na zakup lokalu, który od początku miał być wynajmowany, kredytobiorca zachowuje status konsumenta i może unieważnić swoją umowę.
Marcin Szołajski, radca prawny z Szołajski Legal Group
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
