Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad nowelizacją prawa budowlanego, wprowadzającą zmiany w formalnościach dla domów do 70 mkw. Obowiązujące zasady budowy małych domów są bowiem wadliwe, o czym wiadomo od dawna. Jeszcze w trakcie prac nad nimi wielokrotnie zwracano uwagę rządowi i parlamentowi. Politycy jednak niespecjalnie przejmowali się krytyką.
Prace nad poprawieniem procedury zgłoszeniowej dla domów do 70 mkw. toczą się jednak w tempie bardzo wolnym, wręcz ślimaczym. Projekt został opublikowany na stronie Rządowego Centrum Legislacji w kwietniu br. Do tej pory nie trafił jeszcze pod obrady rządu. Resort rozwoju tłumaczy serwisowi Prawo.pl, że nie zamierza wrzucać projektu do szuflady. Pracuje nad nim. Coraz częściej pojawiają się jednak głosy, żeby zrezygnować z odrębnej procedury zgłoszeniowej dla domów do 70 mkw.
Czytaj też: Domy do 70 mkw. do kosza?
Małe domy bez formalności
Od 3 stycznia 2022 r. można wybudować dom do 70 mkw. w uproszczonej procedurze, tzn. jedynie na podstawie zgłoszenia i bez obowiązku ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy (art. 29 ust. 1 pkt 1a prawa budowlanego). Wystarczy, że dom będzie wolnostojący, a jego obszar oddziaływania w całości mieści się na działce. Taki dom powinien mieć też maksymalnie dwie kondygnacje oraz być wybudowany na własne cele mieszkaniowe. W wypadku tych domów starosta ma związane ręce. Prawo pozwala mu przyjąć wniosek inwestora zgłaszający budowę, ale sprzeciwu, jeżeli widzi błędy, już wnieść nie może.
Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że w 2023 r., wydano ogółem 73 794 pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych, w tym samym czasie do starostw wpłynęło zaledwie... 906 zgłoszeń budowy domów do 70 mkw. Natomiast w pierwszym półroczu 2024 r. pozwoleń było w sumie 39 777 a zgłoszeń - 775.
Czytaj w LEX: Czy do zgłoszenia zamiaru budowy konieczne jest dołączenie decyzji o warunkach zabudowy? > >
Cena promocyjna: 3.6 zł
Cena regularna: 36 zł
Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 3.6 zł
Ministerstwo Rozwoju: pracujemy, nie rezygnujemy
Obecnie projekt przewiduje wprowadzenie ograniczonej weryfikacji dokumentacji. Urzędnik sprawdzi, czy inwestor dostarczył wszystkie wymagane dokumenty (weryfikacja formalna), a następnie przejrzy dostarczoną dokumentację i oceni, czy zgłoszenie budowy domu spełnia warunki z art. 29 ust. 1 pkt. 1a prawa budowlanego (weryfikacja merytoryczna). Zgodnie z tym przepisem dom do 70 mkw. powinien być budowany w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W przypadku, gdy ta weryfikacja zakończy się negatywnie, wówczas zgodnie z projektem nowelizacji starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) będzie mógł wnieść sprzeciw.
O terminie rozpoczęcia budowy trzeba będzie zawiadomić również powiatowy nadzór budowlany. Teoretycznie takie rozwiązanie obowiązuje już dziś, ale przepis jest nieprecyzyjny, co wykorzystują inwestorzy i skrzętnie go omijają.
Resort rozwoju zapewnia Prawo.pl, że kontynuuje prace nad projektem. Nowy tekst projektu ustawy zostanie raz jeszcze przekazany do ponownych uzgodnień międzyresortowych, konsultacji publicznych i opiniowania.
Otrzymaliśmy odpowiedź, że projekt ustawy nie przewiduje rezygnacji z uproszczonej procedury dotyczącej zgłoszenia budowy domów do 70 mkw., a jedynie zakłada jej doprecyzowanie, uwzględniają dotychczasową praktykę stosowaną w tym zakresie przez terenowe organy administracji architektoniczno-budowlanej, które także zwracały uwagę na potrzebę doprecyzowania tych przepisów. Rozwiązania w tym zakresie, w aktualnie przygotowywanej wersji projektu ustawy, nie różnią się zasadniczo od propozycji zawartych w wersji projektu ustawy z dnia 31 lipca br. Projekt ustawy z chwilą skierowania do ponownych uzgodnień, konsultacji i opiniowania zostanie zamieszczony na stronie Rządowego Centrum Legislacji.
Czytaj także w LEX: Opodatkowanie podatkiem od nieruchomości automatów przechowujących przesyłki > >
Zbędna procedura dla domów do 70 mkw.?
W opinii prawników to bardzo zła wiadomość, że jest tak duży poślizg w pracach nad projektem nowelizacją prawa budowlanego. Przepisy dotyczące tzw. uproszczonego zgłoszenia budowy domów do 70 mkw. są wadliwe i zawierają pułapki dla inwestorów.
- Kolejne miesiące zaniechania w tym względzie powodują nieprawidłowości i powstawanie budynków w warunkach samowoli budowlanej - uważa Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
Uważa on, że należy usunąć z prawa budowlanego przepisy o uproszczonym zgłoszeniu budowy domów do 70 mkw. i jednocześnie usprawnić istniejącą od 2015 r. regulację, dotyczącą zgłoszenia budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, aby w większym stopniu niż dotychczas chcieli z niej korzystać inwestorzy a organy sprawnie przeprowadzały całą procedurę.
- Robienie „protezy” do tzw. uproszczonego zgłoszenia budowy domów do 70 mkw. i poniekąd zrównanie tej procedury ze zgłoszeniem budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych - nie ma uzasadnienia. Co więcej, inwestor przy uproszczonym zgłoszeniu musi spełnić więcej warunków i jest narażony na więcej ryzyk związanych z przygotowaniem i realizacją inwestycji - komentuje Piotr Jarzyński.
Mniej radykalna jest Joanna Maj, radca prawny, SWK Legal Sebzda-Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawi. - Oczywiście ministerstwo powinno jak najszybciej powrócić do procedowania tej nowelizacji, która podejmuje próbę naprawienia wadliwej regulacji. Można właściwie stwierdzić, że w ostatnim czasie nie wydano żadnego aktu, który uprościłby procedurę, albo który odwróciłby skutki ostatnich nowelizacji Prawa budowlanego. Nasza legislacja budowlana praktycznie na ten moment nie istnieje - uważa.
Jej zdaniem ta niepewność i ogólnie "zła sława", która towarzyszy przepisom o budowie domów do 70 mkw., spowodowała, że inwestorzy niechętnie po nie sięgają. Niosą one za sobą wiele ryzyk (niezgodności z planem miejscowym, czy przepisami ochrony środowiska), a korzyści niewiele. Krótsze postępowanie nie zawsze powinno być celem samym w sobie. Najbardziej powinna liczyć się bezpieczna i zgodna z prawem budowa, której legalności i i prawidłowości nie zakwestionuje sąd lub organ.
Zobacz w LEX: Zmiany w prawie budowlanym a obsługa klientów kancelarii prawnej > >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
